什么信号?深圳前海一新盘备案价直降5500元!“金九银十”中秋哑火,“打新人”是否继续观望?

2021-09-22 21:59:20 证券时报e公司

最新消息显示,深圳招商领玺2期(嵘玺家园)备案255套住宅,均价约10.25万/㎡(毛坯),单价约为8.5-12.3万之间,户型建面为120-190㎡;并于今天起登记资料。

这是深圳前海今年首个住宅新盘,与其一期住宅相比,本次备案均价降了约5500元/㎡;

资料显示,招商嵘玺家园位于前海妈湾片区十九开发单元02街坊,占地面积9311.05㎡,建面约52742.53㎡。本次共备案255套住宅,均价102500元/㎡,最低单价85819.7元/㎡,最高单价122396.82元/㎡,总价范围1009-2388万。户型为120-190平,其中,190平奢阔三房复式户型12套、169平大户30套、120平户型213套,190平复式户型毛坯交付,其余户型均将精装交付。

这次推出的招商领玺二期距离一期仅一路之隔,一期更靠近5号线铁路公园站,二期则稍远一点于妈湾站。其首批住宅于2019年11月开盘,预售均价约10.8万/㎡,且还是装修后的价格,共计456套,吸引1306批购房者参与,当天售罄。去年前海有龙光、天健、万科三盘入市,价格趋同,今年目前仅有领玺二期一个新盘入市。

本月底,前海限价地即将土拍,限价9.2万,明年如果入市,显然,看得见的单价,即便加上装修预计也不会超过10万。这样的预期下,“打新人”是继续等?还是买了再说?招商领玺2期会否再现“日光”,难说。

中秋楼市低迷

在中秋小长假期间,并未休市的香港股市在 9月20日突然上演了一幕“千点暴跌”的大行情,港股 一度 跌穿 24000点,为去年10月以来的首次,至当日收盘,恒指跌3.3%,跌去约1000点,收报24099点。 港股下跌最多的行业是地产和金融,其核心症结是相关风险事件发酵以及对房地产行业流动性的担忧。 避险情绪瞬间传导至全球市场。 由于港股和美元债市场的国际投资者占比很高,资金进出较为剧烈,导致节中市场波动较大。

中指数据CREIS最新数据显示,今年“中秋”期间(9月19日-21日),部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%,与去年“中秋”假期的基数相比,亦下降39%。主要原因在于房地产监管环境依旧较严,多地调控政策逐渐显效,导致购房者置业意愿快速下滑,市场观望情绪浓厚,商品住宅成交规模有所下降。

具体来看,一线城市成交规模同比降幅最小,三四线代表城市降幅最大。“中秋”期间,上海、北京、深圳商品住宅累计成交12.46万平方米,较去年同期下降65%,与去年“中秋”假期相比增长30%。二线和三四线代表城市随着楼市调控政策的不断显效,房地产市场降温明显。二线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交21.8万平方米,同比下降70%,较去年“中秋”假期亦下降近五成;三四线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交5.1万平方米,同比下降73%,较去年“中秋”假期下降近六成。

中指研究院预计,7.22会议和7月中央政治局会议为下半年房地产市场定调,政策调控将逐步常态化,房地产金融监管持续从严,叠加部分重点城市土地市场热度回落,预计短期内市场仍将延续降温态势。其中,一线及热点二线城市,短期市场情绪或有回落,但在供应改善下,新房成交规模仍有一定规模;三四线城市受政策收紧或需求集中释放后,市场或将进入调整通道。值得注意的是,当前政策环境偏紧,特别是信贷环境明显收紧后,部分购房者置业需求被抑制,房地产市场面临较大调整压力,各地调控政策“双向”调整模式开启,市场调整压力较大的城市,或将在“房住不炒”总基调下对政策进行微调、预调,以稳定市场预期。

楼市基本面没有恶化

楼市的基本面是不是恶化了? 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,没有那么悲观, 这个行业的基本面没有变化。

他认为,近年来,“因城施策”搞得好,有的区域商品房购销两旺、稳定运行;有的持续下行,市场惨淡;企业经营也很分化,有的比较冒进,有的稳扎稳打。综合起来看,局部可能确实不乐观,但这是盲人摸象,全局看可能并不差。去年以来启动“三道红线”、“贷款集中度”管理,本身也是有保有压。对稳健经营的银行和开发商,仍有房贷和融资空间。因此,当前房地产的问题,只是局部问题,不是全局问题;只是开发商层面、部分城市的问题,销售终端并无问题,也没有上升到系统性风险的层面。

总结主要上市房企半年报的表述来看,房企普遍认为,下半年房地产市场增速将回落。不过,在上半年的销售高速增长下,全年规模有望再创新高。长远来看,城镇化进程深化,消费升级,“三孩政策”推行,部分企业认为房地产市场前景仍然较好。拿地也是如此,新的出让规则下,房企的利润空间显著改善。

李宇嘉认为,当前,楼市基本面不差,需求端的库存周期也不高,之所以感觉行业“凉凉”,在于楼市要继续维持高位、或按预期的走法,再上一个台阶,杠杆就不能停,而且需要更大杠杆支持。一旦杠杆收紧,不仅是收益实现不了,寄生在这个链条上的成本,也覆盖不了。这才是最可怕的地方。此类问题越早解决成本越低,越拖越棘手。高下立判,该怎么做,门儿清。(责编:张骞爻)

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