谁该为百花村5000户受害业主负责?中南建设隐身?

2021-09-26 09:05:02 荒野生存的工具

“因为这个房子,让我家破人亡”。

——富铭新一城业主

比死亡更冷的是现实

一位2019年买了富铭新一城的业主,告诉记者:“因为我老公身体不好,需要治病,我就把原先的房子卖了给老公做手术。后来,手术很成功,老公出院了,我们一家居无定所,东拼西凑的在百花村富铭新一城交了个百分之三十的首付,买了三个小户型,准备住三代人。”

那时候他们一家还满心欢喜,谁能想到,这个选择,把他们三代都推上了一条比“烂尾楼”还要烂透了的不归路。

西安最大的城改片区之一在北郊未央路以东一带,其中以百花村城改项目最为瞩目。

多年来,百花村城改项目因拆迁难度大,投资金额大,三易其主,以其波诡云谲,一波三折,在西安诸多“烂尾楼”里赫赫有名,是各界眼中出了名的“烫手山芋”。

此项目自2012年10月启动,2014年11月停工,先后多次融资借贷,干干停停至今形成了烂尾楼的局面。

该业主的购房合同上写着2019年9月交房,是由区政府成立由区信访局牵头,曲江大明宫保护办、谭家街办、城改办、百花村两委会为成员的联合工作组接管后购买的此房。

业主的想法很简单,这楼都烂过一次了,接管后应该就是没问题了,售楼的工作人员也让他:“放心,不会有问题的”。

但自该业主购房以来,富铭新一城烂尾楼的剧情数次反转,但每一次无疑都是堕入一个更为黑暗的境地。

根本看不到光,一环比一环残忍、无望。

房子迟迟不交付,当初的售房人员早已经找不见了踪影。

“我去打工,老公拖着病体住在出租屋,每日都郁郁寡欢,至去年8月1号离世,我们也没住进新房。我现在也是实在不知道该怎么办了。”

“好多家庭已经丧失生活的勇气,还有好几个年轻人为了孝敬爷爷奶奶和父母不再租房,借高利贷,刷信用卡交了首付,满怀希望等着给老人一个惊喜,结果等来的却是高额利息的悲苦。还不敢对亲人和朋友说,我们这个群体,老的老小的小,年轻人无法安心工作,老年人无法安享晚年。个个流离失所,苦不堪言......."

太阳每天都照常升起,仿佛崭新的故事正娓娓道来。

该业主只是百花村一二三期购铺业主、债权人、公寓业主等受害百姓的一员。这个项目停工烂尾直接给五千多个家庭上万人的生活、工作造成了极大的伤害。

幕后“资本玩家”中南建设:负债达3000亿,并涉“明股实债”

百花村城改项目,曾经号称总占地521亩、总建面245万㎡,其中,项目一期占地35亩,总建面23万㎡,规划的是公寓、写字楼、商业。

2004年该项目取得《城中村改造村的批复》(市村改办发[2004]7号),并办理了部分土地、规划等建审手续,开始城改工作。

百花村城改项目的改造主体叫“西安市百花村城中村建设发展有限公司”。

这家公司是由百花村村委会主任王百涛牵头,村委会自己成立的。

由于村集体经济与村民家庭的经济能力,无力支撑旧村集体改造的重任。

2006年11月,百花村项目第一次易主。还是由王百涛做主,将百花村公司转让给深圳市淞江投资担保集团有限公司的郑松光。

身为投资担保公司的老板,最拿手的是抵押、担保、借贷等操作,接手了城改项目,简直很长一段时间,公司的执行董事和法人还是王百涛。

2012年5月25日,郑松光用刚注册的汕头市德明包装材料有限公司(注册资金500万元),吞并了百花村建设公司,并利用该公司,谋取了前期拆迁补偿款2亿元,以及吸纳周边资金以及预售商铺高达10个亿,转移到了包装材料公司账户。

与许多城改项目一样,郑松光手里,除了一纸城改批文,什么也没有。该项目以均价4200元/㎡在销售,累计有2000多人认购了该项目,郑松光轻松收获近10亿元的购房款。

到了2014年,由于资金短缺,项目主体封顶后处于停工状态,一直停工至今。

和许多“烂尾楼”一样,郑老板也光荣加入了西安地产“老赖”的行列。故事似乎又进入到了一个人们熟悉的套路之中。

2016年10月26日,面对业主维权两年多,项目还处于烂尾状态的情况,西安曲江管委会给予的回复是:开发商筹措了部分资金,开始室内装修。

2018年,在巨大的舆论压力之下,百花村建设公司勉强向业主支付了一年的违约金。但仍然有巨大的资金缺口,人们期盼着一个超级有钱的“金主爸爸”接盘。

2019年1月17日,百花村城改231亩商住用地开拍,最终3宗地块由莱安集团拍得,楼面单价超过8000元。

让人一脸懵逼的是,莱安集团拿下的地块,还没捂热,转手就给了中南建设。

就在莱安拍下百花村城改地块2个月,2019年3月27日,中南建设发布公告,公司全资子公司拟以综合对价36.5亿元收购西安莱恒、西安莱嘉、西安莱鼎100%股权及相关权益。

