“降价潮”正在酝酿?房贷闹“钱荒”,楼市出现“反季节”特征

2021-08-01 22:37:07 期待楼市未来

房地产市场,出现了罕见的“反季节”特征。

招商固收发了一份报告,叫《楼市、车市“两弱”》,在6月30大中城市商品房日均销售面积为54.4万平方米,较5月同期环比下降2.6%。

分区域看,一线、二线和三线城市销售面积环比增长29.3%、下降2.6%和下降20.5%,同比增长20.6%、增长9.3%、下降23.2%,一二三线分化依然严峻,三线构成主要拖累。

报告认为:6月以来商品房销售环比转负,是极为反常的现象。

因为商品房销售有季末月份冲刺的惯例,往年6月作为季末月份,环比总是大幅增长。

如果本月底销售面积没有出现大幅增加,楼市出现“反季节”的萎靡,接下来的7-10月份,极有可能复制往年的降价促销大潮。

事实上,在楼市闹“钱荒”的背景下,降价潮已经开始酝酿了。

所谓“钱荒”,其实就是房贷额度不够了。

21世纪经济报道6月25日报道称,除了四大一线城市外,武汉、杭州、重庆、合肥等多座新一线城市也出现了房贷审核趋紧、贷款速度放缓的迹象,尤其反映在二手房上。

我们来看看不同城市实地调研的情况。

武汉一位国有大行某支行房贷经理说,“受到规模管控的影响,我们目前二手房没有额度,如果想要申请的话,还不清楚需要多久可以审批下来,估计至少三四个月吧。”

一位总部在浙江的城商行人士说:“不能说二手房市场停贷,就是额度少放款慢,不仅杭州,整个浙江都是这样。”

重庆一位大行某支行人士表示:目前总额度非常紧张,贷款在慢慢释放,之前手头6月初申请的单子到了月底也没有任何审批消息,二手房放款要等3个月起步。

银行卡着不放贷,各地二手房成交量必然迅速下降。

6月以来,杭州二手房周成交量接连下降,本月的成交量极有可能跌破8000套,预计同比下滑25%左右。

5月份深圳二手房住宅网签过户仅有3027套,同比下降6成,远远低于月均6000套的荣枯线,成为近十年最冷的5月。同期,新房成交量也随之降温,环比下降24%。

5月北京二手房签约20587套,其中二手住宅签约18838套,自4月开始,北京二手房成交量连续下滑两月。

5月成都的二手房成交量为3331套,环比4月下跌了20.48%,同比去年5月是下跌了32.99%。

在房贷“钱荒”的环境下,下一步,业主调降挂牌价几乎是可以预见的事。

为什么房贷额度如此紧张?

原因大家都心知肚明,今年央行和银保监会将银行业金融机构分为5档,给每一档的银行都定下了两个标准,分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

两个指标,都不能超过规定的“天花板”,像第一档的工农中建交几家大型银行,两大指标分别是40%、32.5%;(第二档)27.5%、20%;(第三档)22.5%、17.5%。

央行管的可是银行的“钱袋子”,政策一出,没有银行敢不从。

4月底的时候,央行还专门召集全国24家主要银行,开了一个信贷结构优化调整座谈会,在这场会议后,多家上市银行高管在业绩发布会上均表示:将按照监管要求,加快相关涉房贷款调整力度,在贷款投向上严格把关。

比如,建行副行长吕家进说:对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理,专注于为一二线城市的优质客户提供支持,开展项目合规审查,严格把关贷款的投向和项目用途。

交行行长刘珺表示,已经将排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进,目前已经采取措施,包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式,并将进一步加强个人经营贷的管理。

两个指标,一场座谈会,就把各家银行整得服服帖帖,压降房贷额度,房贷利率自然会上涨。

如此看来,能让财大气粗的银行如此“噤若寒蝉”,也只有央行、银保监会有这样的威力了。

以前我跟大家讲过这个逻辑:房贷利率上涨——购房者还贷成本增加——买房需求被压制——个人住房贷款余额增速下降——房地产销售面积下降——开发商为尽快回款降价促销——房价开始调整。

房贷利率作为楼市的领先指标,往往会应验,我们不妨拭目以待。

更重要的是,下半年楼市走弱,是近几年的典型规律。

比如,在2018年,河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市,哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市,特价房、打折房层出不穷,降价力度动辄就是30%以上。

在2019年,某龙头房企在全国范围内展开“抢地行动”,掀起促销的大幕,随后,融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要过紧日子,土地流拍率迅速走高,为了抢回款,工抵房、特价房非常普遍。

在2020年,因为三道红线的新规,房企降价、打折的力度有增无减,尤其以二三线城市远郊为主。

2021年,前有销售面积“反季节”走弱,后有房贷“钱荒”,接下来,房价向下调整将是大概率事件。

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