为什么二手房卖不动了,价格却仍然居高不下?

2021-09-08 03:19:53 亲情树

首先,现在面临的问题主要有这么几个:

1.银行持有太多的房产抵押贷款,风险很大。如果房价下跌,产生大规模坏账,会导致系统性金融风险,甚至出现银行破产的情况。

具体参见1998年海南发展银行破产清算,在此不赘述。

2.地方政府为了发展,已经借了太多的地方债。

而除了一线城市,再加几个强二线城市,大部分城市是没有足够的企业提供充足税收来满足政府日常支出的,所以这些地方政府,只能靠卖地收入来提供财政收入,给地方发展筹集资金。

3.很难区分谁是真正的刚需,谁是炒房客

买房的人之所以如此疯狂,其中一个很重要的原因就是:新房二手房倒挂——二手房比新房贵很多。

“买到就是赚到”的观念,早已深入人心,这也是炒房客炒房的根本原因。

4.人口在持续下滑,房价不能再高了,否则“存地失人,人地皆失”,这样把未来都输掉了。

但是也不能现在就暴跌,毕竟银行的房产抵押还在那搁着呢,暴跌势必出现大规模坏账,导致金融系统风险;地方政府还有那么多债务没还呢,房价跌了,地就卖不出去,财政收入的最大头就没了,有破产风险。

5.不能让勉强够的上买房的人强行上车,因为能上车的早就上车了。现在还没上车的,其实大都是收入很低的。而且现在的经济形势大家也知道,这部分还没上车的人,但凡遇到点经济波动,很可能就断了现金流。

所以你看现在贷款利率越来越高,其实就是把现金流不行的人挡在门外,让那些现金流不错的人买房。因为现金流强的人,其抗风险能力,肯定远远超过现金流低的人。

综上,现在二手房价格仍然高居不下,只要一二手倒挂,就可以吸引有能力的购房者去抢购一手房,毕竟“买到就是赚到”。

这种操作下,地方政府、银行、房企肯定要趁二手房东还没反应过来之前,市场上二手房没有出现大规模降价抛售之前,把自己的负债降下来,杠杆降下来,风险排除掉。所以你会看到,新房首付比例不断提高,贷款利率也不断提高,地方政府加大供应土地,这都是各方在降低自己的杠杆、负债还有风险。

所有的一切都是为了将来的某一天土地财政熄火了,开始收房产税做准备。到时候,房价再怎么跌,政府、银行都已经抽身出来了,防火墙都已经建立好了,也不怕了。

所以,这两年你会明显的看到,二手房贷款越来越难,但还是有一定的限额。

二手房为什么还会留出一点限额呢?

就是害怕二手房东太早的反应过来,引发大规模的降价抛售。让二手房东认为贷款额度还是有的,房价还是有上涨的可能的,只不过我在等一年,万一下一个买家申请到贷款了呢。

而且一定要让二手房东的纸面财富保持住,让他们认为:

“那些降价抛售的,都是因为有急事,只能逼不得已大幅度降价。像我们这种暂时不缺钱,没有急事的人,可以挂上去,等等哪个能申请到贷款的人来买我们的房子。”

其实过个几年,就会有一些回过来味儿的房东发现,能申请到贷款的很少,而且二手房指导价让他们多出很多首付,这些人是不愿意买二手房的。等到那个时候,即使二手房东想要降价出售,幅度不够的话,也很难卖掉。除非降到2016年之前的价格,但是那就会让很多二手房东觉得自己亏了,不愿意卖。所以,到时候就出现了,想卖吧,大概率要亏;不卖吧,又不知道什么时候能卖掉——左右两难。

甚至有些非一线二线核心区位的房东发现,之前的纸面巨额财富就像是一场梦,到头来只是空欢喜一场。只要二手房东把房子捂在手里,不大规模降价抛售,政府就能继续拍地,新房秒光,继续土地财政,把政府的负债降下去。这就叫,用时间换空间,给地方政府还有银行抽身创造出一个时间空当。当地方政府的债务危机大部分化解之后,当银行的系统性风险排除出去之后,房地产税就出来了,烟花就要燃放了~

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