值得关注的是,这36.5亿元包括股权转让价款0元。

承担标的公司原股东借款4.8亿元;按照标的公司资产相关的土地出让合同和补偿协议书的约定,支付土地出让金16.0亿元及拆迁补偿款15.2亿元;标的公司承担配建学校开发建设费用0.5亿元。

莱安集团43亿拍的项目,仅仅2个月,就以36.5亿元转手卖给中南,从最终结果来看,中南建设才是那个幕后的举牌者。

中南建设,来自江苏的一家房地产公司,2009年借壳上市,成功登陆资本市场,彼时公司销售额低于50亿元。3年后,中南建设销售额首次突破百亿元。

其实,早在2017年,中南集团董事局主席陈锦石就先后四次到访西安,与市领导进行了一系列会谈,

在一年多的时间内,中南集团在西安动作频繁,中南樾府、中南春溪集、中南紫云集、中南上悦城加上储备项目共计7个楼盘浮现。这种拿地速度,与4年前融创、碧桂园相继进入西安,有过之无不及。

对土地如此“饥渴”中南集团,会以常规操作来拿地吗?显然不会。善于如此吊诡操作的陈老板,与之前的郑老板相比,段位不知道高出多少倍,他会老老实实拿出真金白银来“填坑”吗?就目前业主们的投诉来看,显然也不会。

城改项目本身的复杂性,对于任何一家开发商都是一个考验。由于城改项目的土地转性、手续办理、安置房建设的要求均需要大量的资金,当五证不全违规售楼被叫停之后,相当于掐死了开发商的资金来源。

这个时候,留给开发商的只有两条路:要么停工烂尾,要么变卖项目。

中南建设接管该项目后,就没了动静。一年多过去,项目仍无任何进展。这年头,地主家也没有余粮啊。中南建设的日子也不好过。

最新出炉的2020年三季报显示,中南建设2020年1-9月实现营业收入458.6亿元,同比增长12.0%;归属于上市公司股东净利润36.8亿元,同比增长62.7%。

上半年,南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计显示,房屋销售均价同比下跌的房企占比高达42%。

不过中南建设上半年销售面积609.1万平方米,同比减少了5.7%,但实现合同销售金额813.9亿元,还同比增长0.2%,这意味着疫情之下,该公司销售均价实现了逆市上涨。

而截止到三季度,中国建设实现房地产合同销售金额1430.9亿元,销售面积1070.4万平方米,同比分别增加10.1%和4.5%。

从中南建设上半年的薪酬支出也可以看出,该房企的发展速度。数据很好看,但实际上,高速扩张中的中南建设也很难摆脱负债走高的问题。

截至2020年上半年底,中南建设有息负债增至781.4亿元,相比去年同期增加13.99%。其中,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债237亿元,同比增加41.40%。

课题组统计,截至上半年末,中南建设剔除预收款后的资产负债率为82.86%,净负债率高达147.17%。

对比今年8月监管部门披露的对房企三道监管红线,中南建设同时踩中两道。

而到了第三季度末,中南建设有息负债规模再增加至807.8亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债达到259.6亿元。

在此背景下,中南建设不得不寻求外部融资,为旗下项目“输血”。2020年三季度报显示,公司负债总额已逾3000亿元,相当于2016年的3倍。

中南建设通过五矿信托为旗下多个项目融资。而五矿信托与中南建设合作的信托计划存续期最长两年,短则一年,有的实际期限甚至不足半年。

需要补充的是,在有的担保公告中,五矿信托虽然以入股方式进行投资,但中南建设明确指出,到期后转让方会回购股权。有专业人士向记者表示,回购行为构成了“明股实债”之嫌。

中南建设怎么样,业主其实并不关心,他们只想知道房子什么时候能交付,会不会就一直“烂尾”了?

他们还有希望吗?

我们可以把“烂尾”楼的新闻当故事看,但那些业主们呢?

楼盘虽然“烂尾”了,但人心没有。

在百花村富铭新一城业主的业主群里,每天大家都在商讨着怎么维权,怎么能让更多的人关注到他们。

有的业主说:“孩子到西安上大学的时候给他买的房,如今孩子研究生毕业且已经工作成家,依然在租房子,这已经不是房子的问题了,以后生活都被改变了”。

有的业主说:“当初和女友在一起的时候买的房,后来烂尾了,女友等了几年实在等不住,最终分手,不知道什么时候才能住上自己的房子”。

还有很多人眼红羡慕的拆迁户,在百花村也过得并不如意,当时承诺三年内回迁,但开发商资金断裂,自然不会再去支付过渡费,自己的房子已经被拆,只能咬牙承受,在外租房。

很多百花村的老人在过渡房中去世,没有等到回村吃臊子面庆祝的一天;很多孩子虽然是西安市村民,但没有见过旧村,也没能住进新村。

作为局外人,我们无法想象那些当初买了烂尾楼的人的心情,在网上查资料的时候,满屏都是血泪控诉。

这几年,他们试过无数种方法,但是还是没有任何效果,复工无望、退钱无门,在日复一日的等待中逐渐心如死灰……

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