编者按：11月3-4日，2020观点商业年会继续在上海召开，聚焦疫后重生的商业地产，这是一个危机与机遇并存的时代。
故此，观点地产机构向商业地产及相关产业的企业领导人、管理者、专业人士等发出采访邀请，并完成系列特稿，讲述他们过去一年的商业地产故事，并记录和解读有关中国商业地产重生与聚合的思考。
观点地产网 疫情还未完全得到控制，昔日熙熙攘攘的香港中环街头如今冷清不少。采访盛智文的当天下午，天空下起了大雨，路上行人较往日更加稀少。
盛智文的办公室依旧摆放满了书籍、名人字画、各式现代陶艺、琉璃等艺术品，中西方元素皆备。
眼前这位中国籍犹太人，已过古稀之年。距离上次见面也已经过去了4年多，比印象中沧桑了些许，脸上也显出几丝疲态。
早几年，盛智文便对香港繁荣底下的不平静感到担忧，料定阶层意识的分化和高昂的楼价使香港面临“被卡住”的关隘；而今各种内外因素让香港经济停滞不前，为此他感到痛心。
传统零售、餐饮及酒店旅游业遭受的打击尤甚，过去这段时间，盛智文最大的两个成就——兰桂坊和香港海洋公园都受到重创，兰桂坊经营状况不佳，海洋公园则是财务问题和运营困难。
面对当下的极大不确定性，盛智文有颇多的唏嘘感慨。但在港居住逾半个世纪，他从根本上依旧长远看好香港的未来。
“我们现在依旧生活在世界上最好的地方，而大湾区将是香港的未来。”信心来自于他对局势的清晰判断，之所以敢于这样断言，缘于多年来他对中国的了解。
他仍然试图传达他的信心。
谈话的间隙，我们很难不被盛智文身后色彩鲜艳样式活泼的琉璃雕塑所吸引。再看看盛智文，他正说道“我的字典里没有退休这两个字”。
即便年岁渐长，他内心的激情并未消退，还看到有很多的机遇和发展空间，等待自己去施展。
“这不是香港”
“这不是香港，我也感到不自在。”
面对香港的现状，盛智文唏嘘不已：“这是非常艰难的时期，对我来说简直可怕”。
香港特区政府统计处数据显示，由于疫情持续，自今年2月以来，香港一直“封关”至今而导致内地旅客绝迹。今年前8个月，内地访港旅客仅为268.9万人次，按年大跌92.2%。同期，香港零售业总销货价值临时值同比下跌30.2%。
香港零售业已连续19个月下跌，7月份的零售业总销售额降幅为23.1%；在疫情爆发初期的2月到5月，香港零售销售额连续四个月降幅超过30%。
已营运43年的香港海洋公园经历过破败重修、热闹辉煌，一度被视作“香港人的海洋公园”，如今却陷入财困，岌岌可危。5月份，港府宣布海洋公园的拨款申请减半至54亿港元，若得不到任何拨款帮助，或面临倒闭。
但各方均对注资提出质疑，甚至于前特首梁振英发表这样一番话：“政府是时候放手了，财政上我们负担不起这个洞，就让海洋公园成为揽炒的第二个受害旅游点吧。”
同时，香港研究协会曾在5月份期间对市民随机抽样调查，结果显示超六成的受访者反对继续资助海洋公园。
这涉及到“海洋公园是否必须在香港生存”的问题，最后的方案只有少量的预算，并设下时间表。
“它变得政治化了，对此我感到非常难过。”盛智文曾言，海洋公园的成功是商业运营充分融入本地文化的一个绝佳案例，早已成为香港旅游文化一个重要名片。
“海洋公园是香港的一部分，香港历史的一部分，需要将其保留。”这句话他重申了不下三次。
2003年7月受“非典”冲击，盛智文临危受命接管海洋公园，开启了海洋公园的“黄金十年”，这期间还获顶级荣誉大奖“全球最佳主题公园”，成为首座获此殊荣的亚洲主题公园。11年间，海洋公园保持着年纯利近1亿港元的纪录。
如今要用多少的时间来恢复往日盛景，是未知之数。
前不久在接受港媒采访时，盛智文谈及海洋公园的主要症结，可归结为管理趋于保守而失去了活力，园内娱乐元素理念老旧，未能有发展持续性。
疫情令旅客大减，海洋公园经营状况雪上加霜。但在这之前，海洋公园实际也已经连续4年亏损。以此可窥见，其实是缺乏转变和与时俱进。
