杭州一大波的红盘潮后,出现了退房潮!高杠杆是当前最真实的情况

2021-09-18 20:20:39 小龙虾看楼市

01、前言

杭州楼市退房潮来了?

其实真相是,现在的杭州楼市,开发商、购房人都缺钱!

可以说,最近几年的杭州,堪称炒房第二城。

楼市风向说变就变,很多人在摇到的红盘后,因为付款原因放弃而退房。

随之而来的问题是,杭州楼市在近期一大波热闹的红盘潮后,出现了退房潮。

据悉,这次涉及退房潮的楼盘很多,杭州富力蒲荷芸邸、绿城春风金沙里、金隅·春棠澜府、森临澜府等楼盘均发布过退房房源递补选房公告。

随后,中梁沐宸院发布一期、二期递补选房公告;

蒲荷芸邸8月31日结束选房,仅隔7天就发布了退房公告;

春风金沙推出了7套房源;

杭州富力中心6个楼盘退房17套。

紧接着,杭房城发御东方、朝闻花城、溪上俪庭、星合映公寓、揽月臻翠府、天承美筑等楼盘也相继发布退房公告。

事实上,今年以来的杭州楼市,随着楼市调控力度的不断加大,近期又是频频热点楼盘、红盘推房过于密集。

在小龙虾看来,造成退房潮的主要原因有二点:

一是,银行按揭收紧,贷款周期过长;

二是,开发商提高了付款条件,许多购房人筹资能力不足。

总结就是,现在的杭州楼市,缺钱,成了购房人和开发商共同面对的难题。

02、高杠杆,是当前楼市最现实的情况

目前,房企的负债截止到2021年6月底,是33.5万亿。

这是,目前所有房企的负债。

那么大家想一想,如果要把这33.5万亿的负债转移到了居民的身上,不说全转,就只转移一半,转个17万亿过去,那么居民负债就会达到79万亿,杠杆率就会增加到79%。

想一想,这么高的居民杠杆率,惊不惊险?

当居民负债达到了79万亿之后,人均收入还是这个数以后,每年的新增贷款利息会比新增收入多更多。

这意味着,资不抵债的后果就会越来越严重。

所以调控,不是不想让大家贷款买房,而是大家已经撑到了极限了。

另外,大家有没有想过,杠杆会不会破?

杠杆的本质,是用银行的贷款,把1块钱变成了3块钱,但是这笔钱不是免费用的,是要支付利息的。

当收入无法偿还贷款利息的时候,那就很危险了,这个杠杆就玩不下去了。

再看一组数据,根据数据显示,2021年第二季度末的居民负债是62万亿,2020年全国人均可支配收入是32189元,那么按照14亿人口计算,约等于是45万亿,按照5%的利息来计算,这62万亿的负债。

按照2019年的6.5%来计算,我们每年新增的收入为2.9万亿。

每年新增的收入为2.9万亿,新增的贷款利息是3.1万亿,也就意味着我们新赚的钱,实际上还不够付银行利息的。

这,还是按照2019年人均可支配的增速来计算的,如果按照现在的增速,这个数据只会更差。

这就是,现在杠杆加不成的原因了,因为负债已经覆盖不了房贷的增量了。

经常有人问小龙虾,为什么感觉现在楼市调控都像是在劝退他们这些刚需购房者?

在小龙虾看来,其实现在不是劝退普通的刚需购房者,而是劝退那些没有钱的刚需,也就是那些普通的工薪阶级

这些工薪阶级对房价下跌的抵抗力太弱了,而且对经济风险控制也太弱了。

相反,那些资金底子厚的,就算房价大跌,他们也能扛得住。

但是这些工薪阶级,就不行了,他们是承受不住的,所以现在劝退一些没钱的工薪阶级,是为了他们好。

反正房价又大涨不了,没什么好急的。

高杠杆,是当前楼市最现实的情况。不是不想让大家买房,而是大家的收入,真的撑不起房价大涨了。

03、现在的房价不可能暴跌,也不可能暴涨

近来频频热搜的恒大地产,更是传出有息负债一年大降约3000亿的新闻,现在的房地产难道不赚钱了?

真相,其实很简单。

最近许家印辞去恒大董事长的职位,一个从事房地产多年的朋友说了一句话,让我幡然醒悟。

朋友说,别看现在各地都在管控房价,恒大负债超过1万亿,相继传出多少家房企破产的新闻。其实,破产的都是小型企业,你看哪个大型房地产企业破产了?

比如说,恒大在全国打折卖房的情况下,2020年营收还有5000多亿,利润率接近5%,恒大的负债更是在一年时间就减少了2000亿。

万科作为房企老大,利润率接近10%。

其实这还是拖了后腿的结果,之前各大房企在全国疯狂拿地,摊子铺得太大,银行贷款太多,每年还银行的贷款就是个天文数字。

一旦禁止资金流向房地产,结果就是资金链断裂,小企业扛不住的自然就破产了。

最后朋友总结,现在的房价不可能暴跌,也不可能暴涨,只能维持不温不火的局势。

房企会经历一场大洗牌,中小企业破产,资源向头部企业集中,类似恒大这些房企的困境只是暂时的。

小龙虾认为,现在的楼市,不是搞房地产不赚钱了,只是没有以前那么暴利了。

04、总结

要打破房价永远涨的信念,同时房价不能大跌,这是上面想要看到的楼市调控结果。

从这次第二轮土拍就能明显的看的出来,现在除了四大一线城市的土拍还没开始,不知道结果以外。一些二、三线城市的土拍结果都不理想,比如说成都、杭州、天津、合肥、沈阳、青岛等等的城市,流拍率都非常高。

过去,房产圈最经常说的一句话:房地产企业就像是在骑单车,只能往前走,不能停下来,一旦停下来,有可能就凉凉了。

也就是,房企必须要不断的买入土地,哪怕这个土地价格很高,房企都要把土地买下来,不然房企没有了土地储备,就要凉凉了。

但是这一轮土拍,房企就是这么安静,除了一些国企还在参与拍地以外,民企基本上都没有了动静。

大家想一想,这些民营的房企是想干什么?他们为什么就不拿地了。

过去一些明知道不赚钱的地块,楼面价都炒的飞起来了,他们也还是在买,但是现在地价明显没有以前高,但是房企却不买了。

经济发展不能靠金融化的房地产,还是要踏踏实实的做实体企业才行。

其实房地产走弱,现在已经是很难避免的了。

每次靠涨价去库存,又或者是利用放水刺激房地产来拉动经济,所产生的效果已经越来越低了。准确来说从2012年左右开始,房地产对经济的拉动作用就已经见顶了。

近十年来房地产开发投资的同比增速,可以看到房地产投资增速从2012年之后就一直下跌,然后每次靠着放水又或者是涨价去库存,又强行把这个增速提起来,但是马上增速就又开始下跌。

这已经说明房地产对放水、涨价等有了抗性,假设说过去给房地产扔个4万亿,房地产能雄起2、3年。

而现在,给房地产扔个4万亿,连个1年都雄起不了。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