深圳睡城?中山未来?中山人眼中的马鞍岛,到底长什么样

2021-09-16 14:18:39 中山房叔

注:开文感谢各位接受采访的“老朋友们”。

今天,我们不说地产,单纯聊一个中山最具争议性的板块——马鞍岛

在往下看之前,我猜会有三种人会点进来:第一种是中立,来看热闹;第二种是看好,可能是岛上的业主;第三种是愤怒,又在吹马鞍岛,一个睡城能吹上天是吧?

其实,在上周前海扩容后,马鞍岛又一次搭上了深圳的顺风车,深中通道直达“新前海”,大家又想起了那句“马鞍岛,比深圳更近前海”

恰逢马鞍岛已经开发了一段时间,为了调查大家对马鞍岛的看法,房叔和社会各界人士聊了聊天,发现大家又有不同的观点...(欢迎在评论区发声)

马鞍岛的采访回顾:

佛山、中山人都出手!谁最懂马鞍岛?别只回答深圳客!

3万/平买马鞍岛?中山人:不便宜;深圳人:真不贵!

01

L先生:《马鞍岛发展编年史》

从临海工业园到深圳桥头堡

L先生是中山知名的城建观察者,如果你也对中山城建感兴趣,那很可能在微博上刷到过L先生的文章。

| L先生最新的微博

L先生从2010年就开始关注马鞍岛,那个时候岛上一片荒凉,能上岛的路也不多。当时他还感慨“从家里出发去马鞍岛,比去顺德大良新城还要远。”

| 来源L先生微博

起初,马鞍岛还只是火炬开发区的一个临海工业园,存在感不高。

| 来源L先生微博

后来马鞍岛的定位再次拔高,从临海工业区变为装备制造业基地,有不少央企进驻。

“当时马鞍岛引进了很多制造业的央企,比如图里的中船、中铁等,它们一方面承接了深中通道、港珠澳大桥等大工程,另一方面也为马鞍岛发展奠定了基础。”

然而,在马鞍岛起步的几年里,发展相当缓慢,但是从15年年底翠亨快线通车、17年翠亨公园开园后,翠亨新区开始进入新时代。

“这几年,马鞍岛的科技产业扩展到了南部,而南部也引进了码头综合体、北塔综合体等项目,这两年马鞍岛对接了不少项目,规划也改了不少。”

L先生举例,以前东外环高速穿过了马鞍岛,后来规划调整,东外环从岛上移出,解放了不少土地。

| 以前东外环的走向

但在发展模式上,L先生认为马鞍岛跟横琴、南山、前海等都有较大的区别。

“马鞍岛最大的基础就是实验、工业,现在的建设期也能发现,它跟横琴的高大上不同,很多人认为它像工地、工业区。

但我觉得马鞍岛不一定要像横琴那样有很多高楼,毕竟马鞍岛不像横琴邻近澳门,不像前海靠近香港,它没有两者的地理优势,所以不能马上发展服务业,而是从实业做起。”

| 图源:深圳买房计划


说回马鞍岛和岐江新城的对比,应该从深圳这种外来的角度来分析。

L先生说“岐江新城说白了就是写字楼和住宅,商场对外面的人没有吸引力。而马鞍岛有完整的产业链和非一般的写字楼,住宅也能吸引到外地人,比如医疗城、学校、博物馆等,体量都要比岐江新城要大。”

02

蔡头:马鞍岛发展周期长

岐江新城会是中山的中心


在采访前,蔡头把大湾区比作成了一部宫斗剧,让大家更清晰各个城市的定位:

广州是皇上(省会,政策自己说了算)

佛山是皇太后(广佛同城)

香港和澳门是王爷(流放多年,现在回归)

江门和肇庆是皇帝的妃子

深圳是太子(凭实力说话,未来继承人)

东莞市太子正妃(靠近深圳,产业转移)

惠州和中山都在争太子侧妃(都想受宠...)

