刚过去的2020年，部分城市再次让人领教了楼市的"魔幻"。比如深圳，13万一平，竟有一万多人抢着买；还有上海，一房难求，并且越贵越好卖。
不过这些城市和东莞比起来，还是"小巫见大巫"。虽然东莞房价总体没有深圳、上海高，但东莞房价的涨幅大啊！
有多大？2020年12月，东莞的二手房均价达到23375元/平，同比上涨47.11%，涨幅排名全国第一；新建商品房均价，从去年初的2.2万元/平，涨到了年末的2.5万元/平，涨幅接近15%。
去年，凡是在东莞买房的人，可以说个个乐得合不拢嘴——买到即赚到，而且买的越早，赚的越大发！
在东莞城区，南城街道、万江街道，房价已经超过3万/平，东城街道、莞城街道均价更是接近4万；松山湖片区，也就是2018年华为从深圳迁入的区域，房价表现也十分亮眼，目前均价最高已达3.6万元。
如果再看部分小区的具体价格，更是夸张，简直就像摆脱了地心引力。比如松山湖景区边上的某楼盘，一套3室2厅97平的二手房，成交单价接近6.7万，成交周期仅有28天；有几套"高层湖景房"，挂牌价则超过了9.9万元/平，距离10万元大关也就少了几百块钱。
在"房住不炒"的政策背景下，东莞的房价怎么会涨成这个样子？
（一）
股民都知道，具有某种特别内涵的股票被称为"概念股"，经常受到追捧。与之类似，过去这一年东莞房价暴涨，背后也有"三大概念"在支撑。
第一，华为概念；
因为深圳房价居高不下，让华为都受不了了，于是从2018年开始分批迁入东莞松山湖，这直接带动了松山湖片区的房价上涨。
过去两年，随着当地交通、商业等配套的不断完善，以及除了华为之外，有越来越多的企业入驻，人气日益旺盛，松山湖片区的房价更是水涨船高，成为东莞房地产市场的一个价格高地，部分楼盘的价格甚至比肩北上广深这样的一线城市。
以至于有人调侃说，华为刚刚跳出深圳房价的"坑"，没想到这么快就掉进了东莞房价的"井"。
第二，粤港澳大湾区概念；
2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，对于这份文件，再怎么强调它的重要性都不为过。珠三角迎来全新的历史发展机遇，政策、资金等多方面的利好自然是少不了。
以交通为例，到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程预计达到4700公里，各主要城市之间1小时就能到达，构成"轨道上的大湾区"，投资金额以数千亿元计。
去年9月，交通运输部要求加快深圳轨道交通向周边城市延伸，作为深圳最近的邻居，东莞成了这一政策的最大受益城市。根据规划，深圳将有10号线、11号线、14号线和22号线在未来一两年内接驳东莞，打造"一小时交通圈"。
交通的完善，可以直接带动房地产的发展，正所谓"地铁修到哪，房价涨到哪"。东莞作为大湾区的重要节点城市，楼市上涨获得强有力的支撑。
第三，制造业概念；
按理说，制造业是个老概念了，过去四十多年来，中国早就树立起了"世界工厂"的地位，无人能撼动。
但2020年突如其来的一场疫情，让实体经济和制造业获得了前所未有的重视。制造业，才是中国经济的基石和未来。
1978年，一家名为"太平手袋厂"的企业拿到了"粤字001号"的工商批文，成为我国内地第一家来料加工企业。这家"太平手袋厂"，就位于东莞虎门。以此为起点，东莞一步步发展为"中国制造"的重要基地。如今，全球每5部智能手机，就有1部来自东莞。
制造业和房价有什么关系？
东莞的制造业，有相当比例是劳动密集型产业，比如服装、电子、家具、玩具等等，无一不需要大量的工人。这些工人从全国四面八方聚集到东莞，很自然地就会有租房、买房的需求。
在东莞，外来人口数量接近600万，是户籍人口的两倍多。这些外来人口，40岁以下的中青年占据很大比例，他们也正是购房的主力人群。
