又遭重锤!利空不断!全国最火城市,凉了

2021-06-15 21:17:26 大咖聊房

作者:杨一星

时值6月盛夏,全国大城市最热的莫过于是广深。

35°的高温,空气都膨胀得让人难受。

而最近的广深楼市,真可谓是透心凉,各种利空消息不断。

打击炒房,深圳29名中介被拉黑

6月初,深房中协公布了,公布了一份“行业黑名单”,被处理的29名中介有参与违规炒房、协助套取经营性贷款、伪造购房资格等违法违规行为。

说直白点,就是炒房团伙深房理的合作中介,被列入行业黑名单。

从4月8日深圳七部门联发文件,查处深房理违规炒房以来,已经过去2个月。

官方调查结果和处罚文件,都还没正式公布。

但这件事,无疑是给这些游走在灰色边缘的投机炒房团伙一记重拳。

这表示,深圳开始严厉打压,楼市的炒作之风。

这些把炒房做成产业链的公司,靠着无底线的炒作,通过资本化的运作,贩卖焦虑,推高深圳房价,破坏了整个房地产生态。

现在受到严厉查处,杀鸡儆猴,无异于自尝苦果。

二手房成交,大幅萎缩

根据中原的数据显示:5月份深圳二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低;成交面积为27.6万平,环比下降37.3%。

从高峰期的万套成交,跌至3027套,深圳楼市一秒入冬。

冰冷的市场背后,大批的深圳中介有的失业转行,有的远走临深,有的坚守却一个月开不了一单。

以前的日子过得太舒服了,钱来得太快,以至于接下来要挨苦日子时,很多人就过不下去了。

之前炒西部概念时,南山宝安的中介最积极,现在这批人失业的失业、转行的转行。5年后,深圳玩房价攻守联盟的,还是那群业主,但肯定不是那批中介了。

打新门槛降低,热度下降

以二手房为主要供给的深圳,成交量都跌成这样了,大家现在最关心的就是深圳是真凉还是假摔?二手房价格,会不会跟着跌?

按照目前的市场,除了急卖的业主愿意降价,大多数业主的心理预期还是非常强势。

这么多年来的暴涨收益,他们现在已经越来越不能接受房价不涨了。业主的抱团心理直接左右了未来的二手房市场挂牌价居高不下。

不过深圳之前过度炒作的二手房,确实有下跌的空间。下半年继续凉,可能还有笋盘捡漏的机会。

但供需紧张的问题如果不解决,大概率还是横盘。

深圳今年的限价新盘依然有很大的倒挂价差,之前消耗了一波房票之后,现在是一个空窗期。

没有那么多人符合打新标准,所以打新的积分要求也没有像之前那么严格了,反而是刚需买入深圳房子的机会。

比如近期开盘的沙井星河项目,是西部网红板块的大热盘,星河也是本地口碑非常好的开发商。

上次开盘,没有社保高积分,销售都懒得搭理。而此次开盘却遇冷,竟然有100多人放弃冻资。一些50多分挤不进认筹名单的人,为这批放弃冻资的人感到可惜。

还有深圳七选一的新房大狂欢之下,新盘打新也不用看积分了,你只要有房票,都可以去摇。

虽然整体上大家对深圳楼市还是满怀信心,但不少人已经被近期冷淡的行情扭转了预期。

新一轮资管风暴进行中

而且深圳严格限价之下,一个隐藏的大雷,即将被引爆。那就是限价之下,产品降标减配的维权潮。

这一年多来,深圳执行严格限价,把开发商的利润空间压缩到极致。开发商也不是做慈善的,自然不愿意赔本赚吆喝,所以只能捆绑精装修,然后从精装修中赚点辛苦钱。

开发商在明面上赚不到钱,只能在你看不到的地方赚钱,购房成本不见得会降低。市场就是这么真实残酷。

此外,广深现在正在进行新一轮的资金监管风暴,堵住热钱流入楼市。

比如广州要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”、“赎楼贷”业务;深圳要求加强贷款用途真实性审核,要求借款人严格按照合同约定用途使用贷款资金,不得将贷款资金用于房地产市场违规融资。

目前,广深楼市正在全面围剿投资需求。

深圳市通过严厉的限购+二手房指导价,让楼市逐渐回归平静。西部熄火,东部靠着价格和产品,虹吸深圳刚需的钱。

广州楼市的火热,大半是由外地投资客聚集的黄埔和南沙助攻。而近期调控之后,因为外地人需补交12个月社保,而阻挡了外来购买力,而且调控把看涨预期也降低了。

凉凉是暂时的,大湾区长期向好

这两年来,广深领着各个湾区小弟,大胆运作房地产:

借着引进人才名义放松限购——吸引外来热钱入局——板块炒作,抬升区域备案价——由单点引爆到全面普涨。

这轮行情走到现在,基本已经结束了,但因为货币超发+供需紧张(人口膨胀和供地不足),楼市还是有发展空间。

广深楼市并不是少了外来热钱才变冷的,而是调控严打看涨预期才变冷的,广深楼市自身有很强的造血能力。站在未来5年看,完全可以凭自身的购买力托举出一个牛市。

因为在未来大湾区依然是人口和产业流入最好的都市圈。

以2020年的各项指标看,珠三角以占中国0.6%的土地,容纳了中国5%的人口,生产出中国9%的GDP(2020年珠三角GDP超过9万亿),当地民富程度高。

而且在银行+房地产双支柱体系下,中国过去几轮信用周期都与房地产深度绑定,可以说中国宏观经济的大周期密码就是地产+金融的顺周期性。

不过在调控趋严的时代,大湾区好的板块,基本都跑上了4万+。购房者更加焦虑,也怕高位站岗。因此,接下来如何正确选筹,将是重中之重。

我们要树立起买广深楼市的正确观念:

一、坚守主城

大行情已经基本结束,接下来只会有局部性利好。在当下房地产分化越来越严重的趋势下,主城才是最有价值、最安全的。

二、买改善型好产品

目前广深楼市中置换需求成为主导,涨得最好的是改善盘,地段、配套、学区、品质的提升,才是刚性需求,所以条件允许,大家可以优先考虑改善型的好产品。

以上两种,才是真正能帮我们穿越牛熊周期的好房子。

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