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提问：雕叔您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况提问：雕叔好，投资兼自住，400万左右，以下几个怎么考虑？ 1、天河美林湖畔小两房。 2、天河盈彩美居的小三房。 3、黄埔金碧世纪的小三房。 4、黄埔花园楼王单位小三房。

回答：”投资兼自住“本身就是一个伪命题，我们通常说自住是自住，投资是投资，不过今天不用讨论这个问题 在4个选项中，首先排除的就是美林湖畔的小两房，两房以后的市场机会越来越小，剩下的三个当中： 如果追求学位，选择黄埔花园 如果追求纯粹的投资，选择单价低的金碧世纪 如果是在不知道怎么选，选盈彩肯定不会错

提问：五六百万的预算，孩子2023年上小学，喜欢品秀星樾的低层洋房（毛坯），是买它还是买市区的学位房？

回答：500-600万的预算，是一定要来市区的，结合你的总价预算，以及2023年这个节点，是一定要来市区的 早来市区一步，比外来市区3年房子可以多赚几百万

提问：雕叔，买房想往市区走。 最近关注了海珠沿江滨江片区，看中珠江帝景，预算只能上到91方的两房，报价基本都是600万出头。 不知道是否值得入手，担心这种面积会不会以后如果换房会比较难出手？ 需要学位中上即可，居住体验中上，这个价位区间雕叔还有哪些推荐呢。

回答：600万出头，还买两房，早一点把这个念头扔到珠江里去吧，一定要买三房了 这个价格预算，来琶洲西磨碟沙附近，以及金融城大把选择，小三房、大三房随便挑啊，兄弟

提问：雕叔，如果看重5年内投资增值，黄埔区的几个楼盘：黄埔花园，中鼎君和名城，万科城市花园，金碧世纪花园，万科东城荟，万科金色悦府您能排个序吗？

回答：先把东荟城放后面吧。老黄埔目前价格跟科学城差不多，意味着科学城价格有点点溢价，老黄埔带点点低洼。未来老黄埔的行情会比科学城表现得很好，潜力更大，整个老黄埔都在旧改，以后环境会好很多的。 你举的这几个地铁盘，都在我画圈的范围，你买哪个都不会错，而且价格都是联动的，不可能城市花园涨了其他几个不涨。所以这个时候更在于我们入手的笋价。我们只有把价格压得更低，才有更大的上涨空间。 还有一个就是价位问题，比如300左右，最适合入的就是金碧了。

提问：雕叔，家人有个公司，如果我加入成为股东的话是不是就能申请经营贷，要占多少股份，贷款额度是与公司资质和股份关联大，还是与抵押物的价值关联大？

回答：谢谢打赏。最少需要持股10%以上，能多一些当然更好。公司只是经营贷合规的壳，贷款额度更多和抵押物和经营流水相关。[愉快]

提问：雕叔，现在是否已经到了黄埔那几个盘无脑买入的时候了，因为没淘到什么笋的，除去顶楼一楼的，如果都是以后六七万，那现在是3.8还是4.2万区别已经不大了吧，

回答：还没到，广州在蓄势，现在这个阶段只是笋盘在消失，价格在慢慢抬升，3.8跟4.2差别还是很大的，这波行情来的不会太猛烈，估计涨幅也是20-40%之间，仅限于热门板块，郊区靠边去，当然不排除热门板块一些红盘会超过这个涨幅，为什么强调有笋就入，还不是为了涨起来的套利空间大点。 比如你买4.2涨到4.8，才涨了0.6，别人3.8买的，就过了1的线，差别很大的。

提问：雕叔好，实地踩了几个盘后现在有以下考虑: 1.金碧三期两房，300万左右，租金4000; 2.逸景翠园两房73平可以改小三室那个户型，320万左右，租金4000; 3.尚东尚筑三房92平300万，租金3500。排除了番禺雅居乐十年小雅，觉得去番禺买两房有点错配(不知道想法对不对),雅居乐三房最便宜要350万，超预算。现在想问问雕叔哪个选择更好一些，刚需上车，投资属性多，暂时不考虑自住

回答：最好把单价，楼层朝向列出，不然不好判断，投资的话脱离价格谈不好说 粗略看的话 第三金碧选2房不是错配，很多人接盘 逸景这个2改3挺不错，最近在涨了 尚东的话略输前面2个，万博确实适合3房 如果投资属性多的话，看杠杆吧，你选的盘都不错，看你撑得住哪个盘的首付，跟月供 其实行情一波过来，好盘的涨幅在这个节点看其实差不多，为什么呢，因为最好的盘，已经涨了一些了，稍微差点的会慢涨一些，均匀下来，这个节点，哪个合你眼缘的尽快入是真的。

提问：雕叔好，我在北京上班想在深圳投资一套总价不超过300万的小房子，我觉得最近热门的宝安南山的片区挺好的但是涨的多了会不会接盘，您看好哪个片区，感谢

回答：你好！ 深圳宝安、南山去年双11至今涨幅15%-20%，不建议追高，300万的预算也没有合适的标的，建议往东走去深圳中部看一看。

提问：雕叔好，刚落户广州，想买套300—400万二手房（首房）投资，主要是租出去收租还贷款，以后也不打算住，学位什么的也无所谓（老婆是某学校老师）。想选个发展前景好离市区也比较近的，自己住在越秀，厚着脸皮来听听雕叔的意见

回答：不要用“厚着脸皮”这样的话，呵呵，就当做多多交流 纯投资的话，有几个点：尽量契合城市发展主方向、尽量买3房起、尽量买地铁上盖或者沿线、尽量二手次新（12-15年以内）、适当的用一些杠杆 300-400万总价的标的物，目前来看符合条件也只能是老黄埔、番禺这两个大区域： 1、老黄埔：沿着“裕丰围+大沙东”双地铁展开，黄埔雅苑、万科城市、君和名城、黄埔花园 2、番禺：沿着地铁7号线的万博商务板块，雅居乐、华南新城、剑桥郡、锦绣香江 初步这样回答

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