高层看不下去了!有钱人躺赢,年轻人躺平,压制高房价的房产税终于要来了?

2021-06-18 08:12:44 牛叫兽读财

◎作者 | 金金大师兄、净净小师妹 ◎来源 | 海外掘金(ID:gold1849)

花了十年,中国人终于想明白:高房价下,有钱人躺赢,年轻人躺平。

成千上万人涌入城市落地生根,掏出真金白银买下城市蓬勃发展的价值。有资产的人搭着趋势的电梯扶摇直上,闭眼加杠杆完成一个又一个的财富神话。

然而神话就是神话,这些暴富者们常常在深夜惊醒,发现手里的财富仿佛并不真实,曾经的荣光转身就有可能被扔进历史的垃圾堆。

互联网巨头会被反垄断,校外教育辅导机构会被扣上煽动“鸡娃”焦虑的帽子,连最依赖的楼市,也会在“房住不炒”的信仰下走向下半场。

魔幻吗?有点儿。

但从本质上讲,这是一种平权。青年们的努力比货币还要贬值,是难以接受的现实。

为了社会公平和稳定,资源再分配在所难免。

我们知道, 个人所得税、房地产税和遗产税构成了防止财富过度集中的三条防线。

高层年内4次提及房地产税,建议新一轮改革试点在深圳、海南这两个跑的最前面、政策最创新的特区进行。很显然,房地产税试点的力度、深度,要有一个天翻地覆的变化了!

房地产税是世界最常见的税种之一。而我们作为超级大国,竟然没有房地产税,实在不可思议。大师兄认为, 中国一定会出台房地产税,时间大概率就是十四五期间。

对中国房地产税的三大猜想

大师兄花一星期整理了全球征收房地产税的详细情况,结合中国实际,认为有以下三点猜想:

第一,一线城市的侧重点是持有期间按年征收的房产税,而其他城市则重在交易阶段。

一个普遍规律是,人均GDP越高的地区,房地产税占GDP的比重就越高。

为什么中国的大城市都越来越大?研究表明,中国的财政分权制度,是影响中国城市集聚的重要因素。省内财政分权每增加1%,省内城市集聚度就增加0.078%。 (Wu, Alfred M. & Wang, Wen, 2013)

财政分权会增加地方政府对持有环节房地产税收入依赖,直接带来了更高的房地产税占比。 (刘威,2018)

一线城市经济发展程度高,意味着财政分权程度也高,对持有环节的房地产税也将会更加依赖。

OECD国家中,全部与房地产相关的税收中,持有环节房地产税的份额约占一半,并且在2008年金融危机后,占比不仅没有下降,反而有所上升。

一线城市相对来说有更多持有多套房的家庭,将会受到更为明显的打击,其他那些加杠杆的炒房客也要长夜无眠了,也符合“房住不炒”的要求。

以上海试点规则为例,若家庭手上拥有两套及以上房产,即便是第一套房子免征,从第二套房子开始征收,征缴的份额仍不小。

如某人之前已有一套150平的住房,现又购入新一套110平的住房,均价为3万/平,则其一年需纳税:(150+110-60*3)*30000*70%*0.4%=6720元/年。

第二,试点城市越来越多,一城一策更加明显,甚至每个片区的政策都将各不相同。

一个普遍规律是,几乎所有开征房地产税的国家,都是将其作为地方税,且地方政府对税率的制定以及税收的使用拥有一定的自主权。

这个其实很好理解。每个城市的发展速度都不一样,区位优势也都不同,如果“一刀切”必定会造成新的不公平现象,违背初衷。

而且根据财政分权理论,地方政府能够更有效地了解当地居民对公共服务的需求,提供差别化的公共服务,提高公共服务的效率。“取之于民,用之于民。”

比如韩国首尔,一座城市就有十几个房地产税率。

第三,会有一系列配合房地产税的配套政策出台。

一个普遍规律是,要建立房地产市场长效机制,仅凭单一政策是无法奏效的。

海外的成功经验显示,除了按评估价值而非成交价值计算房地产税之外,要有更多的保障性住房,要租售同权,要加强对金融机构的监管,还要完善不动产登记制度,建立更加透明和规范的房地产市场。

聪明的你应该能发现, “房住不炒”、因城施策和长效机制 ,是我这三大猜想的核心词,也刚好是过去三年中国楼市调控的关键词。

中国房地产税会如何设计?

