10月的深圳,世界的焦点。

深圳经济特区建立40周年庆祝大会隆重召开,习近平总书记出席大会并发表重要讲话;深圳综合改革试点的“27+40”政策,也正式发布。

这期间,作为中国改革开放起点和“第一区”的罗湖引人注目。

10月9日,罗湖率先开展了数字货币“红包试点”,成为中国数字货币第一城区。

10月22日,罗湖区又隆重召开了“产业空间推介暨招商大会”,宣布将陆续拿出180公顷的土地用于全球招商,累计新增约990万平方米产业空间。

这意味着,罗湖区正率先落实总书记在深圳重要讲话精神,在要素市场化配置、营商环境优化、城市空间统筹利用等重点领域的改革中,迈出重要步伐。

50个万象城和千亿签约

这两天,中央和广东省的媒体,都集中报道了罗湖区10月22日召开的“产业空间推介暨招商大会”。

这场发布会令人耳目一新:裸眼3D、全息和AR技术,配合5G网络,提供沉浸式体验;主讲人脱稿演讲、句句干货、没有套话。

大会发布的一系列新举措、新蓝图,更令人振奋:

1、罗湖将陆续释放180公顷的土地、新增约990万平方米产业空间,大约相当于50个万象城的体量。主要集中在笋岗、清水河、蔡屋围三个片区。

3、重点打造四个“超千亿片区”,通过城市空间统筹利用,带动罗湖的全面复兴。

3、公布了新版《罗湖区产业转型升级专项资金政策》,简称“1+3”政策体系。从空间支持、资金支持、人才支持、配套服务等多方面为企业提供全生命周期服务。新版产业政策资金投入超7亿元,其中总部企业购房支持从最高6000万提高至最高8000万,为全市最高。

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上图:罗湖将陆续释放的新增产业空间分布。

发布会现场,罗湖区与12家重点招商项目代表签约,其中近7成签约项目为总部项目,人工智能和生命健康等战略性新兴产业占比近6成。这12个项目落地罗湖之后,每年总产值超过1200亿元。

罗湖是深圳的老城区,总面积虽然达到78平方公里,但由于“一半山水一半城”的格局,实际建设用地只有35平方公里。经过四十年的开发,罗湖的发展空间已经非常有限。为什么这次能一下拿出这么多土地,奥秘是什么?

城市更新,助推罗湖蝶变

“缺地”的罗湖,之所以能一下子拿出这么多优质地块,主要原因是三个:

第一,罗湖区在城市更新上,取得了突破性进展,可以腾挪出新的发展空间。

第二,中央要求深圳“探索城市空间统筹利用”、“提升城市空间统筹管理水平”,作为改革开放第一区的罗湖,率先贯彻落实责无旁贷。

第三,罗湖区迫切希望引入更多的优质企业,实现高质量发展。正如区委书记罗育德所说的那样,“凡是符合我们产业方向和高质量发展需求的好企业、好项目,罗湖一定有土地、有空间、有政策”。

早在2005年,深圳就提出了四个“难以为继”:如果继续走粗放发展的道路,深圳的土地、空间资源,能源、水资源,人口以及环境承载力都将严重透支、难以为继。

为此,深圳在全国率先走上了一条艰难的转型之路,罗湖区则一直探索在前。

2015年,深圳选择罗湖区率先开展城市更新事权下放改革试点。2019年末,《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025)》又进一步提出:罗湖要成为“旧城改造可持续发展示范区”。

跟其他“世界一线城市”的核心老城区相比,罗湖最大的优势是:需要保护的历史风貌建筑最少,城市更新和空间统筹利用的空间最大。

为此,罗湖区立足高质量发展,从导入先进产业、优化营商环境入手,稳步推进了区域内的城市更新。

罗湖区高起点、大手笔规划了“一主两区三带”:总部经济主廊道(一主);国际消费服务核心区、文化生态休闲区(两区);深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带(三带)。

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围绕“一主两区三带”布局了4大投资超过千亿的“重点片区”:笋岗-清水河重点片区、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明。

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而城市更新和城市空间统筹利用,则按照上述产业、片区的布局来进行。经过多年的艰苦努力,效果逐步显现。

比如笋岗片区,历史上号称“中华第一仓”。这里曾是支撑深港两地物资供应的最重要的仓储区,诞生了中国首个出口监管仓库、首家进口保税仓。

笋岗是罗湖乃至全市城市更新动手最早、连片面积最大、项目最集中的地区之一,华润置地、招商蛇口、深业、宝能、城建、中洲、深圳物资控股众多开发商都在这里投下巨资。

笋岗城市更新目前已经接近全面完成,这个昔日的仓储区正在变成“金融科技谷”。平安证券私募基金产业园和中国版权保护中心粤港澳版权登记大厅,已经进驻了这个片区。笋岗正在成为深圳东部高端服务业的重镇,甚至出现了“西有前海,东有笋岗”的说法。

由于远离机场航线,罗湖区跟宝安区、南山区、福田区的最大不同是,建筑物不需要限高。所以沿着红岭路罗湖区一侧,规划了深圳最密集的超高建筑,集中发展金融等现代服务业。

几年之后,红岭路将成为深圳新的城市封面,代表着深圳激动人心的未来。

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上图:红岭创新金融产业带部分标志性建筑 在人类历史上,有很多名城老区都是通过“城市更新+空间统筹”焕发青春的。

比如纽约的曼哈顿,从上世纪90年代中期开始意识到,仅靠金融业无法支撑城市的未来。纽约市政当局通过减税降费等政策,大力引进科技初创企业,在在曼哈顿中城到下城形成了一个“无边界”的创新企业聚集区,被称为“硅巷”。