盛智文曾多次被问到“海洋公园是否过度依赖内地”，这次他的回答依旧：“香港本身就是依赖内地的，所有商场、餐厅、酒吧和其他俱乐部。离开了旅游业，香港将只是一个村庄。”
但这个问题最终应该归根到香港本身，“最重要的是要让人们高兴起来”。而作为国际金融中心，“旧式的香港，仍然使用纸币、信用卡，在数字化、科技上落后于世界。”
制约香港未来发展的问题所在，2014年以后盛智文便多次提及。重点在于提升社会幸福指数，长年的低息环境和高昂的房价在无形中助推了贫富差距，住房问题是最棘手的问题。
“现在只有40%的香港人拥有自己的房屋，我希望可以达到90%。”如果剩下的50%要拥有自己的家，只需要更改一些条例即可。
盛智文提出重点案例可参考新加坡的做法，“即便他们有严厉得多的法例，人民仍然拥有美好的生活”，只因“当地九成人口有自置物业，且最小面积为450平方英尺”。
香港的未来
最坏的时刻是否已经过去？
“这取决于疫情什么时候结束，需要世界都整体恢复……就像飞机一样，为了降落而盘旋，现在全世界在空中等待着陆，等待着解决方案。”
盛智文最负盛名的的另一成就——兰桂坊离中环只相隔几分钟路程，餐饮、酒吧、娱乐、购物聚集在此，打造成了世界级娱乐招牌。这里过往热闹非凡，灯红酒绿，夜夜狂欢，是一个没有地位分别，常有故事发生的地方。
第三波疫情下，香港政府再次勒令关闭酒吧，兰桂坊生意大受影响。租金是最大的利润来源，但盛智文也不得不尝试对不同业务的租客作出让步，将租金从原来的水平降低约20%，最多减至50%。
盛智文担忧，第四波疫情如果出现，会有很多公司面临破产。复苏要等到何时？“没人知道未来的情况会如何”。
但令盛智文高兴的是：“自从国安法立法后，香港社会回复平静，即使出现疫情，但生活恢复正常。”
即便租金水平下降，“但现在很自在，因为我几乎可以说零售店面现在已100%出租”。盛智文清醒的认识到：“这是一个新常态，我们称之为新常态，这很公平。”
相比起来，得益于内地对疫情的控制效果良好，成都项目情况要好很多。
过去盛智文在内地曾经发展数个兰桂坊项目，但除了成都兰桂坊是目前唯一继续参与的项目外，其他都陆续套现离场。盛智文坦言，地价太高是退出的主要原因，未来的拓展计划，将以轻资产为主。
“重要的是你必须拥有自己的品牌。”盛智文称，兰桂坊正与内地其他地区的开发商合资经营，采用轻资产模式，以自身的品牌推广，帮助重建或升级物业。
“每个项目都有潜在的属性，重点在于如何包装，如何为项目装扮，令其有别于竞争对手。”
原本在2014年提出的“十年内八个兰桂坊，廿年再倍增至十六个”计划亦有所调整，但这“不是因为市场改变了，而是思维改变了”，盛智文透露，他正在做完全不一样的项目。
“我们现在重点关注的领域之一就是大湾区，11个城市里，香港，澳门，广州和深圳这四个是最主要的。我们期待着未来能在大湾区进行工作。”
数字化经济快速成熟发展的中国市场，与兰桂坊的品牌消费理念十分契合，广阔的市场可给予足够大的发展空间，尤其是在餐饮和娱乐方面。
盛智文认为，一河之隔的大湾区将是香港的未来。这意味着所有消费能力、资金和边界都将变得越来越开放，未来两地的差异将越来越小。
“显然中国在过去十年中发生了很大变化，今年二季度GDP按年增长3.2%，这便是很好的数字。”
香港在将来仍然会保持独特的优势吗？盛智文给出了肯定的回答——“一国两制”的制度、国际金融中心的地位，低税率政策，市场需要香港。来自海外的投资者众多，香港仍是商人梦寐以求的“掘金地”。
在未来，“香港是通往大湾区的门户，协助中国内地不断发展。”
不要失去希望
“1997年之后，人们说这是香港的尽头；沙士后，人们说这是香港的尽头；亚洲金融危机之后，人们说这是香港的尽头。现在，抗议活动之后又有了疫情，每个人都说：天哪，这就是香港的终结。”
盛智文平静地说着：“我看过这个故事很多次了，而我还在这儿，很有信心。”类似的表达，眼见香港多年沉浮的他重申了无数次。
