房价还会涨吗?有机构预测:10年后一线城市20万、二线城市5万

2021-07-29 01:04:05 楼市指闻

今年是2021年,10年后、乃至20年后,房价究竟会比现在高还是比现在低?多数人都给出了一致性的答案:房价会跌,而且跌到普通人都能买得起的水平。

5月份,在西安的一次论坛上,金融专家朱云来就表达过类似的观点,他认为房价下滑27%才是比较合理的水平,按照这个比例倒推,全国平均房价维持在8000元是较为适中的。他的这个测算并非空穴来风,根据统计局数据显示,在2020年我国人均可支配收入为3.2万元,平均的年度支出为2.1万元。那么收入减掉正常的支出之后,剩下的钱只有大约1万元,把这1万元全部用于偿还银行贷款,按照30年等额本息计算,房价不应该高于8000元。

有人说降,当然就有人说涨,房价还会涨吗?有一家房地产机构经过研究预测:10年后一线城市20万、二线城市5万。现在是2021年,10年后也就是2031年-2035年之间,按照这份房价预估,10年后的房价,基本分为了4个层次:

  • 第一梯队的依然是北京、上海、深圳这几个大城市。北京和深圳的房价,那个时候已经达到了27万元/平米。上海也达到了25万元/平米。

  • 第二梯队为重点的新一线城市。平均价格在10万元至20万元之间,例如厦门是17万元/平米、广州为14万元/平米、杭州12万元/平米、南京也在12万元左右。
  • 第三梯队是主流二线城市,房价平均在5万元至10万元之间。例如天津、福州等城市房价为10万元/平米、苏州、宁波的房价也达到了9万元/平米、青岛是8万元、武汉7万元。
  • 第四梯队是一般二线城市,主要是成都、济南、合肥、东莞、海口、郑州、无锡等城市,房价普遍在6万元以上。

为什么会有这种“看似有点不合理”的房价测算,指闻君总结了一下,主要的论据来源于3个方面:

1、城市化。

2020年底,我国城市化率达到63%水平,比起40年前,已经取得了跨越式发展,速度要比世界上其他国家快得多。然而对比美国、英国、日本、德国等发达国家的城市化水平,依然有较大的差距(发达国家城市化普遍在75%以上),按照过去每年递增1个百分点计算,要达到75%的城市化率,还需要13年左右的时间。

城市化,归根结底是75%以上的人常住在城市,而现阶段,我国还有5亿-6亿人常住农村,随着城市化的推进,必然需要2亿-4亿农村人进入城市。他们进城找工作、进城务工、进城挣钱,但每个人都有住房的必然性需求,房地产在需求增多的情况下,水涨船高。

2、土地财政。

房价高的主要原因,还有人归结为地价,土地财政成为了支撑地价快速上浮的根本因素。数据显示2020年全国土地出让一共获得收入8.4142万亿元,同比增长15.9%,占到全国财政收益的46%,占到地方财政收益的84.03%。可以说,土地出让金在城市收入结构中占比依然居高不下。

除了深圳等几个实体产业众多的城之外,80%以上城市依然表现出高度的“土地依赖性”。专家认为,这种局面在短期内(至少在将来的5至10年内)不会有特别大的改变,进而助推楼市持续向前。

3、资产价值。

房地产可能下行吗?除了没有买房的人短暂有这种“期盼”之外,市场上其他主体并未期待地产下行。房地产开发商希望上涨、银行背负着巨额的房贷债务,自然不能让地产收缩,已经购房的人不仅有房贷债务而且房子占到家庭资产70%以上比重。这么多人希望涨,能降得下来?

那么,上述机构预测的10年后,一线房价20万、二线房价5万!有可能吗?指闻君认为不可能。首先过不了调控这一关,2018年达到400次,2019年直接提升至620次,2020年也达到了600多次。逐渐增加的调控次数,直接向市场释放出了一个新信号:房价大步骤上涨,已经是不可能的了。

与此同时,央媒经济日报前不久发布《别让高房价吓跑了年轻人》一文,直言不讳地指出,年轻人才是城市发展的核心,创新才是城市的未来,然而不少城市房价过高,导致年轻人买不起房子而离去了。年轻人纷纷走了,谁来创新?所以经济日报给出结果,房价过高,需要调整。

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