房价跌回十年前,这些城市太危险了

2021-08-04 20:18:38 樱桃大房子

上一次,我们才和大家聊到了一二线城市也有“鹤岗化”的现象。

实质上,一二线城市整体楼市还是很有希望的,可怕的是那些被越来越多人抛弃的城市,房子根本卖不动,就是一堆钢筋水泥。

这样的场景,不仅在鹤岗、阜新发生,更多弱小的三四五线城市,也经历着同样的萧条。

最近黑龙江双鸭山,就在以1万出头一套房的价格,刷新鹤岗的“白菜价”纪录。

双鸭山宝山区一些棚户区改造安置小区,顶楼50多平房子总价只要1万出头!如康安嘉园小区,51和56平分别只卖1.2和1.4万,折合下来总价最多250元/平!

市中心的价格虽然没有夸张到几百块钱一平,但7月份均价也就2775元/平,环比、同比都跌了。

看看从2020年到现在的走势,虽然房价波动范围不大,但指向性极强,一路下滑:

作为曾经重要的煤炭、电力、钢铁和粮食生产基地,如今因为资源枯竭,不得不面临人口外流,房子无人接盘的惨状。

根据“七普”数据,2010年到2020年间,双鸭山的常住人口从约146.3万减少到约120.9万,减少了约25.4万,降幅达到17.35%!

随着矿产资源逐渐枯竭,人口外迁不可逆转,楼市也不堪一击。类似资源枯竭城市,主要分布在东北、西北和西南等靠矿产资源起家的区域。

黑龙江齐齐哈尔,常住人口减少129.95万。房价从2015年的5500元,到如今5000元/平,反而缩水了。

石油重镇甘肃玉门,常住人口从约16万减少到13.8万,沦为“鬼城”,有老城区的70平老房子挂牌2000元,却无人接盘。

它们再一次验证了,资源枯竭型城市的房地产没有未来。

更可怕的是,它是这场房产流动性分化的一个缩影,给基本面薄弱的城市,敲响了警钟。

资源枯竭的双鸭山、玉门等面临楼市难题,已经是一张明牌。

基本面薄弱的小城市,也难以逆转被甩在身后的噩梦。

一些发展老牌产业的区域,受到国家去产能、调结构等影响,也往往陷入低迷期。

首当其冲的是鹤岗、阜新、牡丹江等优先发展重化工业的区域,在市场经济的转向中迷茫至今。

其中,十年间人口减少50.85万的牡丹江,在国家统计局6月70城大中城市房价中,二手同比下跌6%,位列全国首位。

图片来源:国民经略

据贝壳研究院统计,在不考虑通胀前提下,2020年牡丹江二手房房价跌回5年前价格水平,今年一季度甚至退回2007年水平。

原本产业就不行的城市,更不用提了。

山东威海乳山,距市区100公里外,最大的看点就是海景景观,产业、交通、配套都不行。

10年前乳山银滩海景房火爆时,新房均价约3500元/平。如今10年过去,二手均价还是三千多,投资了个寂寞。

河南商丘,一边主打农业经济较弱,一边被徐州虹吸,房价同样起不来。

四川达州,人口总数有近539万,但是经济实力一般,主要靠农业和能源,都属于相对低级的产业,人口被周边的成都和重庆虹吸,十年间常住人口减少了8万多人。靠着货币化棚改在2018年涨了一波后,热度也退减了。

还有一类城市值得警惕,那就是偏远地区的“四不靠”城市。不靠港口、不靠中心城市、不靠都市圈的,本身又没有资源,在城镇化的浪潮中,人口最容易流出。

比如说巴彦淖尔。

很多人会问,巴彦淖尔是谁?巴彦淖尔在哪里?它在内蒙的西部,东接包头,北连蒙古国。10年前常住人口166万出头,现在也掉了13万多。反映到房价上,据百安居数据,从2015年5000跑到近6000后又开始往下掉回5500左右。

相反,整个内蒙在过去10年间,房价跑得最猛的,还属省会城市呼和浩特,同时它也是常住人口以及省内人口比重增加最多的区域。

其实,除了省会和少数几个城市是人口流入外,其他都是外流,这已经是常态。

东北尤为明显,如黑龙江共13个城市全部人口负增长,吉林除长春外也是常住人口流出。

如果说房价上涨,是从核心城市往小城市传导。那么楼市降温,小城市的反应则会更剧烈。

好歹核心热点城市还是真猛兽,有产业的基本面支撑。

而一些缺少产业,或者产业面临升级压力,而又凭借着棚改而透支了购买力的小城市,就只能是“纸老虎”。随着大家往“高一级”的城市流动,基本面薄弱的它们就要瘫倒在地。

这些小城市房价便宜,但千万别想着抄底,这些洼地分分钟变成深坑!

其一,棚改货币化安置逐渐走向尾声,购买力被透支;

其二,目前低能级城市供给过剩明显;

据任泽平团队研究,2020年一、二、三四线城市城镇住房套户比分别是0.97、1.08、1.12。三四线城市明显超出1.09的全国平均水平,远高于一、二线城市。

其三,人口会进一步集聚,小城市人口往大城市、往大都市圈跑将成为常态。没有产业的小城市,始终挣不脱人口逃离的魔咒。

东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市,供给过剩程度还会加剧。

这是比一二线重点城市高房价,更值得警惕的问题。

一二线重点城市,好歹有产业,有人口,有需求,房价高了出政策打压。被打击之后仍然有恢复能力,哪怕短期内受伤,依然有动能,可以等待下一轮周期的到来。

典型如深圳,二手房指导价出来后锁死流动性,但购买力依然存在,西部热点楼盘依然日光。

相反,弱小的城市将被毫不犹豫地弃选。而且这样的楼市是非常敏感的,原本底子不厚,却因为受到整体市场影响大,容易回调、阴跌,可能流动性就此锁死。

所以,强烈建议大家一定要顺应趋势,不要和趋势作对。

大都市圈一定是未来的趋势,粤港澳大湾区、京津冀、长三角和成渝城市群等重点关注。

哪怕不是布局核心热点城市,也要把握大都市圈里有产业支撑的城市。比如长三角都市圈里除了杭州、上海外,昆山、江阴、张家港、常熟等位列百强县的区域,竞争力都很强。

其次是省会城市。

国家发改委提出了,优化发展省会城市,提升中心城市能级和核心竞争力。所以未来省会城市的发展还是可以期待。

不过不同区域的省会城市发展能量不尽相同,像合肥、成都、杭州等发展更好,楼市更有爆发力,长春、石家庄呢就相对一般,但好歹有人口净流入,还能等到周期轮动。

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