海洋公园陷入财困后，盛智文的电话连日来响个不停，不少人请他断症拯救公园。前不久香港本地媒体的采访中他给出回应：相比2003年遭遇沙士袭港重创时的破旧不堪，现时的海洋公园设施齐备，重拾昔日辉煌并不太难。
起死回生的关键，在于转变保守的管理风格，物色真正懂得营运的人才加入。此外，还要紧贴潮流，不断增加科技等新元素，吸引年轻人，向外界展现活力。
在过往，盛智文的活力展露无遗，每年万圣节他都盛装演出，更曾在水母万花筒开幕时打扮成水母现身，让现场变得更加有趣。
退任董事局主席后，盛智文仍然是海洋公园的顾问。他透露近期刚开了个会，讨论让政府对海洋公园前进道路进行战略规划。
“不必花太多钱，我们可以看看公园如何真正成功并向前发展。”他介绍称，明年年初，海洋公园在现有基础上将有新的水上乐园开放，一个万豪酒店以及一家新酒店——海洋公园富丽敦酒店。
时过境迁，需要的是不断学习和改变。盛智文跟我们分享，他从这两年香港社会变化的两三个阶段中学到了很多东西，除了要注意生意上的开销，还要不断提出有创意的东西，“你必须适应，学习新事物才能生存，必须接受改变。”
2016年的时候，盛智文给出香港年轻人建议——“不要让他人劫持自己的思想，不要错失良机”，彼时内地迅猛发展，他亦试图启迪人们“开拓视野，放眼未来”，“到内地去体验，会让你看到许多机遇。”
当下，我们再次邀请盛智文给香港年青群体一些寄语。
“让年轻人不要失去希望很重要。”“努力学习，跳出思维。”他再次提及数字时代的重要性，称“不要害怕冒险，年轻人有很大的机会。”
盛智文认为，“我们现在生活在世界上最好的地方，没有什么可以打败香港”，而大湾区便是一个巨大的机会。
在他看来，中国有可以预见的美好未来，“过去40年，中国能够使六到七亿人摆脱贫困，并使他们成为中产阶级，这是美国的两倍。”
灾难的发生往往亦带来思考的契机和发展的驱动。“香港仍然是世界上最好的城市，只是，社会发展需要的是年轻的政府，以及打破旧思想，发展科技。”
以下为观点地产新媒体对兰桂坊集团主席盛智文先生的采访实录：
观点地产新媒体：香港限聚令上周放宽4个人，酒吧可以再次营业，您能否与我们分享有关周末生意的当前情况？
盛智文：其实政府将餐厅每台人数增加到四个人，生意实际上非常非常好。当然并不是正常情况的100%，因为餐厅中目前仍然只允许开放50%的空间。但是业务可能在正常水平的70%-75%左右，与之前的最差的时候相比，这是非常不错，之前大概是30%至35%。
对于酒吧和俱乐部来说，每台限制两个人当然很困难，他们必须在午夜12点关门也很困难，因他们的业务主要在11点开始。因此，他们将面临更艰难的时期。
观点地产新媒体：第三波疫情下，香港政府再次勒令关闭酒吧，兰桂坊生意大受影响。对于您之前提到的8家商店结业，您找到了新的租户吗？
盛智文：好消息是，自上周以来市场出现复苏。有丢空的地方，并且涉及不少面积，主要因原本两个来自内地的租户无法回来香港，且生意非常差，于是他们就结业了。但好消息是我们已找到新的租客，很高兴。
重要的是你必须拥有品牌，就像我的手机也是有自己的品牌一样。因此，在艰难的经营环境时期，当市场开始变得乐观时，旗下的店面会比其他地区更快租出。
虽然总的来说，我仍然需要将租金从原来的水平降低约20%。这是一个新常态，我们称之为新常态，这很公平。但是我现在很自在，因为我几乎可以说零售店面现在已100%出租。而办公室仍然有些薄弱，但是有些写字楼已经满了，有些仍然有空间。
观点地产新媒体：成都的情况确实会比香港好吗？对此您是否有改变在内地的发展计划？
盛智文：中国内地复苏很快，能够控制病毒，成都的业务一切如常，问题是我现在由于隔离而不能去内地。但当我与员工交谈及查看数字时，与香港相比，内地受到的影响绝对要小得多。