小师妹发现,如果我们把视野拉长到历史长河上来看,中国早就有过房产税征收记录了,而且次数还不少。

现在中国想征收房产税,肯定不会考虑几千年前的那套制度了,更多是借鉴现代意义上的房产税。

根据国情不同,现今全球开征的房产税主要分成四类:

第一类是以英国为代表的房产税制度,我们把它称为英式房地产税。 施行该类制度的国家(地区)有新加坡、中国香港、马来西亚、南非、印度以及美国。

这类制度主要以房地产的市场估价为税基,特点是相对稳定,征收标准不会模棱两可、不会因为房地产行情的好坏而需要大幅调整。

第二类为单一的土地税。 施行该类制度的典型国家有澳大利亚和新西兰。这种模式本质上要解决的是非私人投资带来的土地涨价如何归公的问题。

第三类是在借鉴前两类的基础上,根据本国国情加以改造。 代表选手有日本、韩国以及一些东亚国家。这一类模式多是出于国家想利用房地产税来调控市场的目的,但现实证明,实践效果并不尽人意。

最后一类距离我们比较远, 以俄罗斯、保加利亚、罗马尼亚、波兰这类国家为主,整体的征收风格受市场化影响很大,很不稳定。中国大概率不会将其作为样本。

考虑到目前很多中产及以上的朋友都配置了海外房产,海外掘金(ID:gold1849)挑几个热门投资地来介绍介绍。

美国

美国的房产税,从广义上来看,指的是房屋买卖整个环节要缴纳的所有税,狭义上指的是持有房屋需要缴纳的税。

美国不仅各州的房产税不同,即使是同一个州,不同地区房产税也有区别。

上表是美国几大州的房产税税率均值,新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔都是税率比较高的州,意味着下注投资时这三个州值得我们额外考虑。

一般来说,下一年的地方财政预算扣除其他各项政府收入后,就是当年需要征收的房产税。

为了防止房产税征收过高,联邦政府还制定了税率上限和涨幅限制,同时地方政府也需要制定自己的税率,目前范围在0.12%-0.3%之间。

英国

英国是世界上最早开征房产税的国家之一,1851年开始对商业用房和住宅用房征税。

一开始,英国按照房地产年租金价值来收税,作为地方政府的税收收入。然而,按租金来收往往偏高,因为是一个假设房产全年出租所得出的估值,并且因为迟迟不更新税基,极大影响了地方政府的收入。

结果,英国房地产税被废了!

1978年,撒切尔夫人宣布废除对住宅征收的房地产税,设立新的“社区费”。因为按人征收,也被叫做“人头税”,实质是一种更加落后和低效的制度。

在巨大的压力下,英国政府顽强拖到了1994年,才恢复了住宅房地产税制度,即现行的“社区税”。但是,这跟原来的按价值征税不同,而是把住宅分为八个档,每档适用一个固定的税额。税率为1%-3%。

日本

日本是从二战以后开始征收房地产税的。发展至今,日本房产的税收种类包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税,在购房、持有和变现三个阶段都需要纳税。

日本的固定资产税是缴费基准的1.4%,上限为2.1%,公寓需要再缴纳管理费和修缮金。

澳大利亚

澳洲是没有房产税的,但在买房时需要缴付印花税。与美国和日本对土地和房屋统一征收不动产税不一样,澳大利亚对土地和房屋分别征收土地税以及房屋处于不同情况而产生的税,比如房屋空置税、住宅空置税。

