9月16日，居住在昆明兰亭上锦（翠海雅筑花园）二期的业主反映，小区于2015年交房后，楼栋门禁系统几乎没有正常工作过，多次向物业报修，问题也没能得到彻底解决。近日，物业要求动用维修基金对门禁系统进行彻底更换，部分业主认为，门禁系统交付的时候就不合格，现在更换需要业主出钱很不合理。
对于更换楼栋门禁系统一事，物业表示，小区业主入住已有数年，门禁系统逐渐老化，故障增多，配件已停产无法进行维修，加上部分业主认为原系统需要刷卡太麻烦，因此才进行更换，目前处于征求意见阶段。
小区2栋单元门门禁系统无法上锁。都市时报全媒体实习记者 张进东
业主认为
更换门禁系统不该动用维修基金
位于春雨路的兰亭上锦二期共有7栋单元楼，每个单元门口都配有一套可视化对讲门禁系统，小区住户进入需要先刷卡，外来访客则需拨房号让业主确认身份开门。
记者走访发现，小区2栋、6栋存在门禁系统无法上锁的情况，外来访客能随意进出。2栋单元门上，张贴了“门禁系统故障，待料维修中，已加强巡逻，敬请谅解”的提示，6栋则没有任何提示。
“门禁系统已经坏了三四个月了，任何人都可以随意进出。”住在2栋的彭先生说，门禁系统坏了，住户的安全就很难得到保障。
业主丁女士说，小区自交房以来，多个楼栋的门禁系统都无法使用，不断地出现各种问题，向物业反映后也没能得到彻底解决。丁女士认为，开发商在交房时，这套系统就是不合格的，如今更换需要动用维修基金很不合理。
业主王先生也表示，自接房以来，小区楼栋门禁系统一直不好用，如今要大面积更换，让人不得不怀疑开发商在选择门禁系统时，是否达到了相关标准。“维修基金应该是在小区遇到重大安全隐患，需要改造时才能动用的一笔钱，不是任何情况都可以随意动用的。”王先生认为，如果这次使用维修基金更换门禁系统，那以后小区内大大小小的问题是不是都需要用维修基金？王先生表示，业主应该成立一个业主委员会，对物业使用维修基金的情况进行监管。
“维修基金应该用在刀刃上，多年后房子老化，需要用维修基金的地方会很多，现在就动用维修基金，以后房屋老化需要维修，业主就要重新交钱，到时候凑钱会比较困难。”业主郭女士说，小区很多地方都张贴了广告，物业从来没有对业主公示过广告收益。要更换门禁系统，可以用广告收益和物业费。“此前业主一直想成立业主委员会，相关的材料已经递交给街道办事处，但一直没有等到回复，也没有相关人员指导和协助我们，所以一直没成立起来。”
2栋单元门上张贴的门禁系统故障提示。都市时报全媒体实习记者 张进东
物业回应
门禁系统已老化，部分零件已停产
兰亭上锦小区和融物业项目经理段先生表示，小区交房时，各项工程验收都已通过。如今，小区楼栋门禁系统已逐渐老化，故障增多，配件已停产无法进行维修，加之系统相对落后，满足不了部分业主的需求，所以物业打算进行大规模更换，目前处于征求意见阶段。
段先生介绍，今年6月，小区楼栋门禁系统的主板出现故障，业主家里的可视化屏幕出现看不清人脸的情况，技术人员打算维修，却发现部分零件已停产。此外，门禁系统进出需要刷卡，部分业主希望更换成人脸识别系统。
“维修基金由住建局统一管理，有业主提出想要更换门禁系统后，我们就向住建局申请使用维修基金，对方要求我们在小区内公示并取得2/3以上的业主同意后，再由他们牵头完成更换的相关事务。”段先生说。
物业要动用维修基金更换门禁系统的公示 业主供图
段先生介绍，更换门禁系统使用维修基金的公示9月初已经张贴，公布期为2个月。公示后业主需要签字确认自己的意见，要有2/3以上的业主同意才能进行更换，更换的地点和费用都会进行公示。所以，能不能更换，实际权利在业主手中。
段先生表示，维修基金在业主办理产权证时就已经交清，每户业主平均6000元。此次更换门禁系统预计要花12万多元，小区二期共有1356户业主，平摊下来每户大概需要出90元，这笔钱会直接从维修基金里扣除，不用住户再交钱。针对业主提到要成立业委会一事，只要通过相关流程，满足业委会成立的条件即可，物业不会干涉。
针对成立业主委员会一事，马街街道办事处的工作人员表示，相关事务需咨询街道城市管理综合服务中心。随后记者拨通该部门电话，但无人接听。
西山区住建局
更换项目属于维修基金使用范围
针对兰亭上锦小区维修基金纠纷一事，西山区住建局一名工作人员表示，小区楼栋门禁系统位于共用区域，属于维修基金的适用范围内。“此前工作人员到小区实地查看过，兰亭上锦二期的门禁系统满足更换的条件，物业需要将相关的费用和方案进行公示，若征得2/3以上的业主同意，就能进行更换。”
律师说法
若系统交付时有问题
就不能动用维修基金
云南天外天律师事务所高级合伙人、律师张云龙介绍，维修基金一般是指住宅专项维修资金，专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金，包括设施和共用设施设备使用的房屋等。
“物业使用该资金，要符合保修期满，用于公共部分的维修、改造的条件，同时还需经过2/3以上的业主及有关部门申请同意后才可以使用。”张云龙说，如果门禁系统在一开始交付时就有问题，则不属于保修期满后才出现的问题，不符合使用维修资金的情况。
《住宅专项维修资金管理办法》规定，若要支出维修基金，需遵循“双23特别多数原则”，即占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。
维修资金的使用最终要得到房产行政部门或管理部门的备案与审核同意。物业或者业主要先后到住建局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。
对于符合以上条件的，确有需要的可以申请维修资金的使用。
【新闻助读】
什么情况下可使用房屋维修基金
房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。
房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内，由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。
来源：都市时报（实习记者 张进东 实习生 许郸丹）
责编 罗秋旭
校对 郭毅
编审 赵梅圭
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