土拍对比,燃爆的洛阳和冷寂的郑州!

2021-06-16 21:30:55 梅子油画

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郑州6月3日土拍被很多人视为郑州楼市新一轮行情的发动机,有望助推郑州市场加速前进。

土拍前后,土地市场群情激荡,北龙湖、经开区共三块净地、1500亿资金,高手过招,马甲大战,资本市场的残酷无情显露无遗。

虽然气氛营造的很到位,但郑州第一次集中土拍轰轰烈烈,却又戛然而止。经过半个月的传导,郑州市场没有半分波澜。

土地市场的无效推动,究其原因我们可以梳理清楚:

1、所有土地的限价、熔断价标注的清清楚楚,不存在地王效应;

2、郑州绝大部分土地还是城改用地,底价成交是根本;

市场端,2021年上半年郑州楼市小阳春点燃的北龙湖、金水北、高新老城和管南已经经历一轮涨幅,郑州市场从6月份再度进入横盘期。

马上的7月、8月是传统淡季,这次土拍的项目极大可能下半年入市,郑州市场又将进入供应端的短波高潮,市场动能预计不足,大概率还是延续主城改善项目提高新房定价,四环、及远郊项目继续艰难走量。

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1、深圳、北京、杭州、广州、厦门、重庆火热,特别是重庆,土拍过后两江四岸房价已经有明显上涨。

2、郑州、天津、青岛、长春、贵阳、沈阳等市场继续寡淡。

房地产市场实际的玄妙不止于此。

河南房地产市场一直有一个“异类”洛阳,从2021年中旬倒推,从2016年市场蓄势启动,洛阳楼市经历了一个火爆5年的超长繁荣周期,在全国都极其罕见!

同样是土拍,如果郑州土拍是两三场净地的“神仙打架”,洛阳土拍才是“英雄联盟”。

郑州土拍不久,洛阳迎来了年中一波主城土地的集中出让,涉及洛龙区1块、西工区4块、瀍河区1块、老城区1块、伊滨区1块、高新区1块。

洛阳目前已经是外来房企的天下,碧桂园、保利、旭辉、万科等各大房企扎堆分外火热。

三个溢价率地块分别是溢价率分别为0.3%、5.6%、15.1%,注意,这些主城地块的底价相比2020年高位都已经有了很大程度的提高。

2020年洛阳已经是地王频出,特别是洛龙和伊滨区,一个是最优质的新区,一个是未来新区,几乎每月都有地王刷屏。

这次土拍,保利以80933万元的成交价拿下42号地块,成交均价739万元/亩,折合楼面价约4265元/㎡,溢价率5.6%,再度刷新伊滨区新地王!

可以看到即使洛阳市场已经膨胀了5年,但一线房企对洛阳市场的后市依然非常看好!

目前对于很多房企来说,洛阳市场投拓的优先级已经高于郑州,毕竟洛阳代表着更快的周转率和更高的利润。

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又经历了一年,洛阳成功从市场火热4年,发展到火热5年。

2021年5月洛阳二手房均价9771元/㎡,代表着当下洛阳房价几乎平步进入万元大关,除了郑州,冠绝整个河南地市。

对比洛阳5年楼市火热和郑州楼市4年楼市沉沦,像是镜像对照,有着非常有意义的研究意义。

洛阳楼市可谓占据天时地利人和。

1、洛阳一直有着很好的利好政策、刺激

今年洛阳楼市本已逐渐趋冷,除了洛龙开盘去化率坚挺以外,伊滨区热度渐退。但洛阳地铁1号线开通运营,以及3月18日,国务院同意批复河南省洛阳市调整部分行政区划,洛阳成功撤县划区再次刺激了整个市场。

时间再往前推一年到2020年,3月底,省委、省政府召开“加快洛阳副中心城市建设工作推进会”,并出台了《关于支持洛阳以开放为引领加快建设中原城市群副中心城市的若干意见》。

洛阳综合保税区、下放部分省级经济社会管理权限的决定、2500亿元融资支持洛阳副中心建设、洛阳都市圈发展规划……

从2020年洛阳副中心城市开始,政策包给的飞起,洛阳近一年半长期享受政策利好,楼市稳健、绵长。

2、洛阳有着很好的供需基本面

洛阳先天的地理特征对于洛阳楼市有着重大意义。

多面环山、洛河、伊河的限制导致洛阳城市的拓展是非线性的,天然被约束的。

从老城区跨越涧河到西工区、涧西区,跨越洛河到洛龙区,跨越伊河到伊滨区,这样的天然限制有几个优点:

1、发展是集约型的,一定阶段只能发展一个区域;

2、天然的杜绝了中原城市,环形向外摊大饼的发展模型;

3、阶段性土地供应是受限的;

这导致洛阳在供应端相比其他城市有着天然约束,加上洛阳吸取了2015年以前烂尾楼丛生的经验,2016年之后精准控地,所以洛阳楼市的供需关系一直处于非常健康的状态。

洛阳楼市一直没有实质调控,购买力得到了充分的释放,所以洛阳楼市虽然从2016-2019年连年大涨到2020年转为价格横盘,但楼市在合理供需关系之下一直处于量稳价稳的态势。

再叠加各项利好政策,虽然已经失去了投资价值,但洛阳楼市牛市还在持续一段时间。

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反向对比郑州,我们会发现这轮小行情,上涨的典型特征是核心区、改善、次新、学区。

郑州楼市已经有了明显的分化,这种分化说明我们的购买力是分层的。

学区、次新、核心区、改善对应的购买力更加旺盛,而刚需对应的购买力并没有充分刺激到市场,市场只能走量。

相比西安等城市,郑州有足够的流入人口、不错的首位度,但是和西安不同的是,郑州摊大饼更快、更夸张。

四环内城中村同时拆迁,导致在三环-四环线大量的城改项目。这些地块在2016年之后持续、集中入市,带来了刚需、刚改供应持续高位,供需勉强守恒,房价持续横盘。

而主城项目土地稀缺,天然供应受限、疫情之后改善需求的激活,反而改善市场非常火热。

这种郑州供需关系背景下的明显分化。

对比之下,洛阳就是小而美的分层市场,城市模型相对简单,也相对稳定。而郑州是环状的大型市场,呈现明显的结构性分化,这种分化还将持续很多年,直到四环内土地消耗殆尽。

所以,当下郑州买房一定紧盯学区、次新品质改善、核心区这几个关键词。无论是自住保值,还是投资都是硬道理。

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