要命的是,各个州的税率不一样,印花税(可理解为契税)一般在1.2%-5.6%。除了新州,其他州是在房产过户时支付。

澳洲的房地产市场,一开始并不像现在这么火热,因为澳洲本身人不多,只有那固定的零星人怎么炒房也炒不起来。

拉长维度,在历史的长河中总有那么几股力量无意间推高澳洲房产,申请澳洲移民的大老板们算是一批。

早期澳洲投资移民可以直接通过买房计入资产净值,甚至说购置房产就是获得身份的重要一环。

于是,当华尔街之狼把华尔街那套玩法复制回中国时,中国也在把炒房这套模式移植到澳洲。狂热的炒房团蜂拥到南太平洋,导致这2018年,澳洲维州政府宣布,要把外国人购房印花税由3%上调至7%,以此给中资入澳泼水降温。

你看,中国并不是没有出口成功的商业模式的,澳洲房产就是相当有力的一大佐证。

“租”70年房,交70年税

近一两年来,坊间隐隐约约有一些声音:中国的房地产税草案早就出台了,只是现在高层还在犹豫要不要施行。

高层背后的考量,才是真正引人深思的部分。

第一,没有人愿意看到房价跌,至少在这一层面,投资者和高层达成了共识。

房地产税一旦征收,可能会引发一股抛售潮。能不能止住,谁心里都没有底。

第二,海外房产税和国内房产税的核心区别在于产权归属。

多数征税房产税的国家,土地是永久产权,我们的邻居日本,也是如此。从古至今,房地产税在永久产权国家推行时期都遭遇过阻碍,更何况是产权只有70年的我们。

网上很多人说,现在花几百万买的房子,实际上只有70年的使用权,好比用几百万租了70年的房子,这种情况下还要交税,实在说不过去。

暂且不说70年过后产权会怎么样,先考虑一个现实问题,70年到期,房子还能不能住人?翻修是不是又要一大笔钱?

经历过90年代第一批商品房和08年金融危机的人都知道,2008年、2009年那一批的房子是不能买的,因为质量比上不足,比下不优。

在这种情况下,国家也考虑到了,对于刚需人群,房地产税几乎没有发挥什么大作用。政策指挥棒摆在那,征收房地产税,目的是为了抑制炒房、促进社会公平。

这也意味着,我在开头提到的暴富者们要更加清醒了,现在还在楼市的这笔多余的钱,继续盲目地放在楼市绝不可取。

比起升值,它们最终的归宿应该是帮我们保值,而我们可以选择将这些资金置换成可以传承给后代子孙的投资品 ,比如具有永久产权的土地、能够世代相传的珠宝、可以传承的身份……使其为家族的横向发展提供更多可能性,为纵向发展夯实物质基础。

我想,比起讨论房地产税征不征、什么时候开始征、怎么征,如何把这笔投资得来的钱转换为家族未来百年延续的基石,才是我们面对庙堂和江湖变相吹着征收房地产税时应该考虑的事情。

文章看完了,如果你对大师兄整理的全球房地产税征收情况表感兴趣,或者有实际的需求,可以长按下面二维码,添加微信好友,私聊发送【房产税】免费领取。小师妹还会给你推送项目的资料和相关PDF。

参考资料:

1、Real Property Taxes in Europe,2020.08

2、Real estate going global.PWC.2020

3、World estate and inheritance tax guide.EY.2020

4、"Determinants of Expenditure Decentralization: Evidence from China," Wu, Alfred M. & Wang, Wen, 2013.

5、World Bank. China: National Development and Subnational Finance, A Review of Provincial Expenditures. Washington: World Bank, 2002

6、基于国外房产税模式探究我国房地产调控政策.贾志.2021

7、房地产税的功能定位及其税收优惠政策设计.乔博娟.2021

8、房地产税的国际比较与借鉴.张超,吕远.2021

9、世界房地产税发展趋势.刘威, 张超.2018

10、房地产税国际比较文章(一) 房地产税功能定位的几个关键问题.满燕云, 何杨, 刘威. 2014.

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