莫子山周边二手房价最高涨15.8%丨沈阳追地满月

2021-06-11 17:17:34 乐居网沈阳

  编者按:22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化?我们特此推出“追地满月”策划,聚焦集中土拍一月后的楼市表现!本期关注沈阳

  乐居买房 兰玉婷 发自沈阳 “我更看好三台子。”沈阳首批集中拍地前夕,一份网传的报名表让王女士有了更多期待,她想通过这次拍地,锁定下一个改善住房的目标。

  沈阳首批拍地4月30日收官,22宗地块仅2小时悉数拍出。39家房企参拍,13家成功摘地,总金额达197.9亿元。

  相比广州、无锡、重庆、杭州等城市,沈阳土地市场热度或许略显逊色,但是对于城市自身而言,沈阳首批集中供地看点颇多,多个板块热力值创下新高度。而王女士看好的三台子二、三号地也是当天最热门的两宗地块之一。

  如今,距离集中土拍已经过去了一个多月,沈阳整体楼市行情,以及几宗热门地块如皇姑区三台子二三号地块、西窑二期-2地块、浑南区创新路南-1地块、大东区轩兴四路南-2地块周边楼市都发生了哪些变化呢?

  5月市场降温 一二手房成交量双降

  总体来看,沈阳首批集中土拍后,热度持续仅十天左右,便迅速降温,市场回归平静期。

  据沈阳中原研究部统计,5月沈阳新建商品住宅强供应,成交量却创今年新低,自3月以来,沈阳新建商品住宅成交量同比持续下降,且降幅逐步扩大,5月成交量同比降幅扩大至56%。量跌价涨,5月沈阳新房成交均价13056元/平,同比上涨11%,环比涨5%。

  二手房方面,5月市场降温,成交量有所下降。据贝壳找房已售房源数据统计,二手房市场5月成交量环比2021年4月下降7.7%;自2020年以来,成交量处于较高位上。其中浑南区、于洪区、和平区的成交量居前三位。

  二手房成交均价相对平稳。从近三个月数据来看,5月二手房成交均价与2021年4月微幅上涨了0.07%,近三个环比数据变化均不超过1%,属于相对平稳状态;分城区看,价格涨跌互现,其中和平区、浑南区、大东区实现连续上涨,大东区涨幅最高;铁西区、于洪区、沈北新区实现连续下跌,皇姑区跌幅最大。

  高房价预期 加重 市场观望情绪

  5月市场需求小幅下降。据贝壳找房已售房源数据统计,二手房新增带看客户量呈现下降趋势,环比2021年4月下降0.79%,预计2021年6月沈阳二手房成交量会持续小幅下降。

  因板块内新房供应较少,且有高达44-45%的商业配比,皇姑区三台子二、三号地公告之初就备受关注,最终由华润置地以总价25.96亿,单价8260元/建筑平方米+竞地块内租赁住房32500平方米竞得,该地块也是本次竞拍中,成交总价最高的地块。

  经测算,三台子二、三号地综合成交单价约13300元/建筑平方米,建设项目单价预计将超2.5万元/平。在土拍结果出炉后,此前看好该地块的王女士,也变得开始犹豫。

  “之所以看好这个地块,主要是觉得跟其他中心城区的项目对比,更具有性价比,但从这个价格来看,还有很多可选性,也不是非他不可。”王女士表示,还会关注下一次土拍,但是在二套房50%首付的政策下,想要改善置业,必须要卖掉至少一套房子才够首付。

  全国房价行情数据显示,近1个月三台子板块二手房均价10054元/平,同比下降1.49%,总价区间29万元- 348万元,挂牌数量356套。二手房供应主要来源于华润·崑崙御、万科紫台、国奥现代城、百花小区等,因建设年限、装修品质等价格差距较大,其中华润·崑崙御单价约19265元/平,万科紫台单价约16235万元/平,为板块内品质和价格都相对较高的项目,而价格较低的百花小区,仅8697元/平,对比4月来看,周边二手房项目有跌有涨,且幅度都较小。

皇姑区三台子二、三号地周边二手房成交均价一览

数据来源:安居客

  周边中介机构人员表示,三台子板块目前多为二手房在售,一年来供给量一直较为平稳,关注度从去年8月起逐步降低,而土拍过后,对于实际促进成交暂未见到明显效果。

  而另一宗沈阳首批集中拍卖的热点地块,浑南创新路南地块,华润以顶价7120元/建筑平方米,总价15.33亿斩获。与此同时,该地块竞地块外道路基础设施建设面积高达260万平方米,配建面积创沈阳历史新高。

  经测算,创新路南地块综合成交单价高达近1.4万元/建筑平方米,直逼目前周边在售新房房价,该地块未来建设项目的房价也将冲击3万元/平。

  土拍后一个月,创新路南地块所在的莫子山板块,周边新房项目价格基本无变动,二手房均价12258元/平,同比增长12.91%,总价区间63万元- 741万元,挂牌数量32套,二手房供应量较少,主要来源于美地庄园、碧桂园·公园印象、远洋仰山、玫瑰园等,单价均超1.2万元,其中碧桂园·公园印象高达15272元/平,环比涨幅15.8%。

浑南区创新路南地块周边二手房成交均价一览

数据来源:安居客

  200万-300万的改善盘被更多人接受

  沈阳艾格房产经纪有限公司创始人潘昌雨接受笔者采访时表示,“土拍后新房和二手房都没有明显涨价,现在市场的观望情绪比较高,整体成交都不是很好。出现两个极端,要么就是纯刚需,单价在8000元左右,首付20多万的刚需盘比较走量,再有就是新房类的改善盘,也不是高端改善,200万到250万的房子比较走俏。”

  而沈阳如今的市场行情下,买方更加谨慎。“现在买房,不指望能像以前一样涨价了。”不少购房者这样感叹,一方面,改善盘总价门槛变高至200万起,首付基本需要100万以上。另一方面,卖方不愿意降价卖,买房不愿意高价买的现象,在多个热门板块出现,市场横盘期状态明显。

  “以前客户买房子,只要他有买房想法,看完三五天,最多一周、两周就能买,现在有很多客户看一个月都不买。看房的客户并不少,但是真正下定决心买的并不多,一旦看好了都使劲讲价。绝大多数市场是买方的市场,尤其是二手房部分。”

  而4.30土拍过后,新房买家最大的心态变化,就是“意识到200万、300万不算贵了,更多人能接受200万到300万的改善盘了。”潘昌雨表示。

  相比2017-2019年,土拍引起市场激荡的行情显然已经不复存在,购房者回归理性,不少房企也反映“房子不如以前好卖了。”截至2021年5月末,沈阳市新房库存量可去化周期约22个月,与上月相比延长约2个月。

  二手房方面,房源成交周期延长,客源成交周期缩短,据贝壳找房二手住宅已售房源的统计情况:从业主的数据看,房源成交周期环比2021年4月增加5天,客源成交周期环比2021年4月减少2天;且本月业主调价中,涨价占比环比降低0.9个百分点,预计2021年6月沈阳二手房成交均价处于相对平稳状态。

  结语:

  通过调查,集中拍地后一个多月以来,沈阳拍出的几宗热门地块对周边楼市影响并不十分明显,板块内价格、成交整体表现趋于平稳。

  同时,5月沈阳新房供应量大涨,但是去化速度偏慢,在限购、二套首付50%的政策调控下,不少人搁置买房计划,观望客明显增多,市场降温明显。即将到来的第二批土地集中拍卖,房企将有更多权衡,市场高库存下横盘期或将持续,拼产品力、性价比的时代回归。

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