珠海是公主(国家优惠政策倾斜)

| 大湾区

要说中山和深圳的关系,首先要说的是深中通道这条“线”,使中山从要坐船漂洋过海去深圳,变成了自驾游了。

原本中山和深圳的关系密切度不高,惠州有着条条大路通深圳的优势,自从规划到建设深中通道,整个中山就像驶入快车道一样。

| 深中通道第一出口

“要说机会是留给有准备的人,但这种机会不多,目前中山正以全市之(财)力发展马鞍岛。”

之所以发展马鞍岛,一个是近深圳,毕竟深中通道第一出口。另一个原因是马鞍岛本身就是个荒岛,征地不用花太多钱。

“截至目前为止,我觉得马鞍岛规划是合理的。现在岛上的规划都是按最新的标准规划,设计院会总结不完善的地方,中山也想做出成绩来。”

| 岛上的规划

但说起马鞍岛,就一定会拿出岐江新城做比较,中山现在资源有限,已经把有限的资源集中起来发展马鞍岛和岐江新城

目前来看,石岐总部和东区总部,作为中山未来“强心脏”的重点区域,却有截然不同的发展。毕竟是两个街道,各自用自己的方法去建设,没有达成统一的规划

“例如石岐总部,用PPP外包方式(政府和民营企业合作)的外包方式开发,把区域划分很多小地块,慢慢建设,前期花巨资搞基建。”

| 石岐总部

但仔细对比,东区总部基本上自己不做过多的基础配套设置,大多是引进,让别人来建设,实现轻资产开发模式。

“东区总部把连片的土地,打包拍卖,引进高大上的开发商,发展大型综合体,基础设置都包含在招标文件上,让别人来建设。这样既可以卖地赚钱,自身也能实现轻资产。”

蔡头说的也没错,东区总部及周边引进的都是大型项目,比如富元108大楼、宝龙城、保利天珺、K15阿丁莱学校等。

| 东区总部

“不少人对比深圳,认为深圳从罗湖到前海,中心在偏移,所以中山市区会东移至翠亨新区。”

但他不这么认为“深圳市外来人口城市,哪里有发展就往哪里走,中心一直西移。但中山历史文化底蕴比深圳深,人们普遍愿意留在中心区发展。”

其实看看近几年的中山道路的发展,就可以看出来,中山一直在强心脏,发展一环二环三环,多条快速路进去市区,包括古镇快线,三角快线,小榄g105,坦洲快线等等,都是直达市区。

“所以你觉得圆心在哪里,哪里就是中心!”

03

R先生:市区会延展到马鞍岛

但岛上需要有优秀的营商环境

R先生老家在湖南,但在中山已经工作了15个年头,对中山的城建和规划都颇感兴趣。

“我对马鞍岛的第一印象就是偏远,以前在翠亨快线(原名东部快线)通车前,去一次横门岛要花一个小时,现在翠亨快线开通后才能半小时到达。”

但这些年的规划、建设,让他改变了对马鞍岛的看法。

“中山把马鞍岛定位为城市副中心、东部滨海门户。而最近南朗撤镇设街道,同时由翠亨新区统筹后,可以理解为中山城区延展到珠江口,马鞍岛正逐渐打造为滨海城市中心。”

| 主城区延伸到海边

但规划是规划,眼里见到的才是现实。

R先生认为3年后,深中通道通车,马鞍岛不会和现在的模样有太大的区别,可能只是有几条主干道通车,多了几栋高楼。

“马鞍岛想改变现状,要从环境开始抓起。”

R先生认为马鞍岛有天时(双区驱动)、地利(珠江口核心区域)的优势,但更考验“人和”(打造力),毕竟打造一流的营商环境和优美的居住环境才是关键。

居住环境马鞍岛已经有基础了,毕竟有这么多楼盘和配套在建。而一流的营商环境不仅是业务当场办理这种“基本操作”,更需要政策、市场、监管等多方面的努力。

“但要说通车后,中山的人才会不会被深圳吸走?我觉得是不会。”

深圳人口密度高,现在还有人要涌入,这就有一系列社会问题,比如高房价、学位紧、医疗难等等,而且生活空间小,节奏也快。

相比之下,中山就比较有优势,较低的人力成本和土地成本,这些优势能吸引到深圳外溢的产业和人才。

“我觉得马鞍岛未来可期,最近前海扩容的方案曝光,中山从马鞍岛15分钟就直达宝安区的深中通道门户,正所谓前海近在眼前。”

04

X先生:产业前景不明朗

新区十年了,马鞍岛还是那个“岛”