全国多个城市不断降低落户门槛，甚至推出"零门槛"落户，为的就是吸引更多人口流入。而制造业，成了东莞吸引外来人口的最大"磁石"，为当地楼市带来了源源不断的客流。
（二）
纵使有"三大概念"支撑，去年东莞的房价涨成这样，地方政府就没有调控一下？
当然有调控了。在"房住不炒"的指挥棒下，任何地方政府都不会对疯涨的房价坐视不管。事实上东莞一直都在调控，不止一次，力度也不小。
比如去年7月25日，东莞市住建局、市场监督管理局等12个部门出台了被称为"史上最严"的楼市调控政策，非东莞户籍购买首套房（含二手房），必须在东莞连续缴纳1年以上社保；购买二套房，社保必须连续缴纳2年以上；三套及以上停售。
同时，住宅限售年限，也从之前的房产证满2年，延长为3年。
一般来说，但凡楼市大涨，就容易乱象频出，像什么"喝茶费""更名费""提前冻资"等等，东莞也不例外。
为了打击这些违法违规的销售行为，也是作为楼市调控的措施之一，东莞的公安机关也积极出动。去年11月24日，某房企华南大区的一位置业顾问，就因为向客户收取"茶水费"，涉嫌违法犯罪，被东莞市公安局采取刑事强制措施。
另外，去年11月，东莞市住建局还专程带队赶赴长沙，向这个调控措施得力、房价平稳的正面典型城市学习取经。
看起来，东莞十八般武艺都拿出来了，却完全不见效果，二手房一年涨47%，新房涨15%，这样的"全国第一"，肯定让东莞如坐针毡，芒刺在背。
什么原因？
从购房人角度，如果买到即是赚到，要是遇上价格"倒挂"的楼盘，一套房转手就能进账百万，就算挤破脑袋也要买，调控再严厉，结果只能是徒劳。
（三）
目前，东莞的房价已经处于高位。未来是继续涨，还是见顶回落，成为购房人最关注的问题。
种种迹象表明，未来东莞房价继续上涨，是一个大概率事件。
短期来看，过去一年，东莞土地拍卖市场一片火热，楼面价屡创新高。今后这些楼盘陆续入市，价格只高不低。
2020年，东莞商住地挂牌44宗，成功出让42宗，吸金超过600亿元，出让总金额同比增长66%，创下近几年来的新高。
值得关注的是，去年东莞出让的地块中，不少地块折合楼面价接近2.6万元/平，已经超过了当前商品房均价。比如松山湖片区，中海地产9月25日购得的一块土地，楼面价为2.58万元/平；滨海片区，碧桂园10月22日竞得一块土地，楼面价2.59万元/平；东南临深片区，5块出让土地中，有4块楼面价在2.5万元/平左右。
考虑到"面粉"和"面包"的关系，等这些"高价地"项目开售，东莞楼市估计又要"节节高"。
再从长期看，东莞的人口。
目前东莞常住人口800多万，而根据《东莞市人口发展规划（2020-2035年）》，到2025年，东莞常住人口将达到960万人，2035年，这一数字将进一步提升至1080万人，也就是说，未来15年，东莞人口预计增加240万人左右。
这么多人涌进来，就成了开发商们的潜在客户，房价也就有了上涨的动力。
再加上，上面提到的"三大概念"，对东莞楼市构成的利好短期内并不会消失，而是长期发挥作用。
这么多因素综合到一起，东莞的房价要想下跌，难！
（结语）
目前，东莞成为深圳产业转移的首选地，除了华为，还有大疆、蓝思科技、康佳、欧菲光等知名企业相继落户东莞。除了地域相近，东莞相对较低的房价也是原因之一。
这些企业的到来，让东莞有望"复制"深圳高科技产业的成功。
但是，东莞节节攀升的房价，似乎也在"复制"深圳，恐怕这并不是当地政府愿意看到的。高房价对产业和人才的"挤出效应"，华为和深圳就是最好的例子。
未来东莞房价的走势，对地方政府的决心和智慧提出了不小的考验。毕竟，高房价会把企业和人才从深圳"挤"到东莞，也会从东莞"挤"到房价更低的地方去。
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