无锡二手房指导价政策出台已近2个月，政策发酵至今，二手房市场怎么样了？
根诸葛找房的数据，目前无锡有56342套二手房挂牌在售，按照现在的成交速度，大概需要20个月才能去化完毕。
而同时，有这样一些小区，他们挂牌量大、体量大、换手率大。
我们统计了无锡部分挂牌量超200套小区的出售情况，有的是区域内的有名的上车盘；有的价格横盘数年，成交低迷；有的因为二手房指导价政策出台，成交周期拉长。
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九龙仓时代上城
九龙仓时代上城位于梁溪区，位于太湖广场和中桥板块，小区分为A/B/C/D四个区域，整体均价在2.2万-2.3万左右，大约5765户，整个小区体量偏大。附近小区相当密集，包括芦庄社区、沁园新村，金科世界城、孔雀城等。房价从2020年开始横盘一年多，最近价格还有松动下行的趋势。
数据来源：诸葛找房
根据贝壳数据显示，九龙仓时代上城A/B/C/D四区90天成交共11套，平均一个月成交不到4套！小区对口南湖小学，由于没有优质学区，导致时代上城虽然位置、配套不错，但二手房一直很难卖上高价，成交周期也很长。
2
曹张新村
曹张新村就是典型的“老破小”，一个专为学区而生的小区。扬名小学加江南中学的教育配套，使得小区的热度一直很高。小区最早的楼栋始建于1979年，已经几乎没有居住属性，总计大约8267户。由于房龄过大，曹张目前已有拆迁的片区。根据贝壳数据显示，曹张新村近90天仅成交3套，数据十分低迷。
数据来源：贝壳
中介表示，曹张新村的成交周期拉长了。以前买房，客户对于学区的渴求度特别的高，房东也会趁着这个时候，开始坐地起价。但是，今年不一样了，客户虽然按照心理价位挂出，高于实际市场价，但明显买方不买单，结果没人看房。
进入下半年，已经有不少房东开始下调价格，降低自己的心理预期，整体来说，二手房市场已经来到买方的主场。
数据来源：诸葛找房
3
沁园新村
沁园新村位于太湖广场南，毗邻无锡市人民医院，交通方便，购物有家乐福(永乐店)好又多两大超市，茂业百货等大型商场。作为有名的上车盘，是梁溪区目前二手房挂牌量最大的小区，有485套挂牌在售，房价是稳中有升。根据贝壳数据显示，沁园新村近90天成交9套。
数据来源：诸葛找房
4
阳光100国际新城
阳光100国际新城位于惠山区天一新城板块，即便争议再大，该小区的热度还是不减——近90天内共成交33套。小户型、低总价，对于刚需族上车来说，是个快速上车的好标的。
经历了换物业风波之后，阳光100国际新城的成交也和小区环境一样有很大起色。1.4万左右每平的单价，在惠山区的商品房当中还是很有竞争力的，因此在二手房成交榜上还是常见阳光100的身影。
5
理想城市花园
理想城市花园位于惠山新城板块，是省锡中学区房，产品涵盖高层和洋房，优质的学区加上成熟的配套，作为二手学区房还是值得入手的。
但周边绿地世纪城、嘉利华府庄园、金都花园、奥林匹克花园、复地新城等大型社区众多，还有橡树湾等次新房可供选择，理想城市的二手房成交还是有些难度。根据贝壳数据显示，理想城市花园近90天仅成交4套。
6
溪南新村
溪南新村位于滨湖区新体板块，青祁路和建筑路交叉口，总户数4731户。作为90年代的老新村，户型主要是40-65㎡的小户型。当然，小区地段还是非常优秀的，周边配套也很成熟，目前均价1.2W左右，非常适合预算不是很充足但又想安家主城的购房者。根据贝壳数据显示，溪南新村近90天成交5套。
数据来源：贝壳
7
国际一花园
国际一花园即第一国际，小区位于新吴区春华路168号。作为一个交付数年的小区，常年被网友吐槽，可谓槽点满满。因为物业不作为，垃圾乱堆、门禁不严、车辆乱停，甚至地基下陷，导致小区二手房比周边低5000元/㎡左右。
第一国际共4002户的总户数，有421套的挂牌数量，近10.5%的挂牌率，相当于每100户业主中，就有10户想要出售自家的房子！但小区近90天成交只有5套！
8
中海珑玺
中海珑玺位于经开区和畅路近华清大道，小区品质还是不错的，业态涵盖高层和洋房。作为次新房，中海珑玺的位置和配套还是可圈可点的，再加上经开区二线学区和畅，二手房成交量一直十分亮眼。
不过随着近期二手房市场不景气，小区的价格也有所松动，呈现下行趋势，小区近90天成交9套。
数据来源：诸葛找房
然而再看相关二手房网站成交数据显示，有的小区90天内成交的套数仅为2、3套，有的甚至没有成交记录。
中介介绍，从前，无锡热门的二手房小区市场行情比较好的时候，一个月大概成交20、30套左右。乐观估计，这些小区目前二手房去化周期就要一年起步。而那些一个月就成交两三套的，现在的库存可能就够卖上好几年。
为什么许多体量大的小区二手房很难卖？
#内部因素：
体量大、挂牌量大、换手率高：这些小区的所在地大都是无锡的房价洼地，价格方面十分亲民，所以作为刚需首次置业的上车盘，换手率高，但要出手的人同样多，去化需要时间。
物业管理难：小区过大，步行出入都不太方便，很多业主会选择自行车、电动车代步，同时就造成路面上车辆摆放混乱，影响环境。
横盘多年，房龄大，缺乏涨幅动力：有些地区的二手房横盘多年，很多小区房龄变大，竞争力下降，这就导致了一种情况，房价不涨，买房人越不想买。
#外部因素：
疫情带看量大幅降低：受前段时间疫情的影响，带看量大幅度减少，对二手房的交易市场造成很大干扰。
无锡二手房指导价出台：二手房指导价政策出台后，一些高价二手房陆续下架，利空政策的发酵也影响买卖双方的情绪。
调控政策出台、买房人心态改变：今年以来，政策频出，目前处于一个快速调整的环节，导致买房人的心态有所转变。
一些中介说：目前二手房成交确实不好，但跌价主要以老小区为主，有卖点的小区还是比较保值。事实情况果真如此吗？
但其实，梁溪区的第一梯队小学，锡师附小、连元街小学、五爱小学等周边学区房，市场越来越冷清，降价房源也越来越多！
包括学区与居住属性兼备的阳光城市花园。以D区紧俏的59㎡户型为例，去年该户型的成交价能达280W，成交周期普遍在一周以内；今年同等户型挂牌250W+，成交周期长达几个月，该房源至今还未售出。
阳光城市花园59㎡房源挂牌时间轴
有一点可以明确，楼市正进入政府定价时代。新房要卖多少钱不是开发商说了算，而是备案价说了算。二手房要卖多少钱也不是房东说了算，而是核验价说了算。
一直以来，大家对二手房市场的观望情绪都比较严重，加上目前无锡一大批纯新盘开盘，不少买房人涌入新房市场，让本就“不富裕”二手房市场雪上加霜，一些体量巨大的二手房小区更是难上加难！
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