导语：
看到有文章说“中秋楼市最大的坏消息，一是lpr没降，二是中秋成交惨淡“。
扎心不。
（1）双向调控之下，全国楼市趋冷
在九月，我们一定听过这两个词“限涨令”和“限跌令”。
楼市过热的城市要“限涨”，楼市趋冷的城市要“限跌”，这也是当下楼市颇有“时代特色”的调控方式——“双向调控”。
就算被不少网友吐槽“此地无银三百两”，但所有zc都是为稳定房价，对现有的措施进行合理微调，保证市场平稳发展，不涨不跌不“冒头”最好。
众所周知，原来行情火爆的北上深等城市，因严格执行“贷款红线”（限制了商业银行资金流向房地产市场和个人住房贷款市场的比例，导致资金紧张，限制了新房+二手房的流动性），加上“二手房指导价”（贷款金额三价合一取最低，二手房成交量下降），对楼市踩了“刹车”。
涨，不能涨。
而一些楼市行情低迷的城市，如东北部分人口增长缓慢甚至下降的城市，反而推出了鼓励购房的政策。
东北长春、沈阳都出台了鼓励购房的政策，比如：
9月13日，长春发文，为首次购房的人才和农民发放购房补贴（符合条件的人才按50元/平方米，农民按80元/平方米给予购房补贴，另有一万元的汽车或家电消费券）。
（要是贵阳也有就好啦）
9月8日，沈阳发文，上调人才首套房公积金贷款额度等。（调整后，沈阳高层次人才和经认定的其他符合条件人才公积金贷款最高限额在80万-240万元之间。原本单职工40万，双职工60万）
尽管如此，因长春、沈阳两个城市的代表性不强，鼓励政策也并非特别“强劲”，提振作用十分有限的。
根据中指院数据显示，部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%，与去年“中秋”假期低基数相比，亦下降39%。
二线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交21.8万平方米，同比下降70%，较去年“中秋”假期亦下降近五成；三四线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交5.1万平方米，同比下降73%，较去年“中秋”假期下降近六成。
在国家统计局的数据中，8月，全国70个大中城市中，新房房价有20个城市在下跌（6月有12个下跌，7月16个城市下跌），全国新房售价下跌的城市数量在增加。
贵阳新建商品住宅环比涨幅为0，同比去年上涨4.2%；二手房房价已连续3月环比呈下跌状态。
（2）房价降不降不好说，但购房成本没有因此下降
9月22日，中国人民银行公布，2021年9月22日贷款市场报价利率：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
LPR已连续17个月“原地踏步”。
（此前很多业内都期待今年迎来一次下调，但没想到还是没等到）
数据显示，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23个基点，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29个基点。
房价可能降了，但增加的这23个基点，也是不小的一笔资金。
同样的100万贷款30年等额本息计算，5.8%的利率，累计还款利息+本金211万元；而如果是5.6%的利息则只需要还206万元。
来做一个选择题：
A、房价下跌一定幅度，但利率却上浮了。
也就是房子总价降低（不含房贷利息），但贷款月供增加，可能这种情况下实际总支出还是上涨。
B、房价上涨一定幅度，但利率却下降了
也就是房子总价提高了（不含房贷利息），但贷款月供减少了，可能这种情况下贷款买房的总支出（包括利息）居然下降了。
这种情况，你选哪个？
而实际情况下，贷款越来越难了。（特指住房贷款）
所以就有这样的【可能】：看上去房价是降了，但该花的钱一毛钱没少花，反而还多花。
（3）贵阳的市场还有可能接着“打折”？
今年的贵阳楼市，经历了3-6月恒大骨折甩卖，营造了楼市“虚假的繁荣”；因这个阶段透支了一部分市场购买力，导致8-9月，成交惨淡。
8月，根据极速智讯数据，贵阳商品房成交套数仅有6000多套（其中商品住宅3500多套），而在楼市行情较好的月份（比如去年12月-今年1月），贵阳商品房成交套数都是一万套左右。
业绩不好，怎么办？
促销。
上次我们提到贵阳楼市迎来了第二波“甩卖”，也是一个例子。
但我认为，这一次贵阳算是“局部有雨”。
未来的四季度，无论是工抵房、员工内购、团购房一定非常频繁，甚至破底价。
这种情况是“局部”。
任一个城市楼市发展成熟的标志都是市场在分化：
刚需盘客户对价格异常敏感，500元/㎡的差异就能定生死；
改善盘有改善盘的客群，价格并非唯一选盘要素；
投资盘逐步吸引外来投资客，不论是虹吸省内客户还是返乡置业……
举两个例子：
这个中秋，人民大道云岩吾悦广场项目正式首开，作为人民大道沿线重要的综合体项目，此前对外吹风价2w+，验资50w，但实际开盘1.6w左右（尽管如此，这已经是贵阳单价较高的项目之一了）。
小道消息是开盘当天销售130套左右（不确定）。
冲这个价格，这个销售成绩马马虎虎（不算好、但也不差，因为这个价格可以对比的盘不少），也为后面即将面世的高价盘项目定价做了个参考。
9.20观山湖区的龙湖舜山府开放售楼部，人超多，按照目前售楼部释放的信息来看，除合院外，还有125平米起的跃层面积段，产品还没正式公布，但个人预估是1.7w上下了。
其实贵阳高端市场挺热闹，只是大家暂时没看到。
最后，灵魂三问：
是不是房子不涨了，你就不会买房了？
没房的人是不是永远不会买房？
已有房子住的你，永远不会换房吗？
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