我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好！新人首问。【家庭情况如下】：标准的北京三口之家，已有两套房子：一套全款购买，宁馨苑，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。另一套贷款购买，润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。
目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。
1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？
2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢?
3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？
4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？
5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？
回答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。
东西城学区走的路线完全不同：
西城：传统+高干路线
海淀：高级知识分子路线
东城：佛系路线
所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况：如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。
比较均衡的片区：
西城：德胜、金融街、月坛。
德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。
海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。
东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。北新桥、东直门学区，比较优质的学校是西中街小学、史家小学分校。
硬要选一个，建议优先德胜，裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同可以重点关注。
西城主要看地段和学区。学区理论上有变化的可能，但既得利益者太多，他们不会革自己的命。地段核心的、学区比较过硬的、房龄别太老的，一直有价值。
卖房的几个基本共同原则：
1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。
2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。
3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。
4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。
5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：小白入会首问：房姐多次提醒大家关注双井板块，但从来不提双井富力城，是不看好富力城还是另有原因？
回答：你好，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 物业也玩砸了，如果不是有大量业主拖着，价格掉的比较快。
提问：房姐您好：首次请教，本人西罗园一套房子六月应该可以卖掉。加上现金共有450万左右。曾经贷过款。想换房投资。1.听中介说我可以买600到650之间的房子。是不是楼龄新一些的南向两居室更有升值空间（因为西罗园价位一直涨不上来。）我是外行。我看过新北苑的楼盘，例如润泽悦溪、中铁建国际城、世华泊郡。望京的北纬40度。东城区的金鱼池小区。丰台区的阳光花园、优胜美苑等。也关注了大望路双井一带的房子。略微新一点的两居室这个价位没有朝南向的。（也不知道南向是不是真的那么重要。）2.父亲户口年底可以迁进北京。父亲没有买房贷款记录，等到年底父亲户口迁进来，以后再买是否来得及。如果来得及可以买个更贵一点的。但是月供18,000以内可以接受。3.可以给推荐几个小区吗，我只做投资不自住，买哪里都可以。西罗园的房子出售后本人名下无房。（本人工作单位特殊，无法全款买房后抵押贷。）
回答：建议用老人票的sfsd入，能看的标的范围更大，根据你的月供看到总价800+的标的没问题，可以看下 中海城 保利百合 金泰城丽湾 首城国际 宝星国际 天之骄子等
提问：房姐好，我们属于置换型，兼顾居住和投资，新买的话属于二套房资格，可用资金1000。最近看了北苑的华贸城8号院大三居（1000万左右），以及福熙大道大三居（1100万左右）。请问：1，这两个小区如何选？哪个小区投资价值更高？2，北苑和望京的话，哪个区域更有发展潜力？因为后续还想往四环置换，所以希望这次置换的盘增长潜力大。3，如果有其他有价值的盘，也请推荐。谢谢。
回答：福熙大道品质更高一些，但是福熙大道这个开发商卖的价格太高，造成后期上涨动力不足，我比较倾向于华贸城8号院。 望京>北苑 望京可以看看 上京新航线、融科橄榄城、大西洋新城，宝星国际
提问：房姐，你好！新人首问。 （1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。价格600左右。在老人（66岁）名下。目前在出租。 （2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。 （3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！
回答：操作没问题 性价比上 万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京 华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适，学区属性太重
提问：首问请指教：双井双花园一套100平方米小三居自住，小孩户口在西城月坛，卖掉老房再自筹资金可达1500左右，考虑到月坛附近老破小实在难以接受，打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家，请问房姐有何建议？
回答：你好，东城的回迁特别多，商品房不太好找。新怡家园和新世界家园，这俩都不太受多校划片影响，而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，毕竟西城的次新，物业管理还这么好的不多了，很有稀缺性，宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高，这也说明大家不是为了学区，是为了居住品质 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 综合考虑，优选中信城。
提问：房姐您好，新人报到，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：新人首次提问！付费88，退回了。首次用这个星球不明所以，再次提问可否答复？ 本人2017年卖出天通苑下沉复式换购海南清水湾1套一线海景房（1.5万\/平，2016年购入），贷款3成月供 8100，出租价格最多4-5万一年，清水湾房现可2.5万一平卖出。这通操作如果现在卖出约能净赚100万左右。本人北京户口离异单身名下无房。纠结清水湾房产要不要现在卖出换天通苑顶复或环京别墅。清水湾房产目前无人居住租金不能覆盖月供，自贸区政策全部落实房价再涨估计要到2025年。本人不用自由职业不用外出上班讨厌人多，自己想住别墅弄个花园要不就去改造个农家院，但担心环京别墅不能增值砸手里，农家院除了自己舒服完全没有资产价值。天通苑顶复自住又觉得不够舒服，天通苑那边密度太高也住腻味了，房姐可以给个建议吗？能兼顾自住舒服和资产增值的方案，拜谢！
回答：海南zf时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。 赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，有一波拉升。 且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，政策继续打压海南楼市不放松的话，上涨乏力。 海南现在要搞自贸区，对经济确实会有提振。但短期对房价刺激有限，想回北京买就出掉海南房产。 北京远郊别墅没有价值，还不如住朝阳公园，双井一带更加舒适发达； 考虑投资的话，还可以加上望京，物业类型也可以考虑更大面积的老大楼类型。
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