来源：品质家园 作者：苏垚
奥山经开澎湃城是由奥山集团开发的项目，该项目位于武汉市经济技术开发区（汉南区），购房者于2019年7月3日开始反映该项目“学区”虚假宣传的问题，2021年3月3日，武汉经济技术开发区(汉南区)市场监督管理局正式下达《行政处罚决定书》，责令当事人立即停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处罚款十五万元。
据《品质家园》从领导留言板处了解到，2020年11月底，购房者仍旧因“奥山开盘时说的对口的武汉小学、武汉瑞景小学、武汉武珞路小学，会在2021年9月开学，现在一点踪迹都没有”而投诉开发商。
此前，楚天都市报极目新闻曾报道，武汉经济技术开发区管委会表示：我局于2020年10月28日对奥山进行立案调查，经过多方查实：武汉奥山圣达置业有限公司违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。2019年责令整改后，去年11月17日现场检查发现，销售大厅里仍有“精英教育”的宣传。
依据《中华人民共和国广告法》第五十八条“有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的处十万元以上二十万元以下的罚款”的相关规定。该局最终决定：责令当事人立即停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处罚款十五万元。
为何“学区房”是大部分楼盘交房，甚至还未交房就遭业主维权的焦点？从购房者角度来说，购买学区房是为了获取更好的教育资源，在满足居住需求的基础上，还考虑顾及了下一代教育的投资问题，因此，购房后发现原本承诺的优质的教育资源出现了变动，对于购房者来说是无法接受的。
对于开发商来说，以“学区房”作为宣传卖点，会直接得到销量和价格两个方面的收益。一般情况下，“学区”概念一经宣传，便会备受关注，而开发商可能根本不会去考虑最终是否实现的问题。购买“学区房”的业主，也总会遭遇不同情况的问题，包括公立变民办、名校变普通学校、九年一贯制变六年。开发商会有各种各样的理由来回复，包括政府不配合，学校变卦，新学校更好等等。
而从奥山经开澎湃城的处罚结果来看，因学区虚假宣传仅被处罚15万元，与销售住房获得巨大的利润是不可比拟的，这也是各大开发商不会放弃用“学区房”的概念来销售房屋的原因。
对于“学区房”的关注，不仅仅是购房者和开发商，还有政府。2020年，江西省九江市共查处13个楼盘存在虚假宣传学区、不明码标价、侵犯消费者权益等违规行为，共有7家涉及虚假宣传、虚假广告、违法广告，其中4家和学区宣传有关。今年，北京市住建委制定了2021年房地产市场执法检查工作安排，将重点查处“信贷资金违规使用”“借学区房等炒作房价”等问题。
其实，根据国家教育法规和政策，并无“学区房”的概念，住宅楼盘在完成交付前，教育主管部门不会对学区进行划分。相应的，在广告宣传上也严禁使用“名校”“学区房”等宣传语。而从法律层面来看，法律依据并非房地产法律，而是义务教育法的“就近入学”条款，这条法律赋予教育局调整学区的权利，不是学校，也不是开发商。因此开发商不可能在销售时就确定他是不是学区，他唯一能确定的就是他能否配建学校。、
已经入坑的业主，是否可以得到赔偿呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。
根据上述约定，如果开发商在与业主签署的合同约定“xx房属于xx学校学区房”明确具体，虽然其本身并没有权利去决定学区的归属，但是考虑到其在合同中明确约定，那么业主可以据此获得合同违约赔偿。如果开发商没有明确约定或者明确约定但是综合考量确实因为其在宣传过程中承诺的“xx房属于xx学校学区房”导致其房价明显高于其他的房屋也对业主是否购买其房屋产生重大影响，那么业主就可以要求开发商承诺违约获得赔偿。
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