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网传多地发文明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式,全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。

近期网传2月18日住建部发文直接监控22个热点城市,具体名单未公布,网传版为包括北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。对上述22个重点城市实施两集中(集中发布出让公告,集中组织出让活动),2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

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郑州:收回部分区的住宅用地出让公告发布权

据有关消息显示,郑州市已内部发文推行“土地集中出让”模式。

据了解,2月24日,河南省郑州市自然资源和规划局工作人员向澎湃新闻确认,该局此前发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》,收回部分区的住宅用地出让公告发布权

郑州通知称,根据部2021年住宅分类调控精神的要求,结合郑州市实际情况,自本通知下发起(2月23日),航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。(网传文件截图,截止到发稿时并未正式公布)

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(网传图片)

最新消息:2月25日航空港区紧急发布通知:郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)国土资源局关于郑港出〔2020〕13号(网)等29宗地终止挂牌交易的公告。这则公告或可从侧面佐证此次网传的郑州市的《通知》文件。

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(截图自官网)

0 2

青岛:严格实行住宅用地“两集中”

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(截图自官网)

2月24日,山东省青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。

青岛的《通知》显示,2月24日,青岛市自然资源和规划局副局长潘奇主持召开青岛全市住宅用地调控工作部署会议,会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求,并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。其中提到,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

“两集中”

所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照青岛市的计划,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

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天津市:已内部发文推行“土地集中出让”模式

2月24日,一份由天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》(简称《通知》)显示,天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地的出让公告。

上述《通知》的落款时间显示为2021年2月23日。

目前,天津市规划和自然资源局官方网站上未能搜索到该文件。

不过,据了解天津市规划和自然资源局相关人士已确认了上述《通知》的真实性,“我们计划这么做,《通知》属于内部公文。”

天津《通知》显示,为贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神,按照自然资源部关于做好2021年度住宅用地供应分类调控工作中实行住宅用地集中出让的有关要求,对天津市2021年住宅用地供应有关工作做出紧急通知。

天津指出,2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)实行“两集中”同步公开出让:一是集中发布出让公告。全市原则上全年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作,天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地的出让公告。

天津市规划和自然资源局要求各区根据工作实际,合理安排住宅用地供应时序,提前做好土地出让前期工作,严格按照上述要求落实住宅用地出让工作。

另一份网传文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次

0 4

专家观点

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“两集中”成为当前政策的核心内容,包括集中发布出让公告和集中组织出让。青岛也成为全国较早公开发布“两集中”政策的城市。

实际上包括天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策,部分城市已经得到核实如天津,据此可以分析,全国22个落实长效机制的城市,或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。

一、

政策意义有几个值得关注的要点:

严跃进认为:根据青岛的版本,对于此次集中供地政策或通俗理解的“369”供地政策意义有几个值得关注的要点:

第一、是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定,那么实际上就形成了长效机制三大利器,即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。

第二、要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。实行“两集中”的城市供地和土地交易等会形成明显的变化,尤其是在集中供地前期,积极做好研究,积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业,显得很关键。

第三、有助于真正减少土地哄抢。集中供地政策强调了22个城市的落实,也强调了住宅用地领域的改革,实际上有助于真正减少土地哄抢,促进各地土地交易市场平稳,本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

二、

房企需要重点关注以下几个内容:

严跃进认为,2月24日集中供地政策可以用“炸锅”来形容,甚至比此前的三道红线政策更受房企关注。所以充分理解此次政策对于房企投资拿地的影响很关键。具体来看,房企需要重点关注以下几个内容:

1、拿地节奏如何变:

根据此次集中供地政策,若按“369”的模式进行,那么土地交易基本上也会处于“369”的阶段,即主要在3月份、6月份和9月份形成一波土地交易。因此可以重点关注每个季度末端此类重点城市的土地交易市场。当然不同节点有不同的表现,一般春节后都是房企密集拿地、补库存的阶段,所以要防范3月份拿地出现的高峰或炒作现象。

2、地价如何走:

从政策初衷来看,密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应,减少了地方政府“饥饿营销”的动机,是有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象的。这实际上也类似形成了土地市场的一个“博览会”。这样对于各家房企来说拿地机会相对多,有助于控制地价。但也要防范一种情况,即所有房企都有很强的拿地补库存需求,过去一半都是马不停蹄全国各地看地,而现在突然一次性交易,那么可能也会有炒作和哄抢的地方。

3、营销如何做:

从过去的经验看,房屋销售市场好的时候,往往后续月份地市交易就不错。所以对于房企来说,类似2月份、5月份、8月份等都可能会形成房屋促销的重要阶段。尤其是在三道红线下,房企资金回笼会更加依赖房屋销售,那么自然就需要加快房屋销售。受此影响,房企后续需要和营销部门做好协调工作,必要时候应该重视降价促销加快回款的工作。

4、推盘情况如何:

如果集中供地政策落实,那么根据开发周期来算,各地可能房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态,所以根据各地预售条件和房地产供求市场变化,积极预测后续集中销售期,将成为营销部门需要重点关注的。而类似密集推盘,客观上也要房企注意同类企业带来的竞争关系,尤其是在客源争夺方面。

5、如何拿地:

房企后续拿地或投资口的工作会有大变化,当然这需要有策略调整。第一、从做规模型的房企来看,核心三四线城市反而会成为重点拿地的城市,因为此类城市反而拿地的约束少了。第二、集中供地下是否需要联合拍地,这是很多房企后续会评估的内容,但是前期准备工作预计会做得更扎实。第三、存量土地收购会成为热点,部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性。

0 5

对城市、地价、房价、房企的影响

一、对城市影响:降低城市对房地产的依存度。

1、 一个城市1年仅有3次土地供应机会,部分整理完毕的土地一旦错过这三次挂牌机会,将会延迟至下一年,对城市的住宅土地供应形成一定的抑制;降低城市对房地产的依存度。

2、22核心城市挂地更加集中,那么核心之外的城市将更加受到房企关注,迎来更多结构性机遇。

二、对地价、房价影响:地价溢价率得到控制,房价上涨或将受到抑制

1、集中供地会对竞拍的资金进行有效的分流,单一宗地的竞拍参与方将会减少,土地竞拍溢价率将会得到一定的控制,抑制城市地价走高。

2、“两集中”政策在同一时期大量组织土地集中出让,同批次供应的土地将会达到几十宗,未来同批次大量土地同期入市,价格战或将出现,房价上涨或受到抑制。

三、对房企影响:实力房企战略调整,中小房企拿地面临困境。

1、一年仅有三次拍地机会,整体资金实力将会成为拿地的重要要素,同期能组织大量资金参与土地竞拍的企业将会有更多的拿地机会。

2、同时,22座核心城市若集中供地,则实力房企必然会有所选择、有所放弃,各大房企的战略布局都会相应调整。

3、融资资源不变的情况下,中小房企的前融难度加大,融资成本提高情况下,房企结构将会进一步调整,中小型房企的生存空间将会被进一步压缩,中小型房企全面修炼内功,提升自身的运营能力和出价能力,出手即中的能力在土地竞拍中更为重要。

4、最后,房企投拓和融资、销售部门将会面临更多挑战,进驻城市、地产融资、推售节奏的把握将会成为整体决策和执行的重要考虑点,决策风险有所上升,更加考验房企团队的配合与执行能力。

(据澎拜新闻、乐居买房等综合整理;转载请注明来源楼市气象)

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