X先生与上个观点截然相反,作为中山本地人,他认为马鞍岛离市区远,而且规划更像是在“画饼”。

“我不否认马鞍岛的未来,毕竟是大湾区的几何中心,又有大量的土地,政府的文件也说了,马鞍岛是中山的主引擎。”

但这不影响X先生认为马鞍岛会是深圳的睡城。

| 马鞍岛的楼盘喜欢在深圳开盘

“市场经济的规律就是大城市的胜利,深中会同城,蛋糕会做大,但更有利于深圳,中山的未来更取决于深圳的外溢。”

“但再想想,深圳接壤的就有东莞、惠州,而且深中通道前有南沙支线,后有深珠通道,马鞍岛真的能比得过这些地方吗?”

| 马鞍岛前有狼后有虎

再说回产业,X先生也有自己的一套见解。

“仔细想想,新区近十年了,除了房地产还有什么大项目落地?对于中山内部,马鞍岛最强,但在中山之外,马鞍岛就比较逊色。”

| 马鞍岛产业图(更新版)

目前,马鞍岛上产业园很多,比如康方、中德、华润燃气、民创优品等企业,涉及珠宝、手表、路桥、医药等行业。

但这些在X先生眼里远远不够看。

我所知比较有前景的是药科所和哈工大,这两个行业有未来,但周期太长。而珠宝、手表、照明等行业是未来行业吗?显然不是。”

05

踩盘鸽:人才问题是关键

马鞍岛相比其他城市还有差距

身为房叔团队的元老人物,踩盘鸽可谓是看着马鞍岛一步步“长大”。诸如马鞍岛配套、产业、交通、楼盘等文章,均出自他的手:

产业:马鞍岛产业地图曝光

配套:马鞍岛104亿配套正兑现

交通:深中通道中山出口

市场:2021年,马鞍岛再破3万/平?

采访:3万/平买马鞍岛?深圳人:真不贵!

未完待续...

关于怎么看马鞍岛,他更有发言权。

“我是中山本地人,因为工作需要,过去两年几乎每个月都会去一次马鞍岛,对马鞍岛的最初印象,还是岛上第一次拍出地王的时候。”

那天,踩盘鸽在现场蹲守着马鞍岛第一宗宅地竞拍,结果从早上9点竞拍到下午,午餐都没有吃。最后只剩下两家竞争,结束的时候,甚至有投拓被扶着离开现场。

| 当年的地王,现在的西湾汇

“后来,我跑去看那块地,有个挖掘机。当时的马鞍岛,大片大片的香蕉林,风景很不错,没有尘土飞扬。”

距离那场土拍已经过去了3年,岛上从沧海桑田到如今的大开发,马鞍岛的努力大家有目共睹,但相比其他城市而言,踩盘鸽觉得还是有所不足。

“马鞍岛未来肯定会起来,但是能达到什么高度,就不好说。因为就打造力、打造水平,我们还跟其他城市有很大的差距

不用对比深圳前海,就对比珠海唐家北围,他们专门请了设计师做了各种规划,你可以看出他们的城市面貌的具有美感的。但马鞍岛太匆忙了,但未来事情也说不准,并不能一棍子打死。”

| 珠海北围 来源:珠海房姐

等到2024年,马鞍岛真的可以自成一个城。即便配套上不到国际化,但是生活应该不成问题:小学中学幼儿园配齐,医院至少有个上规模的,而公园现在就有了。

| 翠湖公园实景

对于房价,他认为马鞍岛还会有上涨的空间。

“马鞍岛现在房价已经稳站3万+了,过两年慢慢超5万也未可知。现在房住不炒,但深圳是不可能降到这程度的,价格差注定马鞍岛的上升空间。”

| 海的那边,是深圳

“至于大家关心的“睡城问题”,我觉得担心是没用的,干就完事了。毕竟中山怎么说也是300多万常住人口的城市,自己也有吸引人的优点。”

“但现在,我更关注人才的引进,现在虽然出台了人才政策,但光靠政策是不够的,环境好不好、医疗好不好、教育好不好、产业有没有前景等等,才是关键。”

中山很多企业都有招工难的问题,人不愿意来。那么,马鞍岛是不是能解决人才不愿意来的顾虑呢?