最初，成都的兰桂坊对我们来说是很好的学习，因为这是一个实验，旨在了解它是否可行，我们如何进行等等。我认为我们对市场了解得很好，内地市场非常好， 令人难以置信的很大的市场，尤其是在餐饮和娱乐方面。
但是我们决定在将来以轻资产为主，轻资产意味着我们将与拥有地皮项目的其他公司、其他发展商和其他企业进行合资经营。我们拥有一支非常有创造力的团队，因此我们将在深圳、重庆等试行。
现在正与内地其他地区的开发商合作，采用轻资产模式，以我们的品牌推广，并帮助重建或升级该物业。这是一种更安全的模式，这样我就不必投入资金，又可以获取一定比例的利润。
观点地产新媒体：由于兰桂坊进入内地已有10多年的历史，您如何看待香港和内地在发展兰桂坊方面的区别？
盛智文：我认为，显然中国在过去十年中发生了很大变化，客户群也发生了很大变化。去年有1.6亿中国人出国外游。旅行使人变得聪明，旅行越多，看到的事物就越多，我想许多顾客的品味水平都在变化。
另外，内地的互联网和数码化发展与香港截然不同，香港落后于世界，尤其是在支付系统。
内地所有人都有支付宝、微信，甚少人使用纸币。只有老式的香港，仍然使用纸币、信用卡。因此，香港在这方面已经过时了。但是你知道，到处都是年轻人，他们喜欢相似的音乐、相似的食物口味，他们想要最好的，他们努力变得更好。
显然由于抗议活动和病毒，香港在过去的两年里一直停滞不前，而且边界关口自疫情以来就关闭了。香港经济已经很长时间基本取决于本地市场，但本地市场的规模不足以支持香港所有已发展的商业活动，而过去香港有大量的内地游客，这就是为什么我们现在街上到处都是空荡荡的商店。
另外，现在香港有不少人失业。因此，人们也不会花钱，且会省钱。要在香港开展业务，您需要进行特殊优惠，各种各样的促销活动。
而内地的疫情很快就要完结，他们做得很好。总体来说，中国二季度GDP按年增长3.2%，这是很好的数字，这也就是现在两个地方之间的区别。
观点地产新媒体：公司目前是否仍然维持2014年提及的“十年内八个兰桂坊，廿年再倍增至十六个”的目标?
盛智文：我们已经改变了，因为根据目前情况，我们正在做完全不同的项目，这不是因为市场已经改变，而是因为我们的思维已经改变，所以我们的理念是任何看起来不错的项目。
我们现在重点关注的领域之一就是大湾区，特别是香港、澳门、广州和深圳这四个主要城市。展望未来，我们也将围绕大湾区开展业务，因为我们认为这个区域有七千万人口。
大湾区将是香港的未来。
观点地产新媒体：近年来，去中环化已成为趋势，您认为去中环化是否会对兰桂坊产生影响？
盛智文：不，我们现在正经历不同的阶段。许多公司因为租金太高而搬离中环，他们搬到了九龙到其他地区，但是也有新公司搬进来了。
正如我现在所说，我们的物业已经全部出租。总体而言，我们非常有信心中环将永远是中心，这样的情况我已经看了这么多年了。
这从来不是问题，所以我不担心。
观点地产新媒体：兰桂坊受到冲击，海洋公园现在也遭受财务问题和运营困难，能否与我们分享您对最近发生的事情的感觉？
盛智文：的确，我和兰桂芳共渡了超过35年，我创建了这个地方，就像看着自己的孩子长大。所以，当社会运动出现，我感到非常难过。
当时香港面对非常艰难的时期，对于我来说简直可怕。这不是香港，我也感到不自在。
另一方面，没有人愿意看到海洋公园亏损。几个月前，他们不得不放手去尝试获得注资。对此我感到非常难过，因为这与海洋公园无关，它变得政治化了。很多人质疑是次注资，这是非常错误的，对我来说非常痛苦，因为这与“海洋公园是否必须在香港生存”有关，这是我们历史的一部分。
当然，大家不想继续赔钱，但重要的是，我们要保留它。海洋公园有很大的潜力，明年年初我们将有新的水上乐园开放，这将是世界上最好的水上乐园。当香港人看到世界看到水上乐园时，会感到难以置信，海洋公园将拥有一个真正可以推广的方案。
我刚与海洋公园开会讨论的一个问题是，让政府对公园的前进道路进行战略规划。我希望公园会继续下去，我们会恢复正常的。不必花太多钱，我们可以看看公园如何真正成功并向前发展。
