恒大为什么不通过卖地降低负债?负债的情况下,股东还能分红吗?

2021-09-16 16:08:01 阿宇旅行冀

第一,土地储备那么多,为什么不卖地还款?

恒大的土储资源确实非常庞大,2020年时单是住宅的土储面积就高达24000万平方米,截止到2020年年底,恒大土储项目有798个。那为什么恒大不通过卖地降低负债呢?原因有以下几点:

1.土储项目虽然近800个,但分散在234个城市,我国一线城市(包括新一线城市)加二线城市的数量才49个,再结合最近几年恒大向三四线城市扩展的发展战略,也就是说大部分土储项目都位于三四线城市,甚至不少项目是在县城。三四线城市的土地价值不高,优质地段的优质土地屈指可数。

2.大家可能对出售土地的流程有所误解,土储是不可以直接交易的,变现的途径有三条,一是联合开发、二是引入合作战投、三是重新流转,这三条途径都需要漫长的谈判周期或交易周期,而当下的债务危机却是燃眉之急。

3.一块土地在开发之前一般就已经做了抵押,这也是房地产行业融资途径之一,即便能交易,也要先拿出资金进行解押,出资解押的既可以是恒大,也可以是买受方,以现在的情况来看,恒大受限于现金流短缺,无法拿出大量资金进行解押。买受方愿意出资解押吗?风险恒大,钱打到恒大账户上之后,任何一个环节出现问题都有可能被冻结、被保全,所以这些敏感的土储资源很少有同业者愿意碰触。

4.在这2.4亿㎡的土储资源中,不仅有恒大自持的土地,也有联合开发的土地,也就是说土地产权人可能是另一家地方性房企,恒大只是出了个牌子参与联合开发。产权在别人手里,恒大根本就无权出售,你租的房子能卖吗?就是这个道理。

土储资源不好卖的另一个原因还在于目前房地产行业所处的大背景和政策,房地产早已经不是之前那个一本万利的年代,政策上也严加限制,单是针对房企的“三条红线”就限制了房企的融资渠道,能拿出大量现金购买土储的房企又有几个呢?

土储资源不好卖,那么恒大只能通过出售其他资产变现,比如6月20日恒大出售7.39亿股恒腾网络的权益换取港币44.33亿、8月1日再次出售部分恒腾网络股份换取港币32.5亿,两次都是腾讯接手,而恒大占股也应声跌到26.55%,话语权降低。再就是有意出售恒大物业、恒达汽车、恒大足球部分股份,以此换取现金降低负债。

在企业欠账的情况下,公司能分红么?

在过去的10年,恒大集团现金分红总额达到1142亿,包括分红给战略投资者、股东(包括许家印家族)及永续债投资人。

如今恒大尚面临几千亿的债务,公司还能继续分红吗?其实是可以的,分红与债务无关,有债务不代表没有利润,只要没有出现资不抵债的情况,那么是可以分红的。虽然恒大债务总额触碰到了“三条红线”,但负债率不是100%,资产依然大过负债,因此即便在欠债的情况下也是可以分红的。

举个简单的例子讲,假设某个体户有两个股东,今年个体户向银行借款100万,以后的10年里分期还款,每年还款本息11万,如果今年盈利15万,除去偿还本息11万还剩余4万利润,两个股东就可以把这4万分红,债务并不影响分红。

但是从另一个角度讲,股东有分红权,同时债务也是由他们在有限责任范围内承担,假设某年利润不能覆盖待偿债务,那么就需要股东“回吐”。

写在最后:

综上所述,当下的债务不是通过简单的土地出售就能解决的,一方面是恒大这边受限于土地抵押、土储资源不优质、部分土地属于联合开发不具有产权等条件的约束;另一方面是买受人也缺钱,而且在购买土储资源的时候,对敏感土地资源尤为慎重,能不碰就不碰。

另一方面,企业欠债并不影响分红,这就是为什么一些企业虽破产了,但股东赚得盆满钵满的原因所在。

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