南宁楼市库存近800万方,哪个区域最“消化不良”?

2021-09-18 19:41:05 广西地产大V

上世纪五六十年代,广西很多家庭,都生了七八个娃。

那时大家都穷,为了出人头地咋办?一家人节衣缩食供老大读书,走出社会后有一份光鲜的工作。老大发了,再带动老二老三老四……

现实很多情况下,不可能所有兄弟都发展均衡。老三老四,弟弟妹妹们,在没有得到更多外部资源支持下,只好自救。

南宁6城区,无疑是个“大家庭”。现在老大青秀和老幺良庆,都发起来了。反倒是老三老四的江南兴宁,日子过得有点不如意。

例如老三江南,一直就是搞工业的好手。近年来,产业转型,城区升级,老三也在旧城改造和新城开发“两手”抓。

步子可能真扯大了!有一个数据颠覆你的想象,南宁各城区中,楼市库存去化周期最长的,竟然是“老三”!

这是怎么回事呢?

先看一组南宁最新库存数据。

截至今年8月底,南宁主城区住宅库存量达779万㎡,接近800万方大关,去化周期达12个月。

与去年底相比,南宁住宅无论是库存量,还是去化周期都有所增加。

图|南宁8月各片区住宅库存表(来源:克而瑞)

克而瑞数据显示,截至去年12月底,南宁住宅库存量约696万㎡,去化周期为8.7个月。时隔8个月,南宁住宅库存增加了83万㎡,去化周期增加3.3个月。

整体来看,库存量还算健康,但去化压力确实有所增大。

从各个区域来看,良庆区库存量最大,达241万㎡,但去化周期为10.2个月,较为健康。江南区去化周期最久,虽然库存量比良庆区要小,为180万㎡,但去化周期达15.2个月,存在高库存预警。

从江南区存量结构来看,江南主城区如白沙星光板块、亭洪路板块去化都还不算不错,主要是远郊板块—空港板块去化缓慢,区域有悦桂绿地新世界、悦桂融创云图之城两个超级大盘。

再加上,江南主城旧改项目华润江南中心供应量较大,导致整个去化周期明显拉长。

但平头哥认为,这只是表面的原因,更深的在于经济指标的乏力。

从人口来看,2020年江南区户籍人口为57.92万人,同比增加1.96万人,保持人口流入。但是,GDP在经历了2017年的峰值之后,2020年涨幅回落至2.7%。规模以上工业总产值增长速度,更是从2019年以来保持负增长,2020年同比下滑10%。

图|江南区GDP增长速度(来源:江南统计局)

图|江南区规模以上工业总产值增长速度(来源: 江南统计局)

在这一态势下,房地产开发投资却飞快加速。2020年,江南区房地产开发投资106.63亿元,同比大幅增长10%。商品房施工面积626.5万㎡,同比增长11.8%。商品房销售面积160.5万㎡,同比增长50.3%。

图|2020年江南房地产开发投资持续上涨(来源:江南统计局)

江南是个典型的区域市场,区域楼盘库存基本就是区域居民消化,很难吸引其他区域居民跨城区置业。

人口流入速度和增加速度明显赶不上房地产开发速度。这说明“韭菜”真的不够用了。

还有,江南的居民收入和消费,涨幅也在缩水。

图|江南城镇居民人均可支配收入(来源:江南统计局)

人口小幅流入,工业发展掉速,消费不振,而房地产加快投资。作为一个区域性的市场,无疑暗藏着不小的隐患。

那么,江南主城的房企就能安心了?

在平头哥看来,虽然目前江南主城区库存还算健康,但要注意的是,今年江南旧改产品供应量很大。

除了已去化较多的龙光·玖誉城,华润江南中心、荣和伍壹大道都还有很大体量,接下来旧改项目间的“血拼”难以避免。

首先,有大量的旧改项目供应。

从2020年开始,南宁就进入了旧改年。平头哥不完全统计,目前南宁在推进的大规模旧改项目涉改面积超3万亩。

从2020年南宁供地计划来看,旧改土地主要集中在西乡塘和江南,且这两个区域均分布有规模达数千亩的旧改项目,形成连片式发展。

图|2020年南宁招拍挂旧改项目(来源:克而瑞)

例如江南区,就有华润在去年7月10日签下的五一路板块5600“巨无霸”旧改项目,以及南化旧改地块也超千亩。储备项目还有沙井、白沙星光大道板块的旧改项目。

而目前,南宁在售/待售的旧改项目约30个,也主要分布在西乡塘区和江南区,二者总占比近七成。

其次,这些旧改项目普遍占据优质地段,竞争激烈。

今年上半年,六大城区中,良庆区依旧领跑,商品住宅成交占比约40%。今年以旧改发力的江南区则成为楼市“黑马”,位居次席,成交占比约17%,甚至超越了往年的“二当家”青秀。

图|2021上半年南宁各城区商品住宅成交占比(来源:克而瑞)

其中,旧改大盘如龙光·玖誉城、华润江南中心,都入围了上半年南宁单盘TOP20。未来,这些项目会领跑江南,但同样,竞争也会愈发激烈。

例如最近愈演愈烈的价格战,江南也难以独善其身。华润江南中心近期就打出93xx元/㎡起的特惠,荣和伍壹大道中秋最高优惠17万,首付分期8万起。

图|江南部分旧改项目打出的特惠海报

未来,在江南置业的逻辑会如何变?

平头哥认为,首先是回归城区中心。

现如今,旧改就像邕江大潮席卷南宁大地,一股澎湃的力量助推城市加速更新。不少南宁人将置业的目标,重新聚焦主城。江南,就是其中的典型。

图|江南如今已旧貌换新颜

一些热点的旧改项目,凭借其优越的地段和配套,吸引不少购房者关注。

例如华润西园润府,沿着星光大道往北,3~5分钟车程,就是主城中心的朝阳商圈。往南,差不多时间就是江南万达广场和梦之岛百货,自身还是一线江景房,可以说地段和配套都足够加分。

图 |华润西园润府实景图

龙光·玖誉城,620亩大盘,就位于白沙大道旁,自身打造有住宅、公寓、大型购物中心、底商等多种业态,堪称一座大型综合体。

其次,时下楼市进入买房市场,开发商在“三道红线”压力之下,以价换量,折扣力度大,而且可供购房者挑选的房源较多,不失为买房的好时机。

建议选择中心资源大盘,地段核心,并且有学区、地铁、大型商业体傍身的楼盘,保值增值性会更强。而且,在出手之前,要认清是“真优惠”,还是“假噱头”。

值得注意的是,江南居住升级的需求也很强烈。但区域内还是缺乏一些真正的改需楼盘。例如阳光城江南檀悦,打造为南宁轻奢住宅,营造一种有品位、国际范的生活方式,品质和颜值都好,才能赢得客户。

图 |阳光城江南檀悦打造的商业与成都太古里相似

当房地产市场疲软态势初显的时候,楼市去化拼的就是板块的硬实力。只有扛住了去化压力的板块,才能凸显其真正价值所在。

2021年下半场,江南能否持续“黑马”态势,继续发力,我们拭目以待。

END

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