海洋公园是香港的一部分，是香港历史的一部分，需要将其保留。
观点地产新媒体：财政司司长陈茂波前不久提到了收入不平等的问题，且香港的年轻人缺少良好的发展机会，作为一个成功的领导者，您想对年轻人说些什么？
盛智文：我想说，年轻人可以考虑您的未来，数字时代非常重要。无论年轻人是否喜欢，每个人羡慕美国之前应该先看到美国所面临的问题。
对于年轻人来说，大湾区是一个巨大的机会，请不要错过。我的意思是，所有消费能力，所有资金和边界将变得越来越开放，两地之间的差异将越来越小。
我认为，让年轻人不要失去希望很重要，让事情发生，然后积极面对、进取。每个人都经历着艰难的时刻，我年纪大了，经历了许多不同的困难时期，但从未放弃，只要有希望，明天永远是美好的一天。
我想对年轻人说，努力学习，跳出思维。不要害怕冒险，我们现在生活在世界上最好的地方。老实说，我在这里住了五十多年了，并且我在不同地方都有生意，美国、中国、泰国都有业务。没有什么可以打败香港，以此为基础，年轻人有很大的机会。
而我只能告诉你，你认为其他国家的生活会更好，请相信我事实并非如此，这里是最好的地方。
不用担心，只要有积极的态度，并且对自己有信心，那么你可以在任何地方取得成功。
观点地产新媒体：您认为政府可以解决香港现在的问题吗？
盛智文：我认为香港最大的问题就是房屋问题，市民居于狭小的房间，可能200呎、250呎、300呎或6个人住在同一间屋，房价很高。
如果以新加坡为例，新加坡前总理李光耀非常聪明，当地九成人口有自置物业，他确保每个人都可以在新加坡拥有房屋，而且最小面积为450平方英尺，因此人民是幸福的，他们信任政府，即使新加坡有更严厉的法律。
因此，对于香港来说，政府需要找到土地。而我们拥有土地，只是需要更改一些条例即可。现在只有40%的香港人拥有自己的房屋，我希望可以达到90%。
以前香港在英国统治下，他们的想法是高地价、低税地价，由市场力量支配，但并不可行，现在特区政府想确保中产阶级或夹心阶级可以在更好的位置买楼。
人们没有认知及理解年轻人面临的所有问题，如果我们能够解决住房问题，那么情况会完全不同。
这就是政府需要做的，另外还需要继续发展科技，香港在这方面远远落后，但我们拥有亚洲甚至全球知名的大学，有不少人才。同时我们需要年轻的政府，因为许多香港政府人员在思想上已经过时，我们需要打破旧有思想并提出新的想法。
我们可以跨越边界学到很多东西，我认为我们不必担心，香港仍然是世界上最好的城市。
观点地产新媒体：您如何看待中国内地的房地产市场？
盛智文：我认为目前中国内地的房地产市场也正处于不同阶段，发展商难以融资，因为房地产价格上升，以至于政府希望令市场降温。
我认为这个市场当然是一个非常好的市场，显然是因有14亿人，而且人们喜欢买房。因此，最重要的是不要惹麻烦，以及尽你所能控制现金流。
不少大型公司在中国内地发展项目，我看到的是美好未来。
中国大约有6亿中产阶级人口，在过去40年中6-7亿人摆脱贫困，并使他们成为中产阶级，这是美国的两倍。
观点地产新媒体：您在7月刚满71岁，是否有考虑退休的计划？
盛智文：我的字典中没有退休这个词，只要身体健康或比自己年轻时更努力工作，我就不会觉得自己71岁，我仍然认为我很年轻。
我在时尚界长大，每年时尚界都在变化，而且我的事业也令我了解所有年轻人喜欢什么，讨厌什么。因此，我的思维一直受训练，令自己思想年轻化，我喜欢走在街上，从街头时尚、音乐中汲取灵感。
我从来不认为自己是71岁，而且一直与年轻人共事。我每天都在运动，已经50年了。每天运动1小时20分钟，这对我来说非常重要。老实说，我从来没有考虑过退休，只要我的脑袋可以运作，我就永远不会退休。
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