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很多人在买房的时候，会优先考虑地段和配套，往往会忽略户型。
其实户型产品这个东西，说不重要确实没有地段重要，但一旦到了选房的最后一步，户型产品的选择也会直接影响后期的升值能力。
户型产品一般是整个买房流程最后的一环，但也是最关键的一环，买房永远看的是总价，而投资看重的更是性价比，如何用更少钱买到最实用的户型，这是多数人的一致目标。
所以现在市面上有一种面积段，卖得非常火——
89平米的小三房。
PART 1
大家想过没有，为什么是89平米，又为什么非得是三房？
2016年楼市调控，当时有一条70/90政策，要求是：出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。
初衷是为了遏制房价不断上涨，通过控制房屋面积降低房屋总价，让更多人买得起房。
所以这几年，成都90平米以内的户型井喷式供应，在有限的面积空间里操刀，就更考究空间布局设计的实力，因此也诞生了很多“神户型”：89平米的3房1卫、3房2卫。
但随着成都“中优”规划的出炉，高容积率的刚需盘越来越少了，开发商户型越做越大，现在的新房动辄130㎡、150㎡。
据克尔瑞数据显示，近三年来，130㎡以上的供应面积和占比逐年上升；110-130㎡的供应占比基本维持在23%-24%；90㎡以下户型供应的面积和占比则呈下降趋势。
小户型逐渐淡出市场，贝壳找房数据显示，大成都范围内，房龄10年以内，80-90㎡的电梯小三房，只有2339套。
小三房越来越少，但购房者对该类产品的需求却仍然存在。即便在成交量惨淡的市场环境下，小户型依然抢手。
事实上，刚需买房述求就2个核心：低总价，多房间。
总价由户型面积决定，房间由空间设计决定。一样的价格，你是愿意多一个房间客厅大一点，别整舒适度，刚需只要经济实用，89平米3房，最基本能容纳一家五口的生活，如果老人不同住，家有二胎的家庭也完全够住。
在成都，本就有限售门槛，加上房价高，换房成本高，一般家庭购买起码住上7-8年才会考虑置换，所以他们在买房前肯定会考虑长远的需求，比如二胎考虑、父母同住等等。
这也是我们常说的，能买三房，绝对不买两房！
刚需这么想，投资更得这么做，投资要赚钱的闭环永远是：你现在买的资产沉淀在刚需手里，才算完成一个投资闭环。
而刚需的述求就是你投资的底层逻辑。
当下神户型在市场非常流行，一方面确实是70/90政策恰好迎合了市场需求，而市场需求又会倒逼创新，产品和市场需求有时候就是相互激励改进的。
那些80几平米只能做两房的户型，势必会越来越尴尬并越来越滞销。
PART 2
89平米的3房还有什么优势？
1、税费低。
国家政策规定，面积小于90平的事按房子总价1%个点征收的，大于90平方以上是按1.5%个点征收。二套的话则是按3%个点征收！
所以89平米的房子在契税上要少0.5%，别少看了0.5%的税费，总价高的城市这笔账不少，什么是刚需，就是2万块都能难倒的群体。
而且后期的装修费用、物业管理费、维修基金等等都相应减少，小数怕长计，小老百姓都知道这笔账。
2、空间利用率高
一个90平米的3房，虽然不可能把每个空间都布局到非常舒适，但因为面积有限，肯定是把每一平米都利用好，为了讨巧，现在90平米内的3房的设计都非常方正。
角是角棱是棱，后期其实装修或者重新做设计也非常容易省钱，这也是我经常说，选户型的基础是一定要方正。
3、进入二手房市场，更好卖
8-90平米左右的户型其实在新房的时候，总价相差不大，因为都是按单价算的，但一旦进入二手房市场，价差会慢慢显现，对于多数人需求而言，多一个房间就是多一个房间，对刚需家庭而言，就是性价比更高，所以89平米的3房流动性自然更好。
比如，锦江城市花园，成都二手房市场的“流动性能王”，80几平米的三房户型备受刚需喜爱。
4、出租更吃香
虽然资金回报率不是投资房产最核心的，但如果了解过大城市的租房市场都知道，89平米的2房绝对不如89平米的3房好租，来大城市打工都是搞钱的，舒适度真不是最重要的。
如果是3房，还能以分割单房出租的方式，一套房的租金比2房的高出不少。
这几年市面上的89平米3房，如果得房率还高点，能去到80%以上的，都非常抢手好卖。
PART 3
户型产品怎么选，最不容易踩雷？给大家几个参考：
1、如果主推都是100平米以上的户型，说明小区以改善型为主，这时候就是在预算充足范围内去可以去挑大面积产品，如果地段优质，越大面积的产品反而越稀缺。
2、了解开发商的推货套数和销售情况，哪种面积段多，哪种好卖，再结合地段就能大致判断主流户型，比如刚需地段150平米以上的户型就得小心了。
3、结合景观资源以及楼栋分布去选择，比如海景和山景，预算足够肯定优先景观，改善时代，稀缺景观是最难得的。
再看小区的楼栋分布情况，一般项目都有楼王单位，单价往往最高，但如果是刚需地段，完全不需要考虑楼王，追求性价比就好，如果是豪宅地段，钱够买楼王大面积就对了。
4、如果都是刚需户型，选性价比最高的，比如99、105平米这种相差无几的户型，如果都在同一栋楼，没有明显格局硬伤下，选99平米的就好，买新房的时候6平米多出的钱，到二手房市场的时候总价相差无几。
房价越高的地方，越追求性价比，相反房价低的地方，则越追求舒适度。
房价越高的地段，除学区房外，面积越大越好，相反，刚需地段追求低总价多房间。
切勿购买高低配户型，豪宅地段不买刚需户型，刚需地段不买豪宅户型。
综合：大胡子说房
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