恒大的遭遇,碧桂园看得透彻!房价要稳定,既不能大涨也不能大跌

2021-09-25 17:36:52 小龙虾看楼市

01、前言

进入九月份,房地产市场一片哀嚎,从一二线城市到三四线城市,无论是新房、二手房成交量都在萎缩。

这个月以来,深圳、杭州二手房价格开始下跌,三四线城市中秋小长假二手房成交量大跌70%。

所有房地产的热点城市,都出台了“限房价、限地价”的双限政策。尤其是二手房指导价,直接把二手房价砍去30%以上。

同时,近期绝大多数城市二次供地遭遇流拍,流拍量达到了30%左右。

头部房地产公司一半以上都在降价,海外发展、恒大更是大幅降价。银行继续收紧房地产信贷,大部分银行住宅按揭处于暂停状态,楼市学区房已不复存在。

甚至可以称之为,楼市既无救市援兵,又无粮草续命,唯一求生的方法就是降价。

刚需们捂紧口袋,年内坚决不买房,先让炒房团、开发商先赔了本,再让资本家吐血,最后刚需再来抄底。

不得不说,房价已经到了拐点,这是一个不争的事实。

近几个月来的楼市,除了刚需,新房二手房几乎无人问津。

虽然成交量急剧下降,但是价格并没有降下来,因为不到时候。随着地产公司贷款期限的临近,降价变现已成定局,多套房房主更会随之降价。

所以,不用听所谓专家的话。物极必反,这是规律,哪个行业也是如此。

小龙虾给大家简单解释一下,为什么有些人觉得房价涨了,有些人觉得房价跌了。

逻辑其实不复杂,首先房价涨了还是跌了,看你跟什么时候比。

大城市的房价,基本都是螺旋上升的,比如从一万涨到两万,再从两万跌到一万七。

这时候分歧就来了,虽然一万七对比两万确实的跌了,但是即使是一万七,对比一万,还是涨了不少。

而且现在盘子大了,不同区域涨跌不同的情况也时有发生。

有些人说的涨了,是说主城区涨了;有些人说跌了,是说新区跌了;有的人是说新房涨了,有的人是说二手房跌了。

再说,普通人可能连隔壁小区现在市场价是多少都不知道,可能重要的信息源就来自中介的朋友贩卖的焦虑,别人说啥就是啥。

这种乱象,最好是参考官方或者大公司去做个公开透明的大平台(就像美国的Zillow和Trulia)。但是现在房地产市场这个样子,估计很多城市这个平台一时半会也出不来了。

02、恒大的遭遇,碧桂园看得透彻

恒大的遭遇,碧桂园看得透彻,碧桂园也不负众望,展示出了超强实力。

短短三天之内,两个百亿项目,投资万达商管,收购富力物业,一气呵成。

更重要的是,碧桂园近期发布的财报,净负债率只有49.7%,比恒大少得不止一点点。

然而,眼看碧桂园就要在房地产管控收紧的逆流中迎难而上了,但却又被曝出负债金额在1万亿以上。

并且,近几年销售净利率也在不断下跌,虽然外界也表现出了担忧,但值得庆幸的是碧桂园并没有像某些企业一样蒙眼狂奔,也没有“造车”这样的资金黑洞项目。

而且,据数据统计,现在碧桂园手上拥有的现金及现金等价物有1800多亿元,抗风险能力还是在线的。

可以这么说,楼市冷清,成交量不断下滑,将导致多方共输。

从拿地建房的那一刻起,房企的钱就花出去了。如果楼市成交冷清,房企的资金压力将越来越大,资金链会越来越紧张,甚至会发生资金链断裂,形成呆账、坏账和烂尾房。

如果楼市成交冷清,购房者一般都会选择观望,结果越等购房成本越高,房企能够给他们的优惠与折扣越少。

因为房企都是高杠杆经营,即使房子长期滞销,房企的借款利息、员工工资和各种经营成本也会不断增加,房子的保本价也在不断增加。

举个最简单的例子,杭州隔壁的绍兴楼市。

看着现在的绍兴楼市,真是不得不感慨风水轮流转。今年上半年杭州楼市火热,让绍兴楼市也跟着火起来了。

尤其是绍兴柯桥板块,更是一房难求。大家都觉得,绍兴房价至少要卖到4万一平,向杭州的未来科技城看齐,各种概念轮番上阵。

当时去绍兴的新楼盘看房时,售楼人员都爱答不理的。结果才不到3个月,现在就冷成这样了。

绍兴楼市,是国内那些没有产业支撑还在热炒房价城市的一个缩影。这些城市,本来就没有什么产业支撑,刚需也没有大家想象的那么多,唯一支撑当地房价的就只有一个买房就是赚钱的信念。

