寄语
回看2020年，是一个极为特殊的年份，大湾区更是楼市万象，深圳魔幻，东莞调控，惠州躺赢，广州抢人，中山上位，珠海出圈。
如今，疫情尚未结束，新环境之下市场发生着深刻变化，深圳及环深城市的楼市，在2021年也会呈现大不相同的行情，那么：
一年三十多次日光的深圳，是否会迎来新政？
没有等来深圳扩容的惠州，是否还能够买入？
房价狠狠涨了一波的东莞，是否已经见顶了？
核心城区已经火了的广州，是否行情刚起步？
日前接连点燃市场的中山，是否真具有价值？
澳门香港深圳盯上的珠海，是否更值得看好？
为此，壹地产特邀大湾区地产大咖，为大家解读2021年大湾区楼市，即日起将陆续推出《2021大湾区地产大咖访谈录——新形势下楼市投资趋势与展望》系列报道，旨在能够帮助大家更好地理解2021年大湾区市场。
本期大咖
陶文杰
《深圳壹地产》、《湾区壹地产》总编辑
观点直击
1、2020年深圳楼市是堪比2009年和2015年的大牛市，2021年没有整体大行情，有可能还是会有结构性行情。
2、2021年更大的热点应该在珠江西岸的中山、珠海、南沙，包括广州、佛山这些城市。他们从2020年8月份9月份开始慢慢起来，今年还有一个加速的过程。
3、目前西岸的发动机广州，已经开始有明显表现了，预计2021年广州会从核心城区向周边一些区域进行扩散，带动整个珠江西岸。
-01-
今年深圳楼市没有整体大行情，有可能还是会有结构性行情
用一个字来总结2020年深圳楼市，就是“牛”。
《深圳壹地产》、《湾区壹地产》总编辑——陶文杰表示， 2020年是堪比2009年和2015年的大牛市 ，这背后有政策因素和货币因素两大核心原因。
一是源于楼市本身运行的一些规律和周期，2020年深圳楼市热，其实一方面是整个过去 从15年大涨，16年开始调控，一直到20年经历了4年的调控，深圳楼市本身运行的周期到了一个又开始从谷底往上的一个周期 。
二是在2020年全球疫情影响下，全球经济刺激和货币政策带来的一波大放水，导致优质资产的价格在上涨，深圳的房子就是优质资产的一个代表。
那么2021年这两大因素会如何？
现在来看，政策因素从715之后明显已经开始收紧了， 深圳又开始进入一个新的调控楼市的一个紧周期 。
接下来半年内，深圳新调控的概率较大。可能是综合调控措施，针对打新热、媒体反映的代持炒房、新房二手房倒挂等等，其实可以打的牌很多，譬如限售延长，二手调控、加税、银行严查代持、限制摇号比例等等，就看如何选择了。
货币因素上， 2021年的货币肯定比不上2020年那么宽松 ，因为中国经济其实已经比较好了，势头也很好，全球其他地方都受疫情的影响，产业链生产都断层了，而中国成为一个大的工厂，世界的发动机。
这个情况下，政府不会用太大的货币宽松政策来刺激市场，所以今年的货币相比去年应该会略微有些收紧的，当然会维持稳健，保持政策的连续性。
所以货币收紧，楼市调控也在收紧的话，显然今年的深圳楼市不会有去年那么好，如果说去年是个大牛市的话，今年肯定就没有大牛市了。
那么会不会是一个小牛或者说是一个猴市？2021年的市场总体应该是比较平稳， 不排除个别产品、个别区域还是有一些结构性的行情 。
因为有些产品有些区域本身是供不应求的，比如 核心区域的房子、学位房学区房，甚至核心区域的一些公寓 。
那么在供不应求的状态下，即使今年有一些收缩，需求下降了，但供应可能也在下降，所以这些房子今年可能还是会有一些结构性的行情。
图源：网络
事实证明，2020年深圳价格变化较大的片区，与重大规划出台、名校落地等因素有关。
例如 喜提旧改的桂庙 ，据乐有家研究中心监测，2020年四季度桂庙成交均价约11.62万/㎡，同比上涨64.36%， 涨幅跑赢宝中、八卦岭、百花 这些公认的房价领跑的片区。
来源：乐有家
2020年，名校学区房依旧跑赢大市。以罗湖的金丽豪苑为例，属于深圳中学初中部学区范围，涨幅达到了66.58%；
南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场，涨幅也超过了50%，前者属于深圳大学师范学院附属中学及荔湾小学学区房范围，后者属于学府中学学区范围。
2020年深圳二手住宅楼盘价格涨幅排行榜
以 上就是比较典型的个别产品、个别区域，故2 021年依旧要瞄准这类楼盘。
另外叠加今年整个经济环境会比较好，而且目前来看 北京、上海、广州楼市明显在上来 ，尤其是上海和广州，中心城区、核心城区的楼市现在都很火，就会给深圳一个挤压效应， 周边其他城市都火了，深圳单独去下跌可能就没那么容易 。
所以觉得今年深圳楼市应该还是稳健，稳健中可能有一些个别产品、个别区域会有一个结构性的向上行情。
-02-
2021年更大热点应该在珠江西岸的广州、中山、珠海
陶文杰认为， 2021年更大的热点应该是在珠江西岸的广州、中山、珠海，包括佛山这些城市。
第一，去年东莞火了一年，惠州也由于在扩容的预期之下，一直火到了大概10月份。
那么 中山、珠海、南沙 这些城市，包括 广州、佛山 ，它其实是 从去年8月份9月份开始才慢慢起来，可以说势头刚刚起来，今年还有一个加速的过程 ，这个是一个惯性的加速。
第二，目前珠江口西岸的发动机 广州，已经开始有明显表现了 ，核心城区的楼市已经比较火，预计今年 广州会从核心城区向周边的一些区域进行扩散，会带动整个珠江西岸 。
2010年-2020年广州一手住宅年度网签面积
2020年为近四年新高 来源：广州中原研究发展部
第三， 如果今年深圳出台一些调控政策，很多人买不到深圳的房子 ，可能还是会慢慢向周边去转移。
还有一点很重要，大湾区建设的利好经常就在珠江口，像各种大的规划，以及各种隧道、高铁、城轨、桥梁等等，大都在西部、在湾区口，这也是接下来要点关注珠江口西岸城市的一个原因。
像前不久，珠海市委书记、市人大常委会主任郭永航坦言，规划建设深珠合作示范区，以珠海国家高新区为主平台，在扩权统筹、体制机制改革上先行先试、率先探索，全力支持深圳先行示范区建设深圳市委六届十七次全会确定“三个五年”阶段目标。
来源：深圳商报
要是再往前看看广州和中山，广东支持深圳和中山一体化发展，广深双城联动一次签署七项合作协议，和深圳的融合速度都在加快。
尤其现阶段 深圳西部的前海和大空港，也有大量的利好 ，宝安要携手前海共同打造国际化城市新中心，会展新城升级为了西部中心。
因此资金会自然而然地根据这些基础设施的建设，这种利好设施的指引，慢慢向珠江西岸去扩散。
所以今年在这几个理由下，相对来说还是比较看好中山、南沙、珠海这些珠江西岸的城市，当然东莞可能也有些机会，但觉得珠江西岸这几个城市可能机会会更大一点，是刚刚起来是方兴未艾的感觉。
-End-
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