昆明市自然资源和规划局发布的一个地块挂牌交易公告，引起了业内的注意。该地块位于五华区红云街道，面积约48亩，交易起拍价7.8亿元，2月3日挂牌。
值得注意的是，该宗地块最大容积率达7.73，远高于一般水准。
高容积率地块多属于二环内城改项目
规划条件显示，该宗地容积率7.73，建筑密度≤25%，绿地率＞40%，最大可建面约24.64万平方米，计算起始楼面价3176.28元/平方米，土地单价1639.93万元/亩。
该地块或为五华区右营村城改项目地块，由俊发进行开发。该地块与2019年5月红云街道出让的1宗面积49亩，容积率5.52的地块相比，楼面价高出2倍，地价高出近3倍。
容积率，指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，即容积率=总建筑面积/总用地面积。对住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度，容积率越小，建筑密度越低，居住舒适度就越高。
高容积率小区 （配图）
通常来讲，一个宜居的住宅小区，高层住宅容积率不应超过5，多层住宅不应超过2，绿地率不应低于30%。
住建部曾于2018年7月发布《城市居住区规划设计标准》，规定城市住宅用地容积率最高不得超过3.1，建筑限高不得超26层。
昆明近两年的土地出让和地块规划信息显示，主城区住宅用地容积率突破3.1的楼盘较多，但容积率超过7的尚属少数。
2020年，昆明仅有2宗住宅用地容积率达到7以上。一宗位于北京路马家营，容积率7.8，由俊发获地，规划建设俊尚峰项目；另一宗位于金刀营，由璟睿同顺揽获，容积率7.31，将打造美的置业TOP系产品。
业内人士分析，昆明市的高容积率地块有个共同特点——都属于城改项目，位置多在二环内或二环沿线。
楼栋“长高”成为无法回避的话题
容积率较高的小区是什么感觉呢？1月7日下午3点，都市时报·大象房鉴所记者到容积率为6.29的“大观首府”小区查看。
下午时分，该小区中间的楼栋，阳光几乎全被遮挡，整个小区的楼栋之间间距较小，手机软件测量得知，6栋和7栋的楼间距约20米，7栋和9栋间距仅12米。
记者粗略统计，昆明主城目前容积率在5.0以上的在售及待售楼盘有20多个，且很多楼盘价格不低。
其中，中骏·天誉最大容积率6.11，均价为17000元/平方米；隆盛府最大容积率6.09，均价20000元/平方米，江东永和府最大容积率5.49，均价17000元/平方米。
还有待售的艺城控股弥勒寺城改项目，最大容积率为6.9，同德、万科、赛伦金刀营城改项目容积率为5.5，同德、美的、赛伦金刀营城改项目最大容积率为5.2。
查询得知，2003年之前，昆明楼市产品主要是传统板式住宅，容积率多在2.0左右。1995年建成的新迎小区容积率2.0，绿化32%；1996年的永昌小区容积率2.10，绿化率30%；1999年的翠湖俊园容积率1.12，绿化率45%；2000年的月牙塘小区容积率2.0，绿化率50%。
随着土地资源的日益紧缺，楼栋“长高”成为城市化进程中一个无法回避的话题。昆明住宅小区的容积率在不断调整，楼栋越发密集，居住舒适度也受到了影响。
不过，另一方面，昆明新建项目在提高绿化面积、完善生活、教育、医疗等配套设施方面做了不少努力，力争为业主提供性价比超高的居住条件，缓解高容积率带来的居住缺憾。
专家解读：
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪：目前昆明尚未出台规定容积率上限的官方文件。
目前，昆明是根据不同的土地性质来控制规划，比如商业的容积率要高一点，工业的要低一点。
一般来说，新增建设用地容积率好控制，但是城中村原来容积率就比较高，加上城中村拆迁成本也比较高，如果容积率太低，就意味着楼面价高，导致房价更高，后续销售成问题，开发商就做不下去。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄：城改项目一般位于老城区、中心城区，为了降低城中村的改造难度，通常会提高容积率。
城市核心地段的住宅地块比较稀缺，加之城市更新步伐加快，城改项目大量入市，高容积率地块增多。高容积率地块一般楼面价偏低，能吸引更多房企竞拍。
★新闻助读
国内多地出台政策 限制高容积率住宅
近年来，越来越多城市意识到高容积率住宅的问题，纷纷开始“降容”。
2020年年底，武汉市发文要求主城区最高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5。而之前的武汉，容积率在4以上的项目比比皆是。
西安于2018年明确：住宅容积率须小于3.0；当年，重庆也在控制项目容积率，几乎没有出让过4以上容积率的地块；
2017年，成都开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下；
更早之前，郑州、杭州、南京、苏州等地也发布过类似政策，限制高容积率住宅出现。
来源：都市时报大象房鉴所
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