所以,当房价没有了上涨预期的时候,大家就会觉得这里的房子别说4万了,连2万都不值。

现在绍兴楼市,已经是进入到了一个冬天,并且如果绍兴的二手房指导价不取消的话,以后绍兴房价长期也很难上涨了,绍兴楼市最好的时代已经结束了。

如果楼市成交冷清,各地的房地产相关收入,会大幅度下降。

整个社会的货币供应量增速、经济增速和货币流通速度都会显著下降,社会融资成本会上涨,金融系统的风险会不断增加。

03、房价要稳定当头

房价要稳定当头,既不能大涨,也不能大跌。

大家可以看看你周围的同事,是有房子的多还是一套房子都没有的家庭多。

小龙虾认为,在城市里面至少有一套房子的家庭最多,一套房子都没有的是少数。

房价下跌,意味着所有有房子的家庭资产缩水。

有人说,房价下跌对有一套房子的家庭影响不大,理由是你不炒房,但是绝大部分家庭是贷款买房,房价下跌意味着赔钱。

小龙虾承认,有一些人持有多套房子。但大伙看看你周围的人,人家越是持有多套房的人越不是贷款买的,人家是有钱没地方只能买房。

只有一小部分人是在贷款炒房,有能力炒房的能是普通大众吗?

希望房价稳定,不要大涨,也不要大跌,大跌的后果会很严重。

让房子剥离金融属性,回归居住属性商品属性,这才是最正常最健康也是最稳定最长远的。

既然是商品房,那是不是应该像手机一样汽车一样所有的商品一样?

使用过,随着时间的推移,是要折旧的是要付出成本的。而现在的房子,只要你买了就等于赚了,越住越贵、破破烂烂一套房出手的时候赚的比上班这么多年赚的工资还高,还有谁有上班的激情、还有哪家公司有创新的动力?

为什么深圳有那么多炒房客,因为炒房客想要完成一次快速的炒房,必须要具备几个因素:

一、这个城市的房子不限售,可以快进快出。

二、这个城市的房子不限购,可以随便从外面找到接盘侠。

三、这个城市的信贷特别宽松,可以随时借到钱。

有人很好奇的会说,这些漏洞深圳不是都已经打了补丁了。

比如说,深圳限售三年、限购,还有深圳的信贷。

但是实际上,这些在炒房客面前都不是事。比如说,限售三年,可以有ABC单;比如限购,可以有假离婚假结婚;至于说信贷,人家可以证券化买房。

深圳炒房客真正开始低调的时间,也就是从4月份深圳炒房客被曝光以后,才开始低调下来的,以前深圳楼市的这些调控,人家炒房客都是有破解的方法。

后来听说,部分深圳炒房客跑到北京楼市去了,持有了大概小半年了,不知道是赚还是亏。

04、总结

现在房市铺天盖地都是降价的消息,但是很多人去了以后却买不到便宜的房子。

小龙虾认为,问题有两点:

第一:消息滞后

很多人都是从朋友圈里看到的消息,一开始会怀疑,然后朋友间讨论,最终才下定决心要去买。

中介打电话推荐的时候想着过两天去,反正房子有的事。但是去到了之后发现异常火爆,导致选不到合适的房源。

第二:信息不对称

开发商也好,中介也罢肯定都是把有点问题的房源做特价,超级便宜。比如挡光,比如噪音大等等原因。

但是消费者去了现场之后,肯定是奔着最好的采光最好的户型去的,自然也就没有所谓的特价。

一分价钱一分货,这句话,到什么时候都不过时。

所以,大家还是理性看待,用最低的价格买最好的户型。

各位看官虽然神通广大,但是有几个敢拍胸脯保证肯定能买到最便宜的价格而且是最好户型的?

做好准备工作,也做好心理准备,然后再去看房。脑子一热就去看房的,多数买不到合适的房子

很多人关心的问题,未来房价到底会不会下降?

根据公布的数据显示,2021年上半年全国平均房价上涨5%左右。土地价格的年均涨幅8%-10%左右,土地价格继续高位,房价肯定会高位运行。

好在,高层已经开始对土地进行集中供地、收税(试点),可以说是全国一盘棋。

小龙虾总结:短期内房价不会出现下跌,但长期来看虚高的房价必然会回归合理价格空间,刚需可量力而行购买住房。

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