“暂停”40天之后,东莞土拍市场的下一步

2021-09-24 00:34:38 土地情报

9月16日深夜,东莞悄悄挂牌一宗商住地:编号2021WR029地块,位于长安沙头社区,占地面积约6.7万㎡,值得一提的是,该地块最高溢价率限制在15%。

地块挂牌起始价为53.6亿元,已经杀入了东莞商住地总价排名前三,再加上距前海扩容区仅1.8km的优越位置,深夜上架也掩埋不了它的关注度。

这宗地的挂牌也标志着,经过8月4日-9月14日的“空窗期”后,东莞的土地江湖,腥风血雨再起。

今年以来,东莞的土拍市场热度高涨,上半年拍出的地块溢价率普遍都在30%以上,各板块的楼面价新高也一再刷新,如深圳南山在寮步的拿地楼面价高达23749元/平,中海在大朗的楼面价25999元/平,万科在虎门的宗地价格22150元/平,碧桂园在万江的宗地价格20761元/平.......

这种“狂热”,直到9月上旬拍出两宗“现售价”地块后,才逐渐得到控制,因为之前新房市场价格走势之前最重要的参考因素就是土地楼面价,但随着拍地规则的变化,接下来重点会看宅地未来售价。

2宗“现售价”地块出让情况:

东莞目前的土拍形式对房企而言拿地的成本并不低。以上述的首开6.78亿元竞得的洪梅地块为例,成交楼面价为14024元/㎡,首次备案价不得高于23831元/㎡(毛坯),而该地块北侧不足3公里处的万科·星城,地块楼面价大约1.1万元/㎡,目前的销售价格约为2.25万元/㎡,也是毛坯销售。

相比之下,首开这块地,楼面价比万科·星城高近3000元/㎡,但根据备案价规定,未来售价只能高差不多1000元/㎡,利润空间可想而知。

东莞的调控,基本上是照着深圳“抄作业”,一方面是限制溢价率不超过15%,这一招已经开始实际应用了,另一方面是从新房和二手房销售价格上下文章,东莞已经祭出了“现售价”地块来控制新房价格,而二手房方面,深圳同样有一份现成的“作业”可抄:二手房指导价。

东莞与深圳不完全一样,土地依赖程度不高,当下来说还没有出手的必要,然而始终是一把达摩克利斯之剑,一旦出手,将直接浇灭东莞土拍的这股“火”。

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