06

马鞍岛业主S先生:

中山房价低,能吸引深圳人

S先生是土生土长的中山石岐人,但他还有另一个身份——马鞍岛业主。

他在马鞍岛势头正盛的时期,买房用作投资。虽然本地人普遍认为马鞍岛偏远,但他却看好岛上的发展。

“马鞍岛是中山的一次机遇,但也是一次危机,如果不能充分激活经济,就会沦为炒房团的工具。”

毕竟是业主,S先生对马鞍岛的看法多了些个人的情感。

“我现在希望马鞍岛能多些公交车,多修些路,多进驻些公司,不要让这里变成一座没有人的空城,最好深中通道能让两地的车牌免费过桥等等。”

| 马鞍岛实景图

很多本地人喜欢把岐江新城和马鞍岛做对比,本地人大多认为岐江新城要比马鞍岛更宜居,也更有归属感。

但S先生认为“其实马鞍岛赢在地理位置优越,而且岛上是一张白纸,规划的空间更大,更不存在旧房改造这类头疼的问题。”

| 岐江河两岸

至于马鞍岛会不会沦为深圳的“睡城”,S先生觉得中山的吸引力,并不比深圳要差。

“深圳过高的房价,让年轻人丧失了置业的想法,而中山最有力的,就是给到年轻人未来,无论是车还是房,起码能让人看得见摸得着。”

“如果中山可以充分利用深圳周边的地理优势,在中山生活,但工作机会并不比深圳差,那很容易会吸引人才在中山留下。”

07

两个年轻人眼中的“马鞍岛”

公园、沙滩、还要有商业

采访的对象当然不局限于年龄和阅历,我们对那些走出校园,刚踏进社会几年的年轻人怎么看马鞍岛也颇感兴趣。

96年的Z小姐,甚至在之前完全没有听说过马鞍岛。

“如果不关注房叔,甚至不知道在翠亨新区那边有个马鞍岛,说实话现在岛上很荒凉,什么都没有。”

| 百度百科上“查无此岛”

当然,“什么都没有”指的是马鞍岛对年轻人的吸引力几乎为零。

“按规划来看,马鞍岛是中山东部的中心,因为资源都在往岛上倾斜,但现在来看我觉得比较乏味,很多配套都没有,真怕等到发展起来的时候,自己已经老了

Z小姐也不是完全不看好马鞍岛,在岛上楼盘“百花齐放”时,她也开始了解岛上的楼市走向和房价情况。

“每次听销售介绍,马鞍岛仿佛成了“宇宙中心”,自己却在东区旁买房,要是真的这么好,她自己怎么不买一套呢?”

| 马鞍岛某楼盘人气

身为年轻人,Z小姐自然是希望岛上的商业能跟市区做出不一样的东西。

“市区的商场已经逛腻了,如果马鞍岛的商业能做起来,像广州K11、太古汇、APM这种,能吸引不少年轻人上岛。”

| 新濠文旅城

另一位Z世代是99年的G小姐,作为一名应届毕业生,她更了解深圳和中山的就业情况。

我并不认为马鞍岛的吸引力会比深圳小,深圳这样的大城市,生活节奏快,生活成本高,每天有数不清的年轻人涌入,但留下来的终究还是少数。”

她说“我适应不了深圳的快节奏,所以毕业来了中山工作,以后买房的目标也会是在市区,如果有钱倒是会考虑在马鞍岛买套房。”

在最新的人口普查中,深圳常住人口约1756万人,但年均增长率开始放缓

| 来源:深圳特区报

被问到对马鞍岛有什么期待时,她说“看过马鞍岛的滨海公园视频,我还挺期待的,毕竟中山没有沙滩公园一直是个遗憾。”

中山房叔

“中山欠你们的海滩我来补上!”中山第一个滨海沙滩公园即将亮相!#中山#马鞍岛#水上乐园#海边#沙滩#沙滩公园

视频号

写在最后

在马鞍岛的房产圈里有一句老话:“买了房的人都看好,没买的都看空”。

诚然,马鞍岛的优势还是房价低,对比深圳、东莞等片区都要低。但不代表大家对马鞍岛的看法只有房价。

比如两个年轻人关注娱乐行业、X先生关注产业、踩盘鸽关注人才等,他们从自己的角度,给了我们不同的启发。

他们或多或少,都透露出马鞍岛可能比不上其他城市的新区,但总归要努力,迟早有一天能在大湾区“逆袭”。

毕竟自己家的“孩子”,只会是越来越好看。

——END——

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