经过20多年的努力,“硅巷”终于助推纽约从单一的金融中心,蝶变为“金融+科技”的中心。并在高科技领域形成了侧重把技术与时尚、传媒、商业、服务业结合起来“东岸模式”,跟硅谷的“西岸模式”平分秋色。

伦敦的“国王十字区”跟罗湖则有着更多相似的地方,这里地处伦敦市中心偏北处,靠近伦敦金融城。在工业革命时期,是伦敦乃至全英国的铁路枢纽、工业物流重地(类似罗湖的笋岗)。二战之后,随着英国进入“去工业化时代”,这个区域逐步衰落。

后来,政府在这里引进了高铁站(欧洲之星),并投资80亿英镑全面改造。由于地理位置优越,重建后的国王十字区吸引了大量跨国公司、文化艺术机构入驻,比如谷歌、Facebook等知名企业在这个区域设立了英国或者欧洲总部。统计显示,自2004年以来,片区内房价涨幅是全伦敦平均价的2倍;写字楼的租金也显著上涨。

罗湖在打造“旧城改造可持续发展示范区”过程中,融合了纽约曼哈顿“硅巷”和伦敦国王十字区两种不同的模式,有新产业导入、有大刀阔斧的更新。如果假以时日,罗湖的蝶变是值得期待的。

“三区一圈”时代,罗湖迎来全国性价值再发现!

如今的深圳,已经进入“三区一圈”的新时代。

所谓“三区”,就是经济特区、粤港澳大湾区和社会主义先行示范区。正是因为“三区叠加”,深圳才成为中国第一个“综合授权改革试点城市”,拿到了首批27条改革举措、40条授权事项。

所谓“一圈”,就深圳都市圈(见下图)。深圳都市圈是广东5大都市圈之一,包括深圳、东莞、惠州、河源、汕尾,总面积达到3.6万平方公里,2019年GDP达到4.27万亿元,常住人口3300万人,实际管理人口超过4000万。

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如果说,过去40年深圳发展的主方向,是向西,向西,再向西!那么随着前海、光明等区域开发进入高潮,深圳东进就成为一个不容回避的问题。

原因很简单,深圳都市圈的诞生意味着,中央和广东省给深圳的腹地都在东面。未来40年,深圳要“耕好自己的地”,就必须东进。

9月2日,交通运输部在官网发布了“关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见”,给深圳送上了一个“交通大礼包”。这其实是一个“催促深圳东进”的大礼包。

比如要求深圳加快推进深惠城际、深大城际、深汕高铁,以及深圳地铁14号线和16号线跟惠州的对接等等。

可以看出国家和广东省要求深圳东进的战略意图非常明显。

而深圳的“一线城区”基本上都偏向西南,在整个深圳都市圈里尤其明显。所以,未来要辐射整个深圳都市圈,罗湖区势必要承担重要的职能。

罗湖区拥有罗湖口岸、莲塘口岸、文锦渡口岸,是整个大湾区里跟香港联系最密切的区域。香港不仅是大湾区的主引擎,还是中国经济和世界之间的“超级联络人”。 一手牵着深圳都市圈、一手牵着香港和国际市场,罗湖区的地位极其特殊、非常重要。

正因为如此,国家在清水河片区规划了新的高铁站——罗湖北站。罗湖北站将成为罗湖第二大火车站,也是罗湖进入高铁时代、深圳都市圈时代和东进的重要象征。

如果你仔细研究深圳一线城区的营商环境和营商成本,会发现罗湖不仅是公共资源、营商环境的“高地”,还是营商成本的“洼地”。比如罗湖的医疗资源,是全市最优质的。深圳人民医院,是深圳市唯一进入全国100强的名医院;在人均三甲医院数量上,罗湖也是全市第一。

在教育方面,罗湖区不仅拥有全市首屈一指的深圳中学,还拥有螺岭外国语等众多名校。

交通方面,罗湖的地铁线路也是最密集城区之一,地铁1号线、2号线、3号线、5号线、9号线穿越城区,未来还规划了17号线、25号线等。罗湖还将成为深圳少数拥有2大高铁站的城区。至于大型陆路口岸数量,罗湖更是全国第一。

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上图:未来的深圳火车站将全面升级,将有5条地铁线连接。

此外,罗湖自然环境非常优越,号称“一半山水一半城”。全区生态保护区面积占比超过50%,森林覆盖率达51.86%,城市绿化覆盖率达 64.6% 。截至2019年底,罗湖区共有公园129个,绿化覆盖率和城镇人口公园绿地面积都位于深圳市各区前列。

罗湖的商业在全市也首屈一指,除了传统的人民南、东门、蔡屋围三大商圈,罗湖还在打造湖贝、笋岗-清水河和水贝-布心三个新商圈。目前,罗湖区已开业MALL体量超过200万方,位居全市第一。罗湖万象城不仅是深圳第一大购物中心,也在全国名列前茅。

所以说,罗湖区是全市公共资源、公共服务的高地,也是营商环境的高地。

在全市一线城区里,罗湖还是营商成本的“洼地”。罗湖区2020年8月平均房价为63359元,相当于南山区的60%、福田区的70%,不仅低于宝安区均价,也低于全市均价。此外,罗湖区的写字楼租金也是一线城区里偏低的。

我们可以简单算一笔账:未来5到10年,罗湖将释放出990万平方米的新增产业空间。如果按照每人15平方米计算,罗湖区可以新增超过65万就业岗位,这对于罗湖的复兴将产生极大的推动作用。总之,无论是从宜居宜业的角度,还是发展空间的角度,我们都会发现:

罗湖就像一颗明珠,覆盖着它的灰尘正在被擦拭掉,光芒开始显现。随着改革的深化、城市更新的推进,以及“深圳都市圈”的全面启动,罗湖这个中国改革开放第一区,将迎来全国性的价值再发现!