东莞楼市冷静期,1年还是更久?

2021-09-24 10:15:32 地产佬

此时此刻,相信不少地产从业者都在感叹当年真好,这个“当年”,是东莞楼市的“黄金时代”,而以2017年4月新政为分界点,东莞楼市似乎进入了“白银时代”。

那么,现在属于什么时代呢?

地产佬认为,以今年802新政为分界点,经过短暂的“白银时代”后,东莞已进入“青铜时代”。

(图源网络)

什么是“青铜时代”呢?

青铜时代,是买方市场,却遭遇入市门槛提高,是业主持有房成本最高、收益比例却最低的时代。

买家在等,但主动性在他们手上,而业主在等,等到的又会是什么呢?

01

拆东墙补西墙,债务缠身难周转

地产佬认识一位业主,自己也从事房地产行业,对于房地产金融的各种套路,可谓“地产小灵通”,然而最近每天都在喝闷酒,真担心他身体吃不消。

问他情况,他说,当年买房子,都是给了首付,然后抵押给银行,抵押贷,然后装修也是贷款,装修贷,家庭、事业都需要大排量的车,再加个车贷,一声“哦豁”。

勇士“一身是胆”,房奴“一身是贷”。

现在房贷、装修贷、车贷,一起还,一个月开销以万为单位,还不算家庭日常开销、孩子教育费用,每天都是泰山压顶。

(图源网络)

“每个月还贷,还到喘不过气来,现在楼市不好,看上去动不动几百万,我们这一行经常吃谷种,各种贷实在扛不住,想出手了,宁愿在偏远地方换个小户型,做个无贷一族。”

年纪轻轻头发已花白的他说道。

地产佬发现,这种现象并不是个案。在去年疫情高峰期间,一些镇街一度出现业主“断供潮”,业主还不上各种贷款,选择放弃治疗了,断供后被银行催款,被法院查封的并不少。

有地产经纪老油条向地产佬吐槽说,那些资金周转不灵的人,刮风下雨都出来放盘,进店门的时候就好像能感受到“印堂发黑”,一脸乌云,往旁边一坐,都让人担心会打雷闪电。

(图源网络)

曾经遇到过一位深圳老哥,趁着疫情期间,与朋友合伙贷款投资几百万买设备,到东莞生产N95口罩出口,想着大捞一笔。

结果上头政策一出,不能随便出口,而且禁止炒作高价口罩,市场瞬间跌落,最贵8块10块一个,一个月内就回到了原来1块2块一个。

之前高价拿下来的熔喷布,无论是原料出手还是做成口罩,都是稳稳地血亏,这还不没有算上人工成本,这哥们从百万身家直落破产,如今还背着一身债。

原来打算把东莞市区的房子卖了,好凑点钱救命,结果今年227、802双重打击,又卡购买资格,又卡房贷,房子卖不出去,降价50万都无人问津。

“你说是‘青铜时代’了,而我感觉直接是‘铁皮时代’,啥也不是。”哥们说。

02

从担心“升值”多少,到担心能否“保值”

业主们的烦恼还远不止于层层贷款。

以前楼市好,大家考虑的是价格能涨多少,升值以后能不能抹平利息、减轻房贷压力,至少还贷也还得心安理得,证明一下自己的眼光没错。

而一些全款投资客,更是考虑升值后能有多少的盈利,盈利金额能做哪个小区的首付,一步步置换、升级新房所处的路段和户型,实现资产的增值。

(图源网络)

但是进入“青铜时代”,大家都是有点方了。

现在的备案价稳过卖油翁,颇有止步不前的意思,更有从业者感叹,“这备案价是要回到一年前!”。

地产佬发现,由于备案价受新政限制,一些新楼盘也开始玩毛坯备案,然后加上装修价这样的方式去卖,这就导致总体的网签价格下来了。

“以前是网签申请多少价格,银行就批多少贷款,一般相差不大,现在是装修价不在备案价内,而银行批贷却要以备案价为准,那么装修这部分的钱,变成了额外的首付。”

某驻场销售老司机介绍说。

(图源网络)

一手房有坑,二手房也正在挖坑。

官方已证实在酝酿“二手房指导价”,也就是说,未来银行贷款也很可能会以指导价为准去贷款,大家与其担心贷款常常拖半年起步,不如担心首付够不够的问题来得更直接、更现实。

就近期而言,出现了一个不太受主流市场关注的情况,那就是法拍房的频频流拍,无论是东莞,还是深圳,还是上海,都一样,流拍、远低于评估价成交等等。

(图源网络)

有地产界分析人士告诉地产佬:

“最可怕的并不是法拍房本身什么情况,最可怕的是“房住不炒”之下,法拍房一次次验证之下,原有的房屋价值评估体系会否出现一波整体下调的可能。

长期以来,楼市的价值体系都是基于银行评估价,而银行评估价又受到网签均价、政府指导价的综合因素影响,另外还有在路上的房产税等等在排队。

假如一手房、二手房整体价值体系崩盘,那么各位业主的处境也相当不妙。”

而这些情况,业主们已经不担心房子升不升值,而是开始担心房子保不保值了。对于急于出手兑现的业主来说,更是火上浇油,就快要发疯。

03

等待刚需客复活的日子

无论是去年725新政,还是今年227新政,亦或是最近的802新政,都在围绕“资格”做文章,其中对市场热度最关键的一点是对买家的“购买资格”限制。

在购买资格一栏,最引人关注的无疑是“社保缴纳年限”这一项。

据地产佬了解,这次802新政后,最低的社保缴纳年限是“一年”,这个“一年”就是重要的关口。

(图源网络)

也就是说,从今年802算起,到2022年8月份,真正的刚需客都会抓住这个时机,补交社保,获得购买资格。

因此就地产佬所了解,现在持房待卖的业主们,包括一些即将上市的新盘开发商,都在等待这一刻的到来。

毫无疑问,明年五一黄金周,必然会迎来一波提前看房的刚需客,待到8月份满1年社保,就可能对目前处于低谷期的东莞楼市有一股“托举”效果。

(图源网络)

一年时间,慢慢熬。

待您长发及腰,刚需班师回朝,房企喜,业主笑。

好人好梦。

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