合景悠活今日正式招股艾德证券期货港股打新通道已开启|住宅|合景|开发商|招股|物业|物业管理

来源：金融界网站

随着国内疫情缓解，商业地产迎来了新一波港股IPO打新行情，集中体现在十一黄金周。据商务部消费促进司消息，国庆长假前三天，全国购物中心总客流达3.05亿，简直像过年，商业购物买买买！

经济复苏明显，带动商业地产商借势冲刺上市。由合景泰富（01813-HK）分拆上市的合景悠活（03913-HK）今天起招股，合共发售约3.83亿股，招股价每股介乎7港元至8.13港元，一手1000股计，入场费8211.93港元，集资最多31.17亿港元，预计本月30日挂牌。农银国际及华泰为联席保荐人。

01公司介绍

根据初步招股文件的介绍，合景悠活是港股上市房企合景泰富集团旗下的物业子公司，最初发展于2004年，早先主要为住宅物业提供服务，后于2006年延伸至商业物业管理。随着母公司合景泰富迅猛的扩张，合景悠活的业务范围也从广州辐射到国内的30多个城市。

数据显示，合景悠活于2019年在提供商业营运服务的物业管理公司当中：

1.按总在管建筑面积计，在中国排行第七，在大湾区排行第五。

2.按总收入计，于2019年在中国提供商业营运服务的物业管理中排行第六，同年占中国物业管理市场总在管建筑面积约0.09％。

业务模式上，公司提供住宅物业管理服务及商业营运服务。其中，大部分来自住宅物业管理服务，包括预售管理服务、物业管理服务和社区增值服务，又以物业管理服务为主要收入，不过，该部分从2017年的73.5％逐渐降低到2019年的59.4％。

来源：招股文件艾德一站通整理

截至2020年4月30日，管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米，订约管理总合约建筑面积为2970万平方米的161个住宅物业，公司在管商业物业有30个，位于中国9个城市或自治县，总在管建筑面积达330万平方米，订约管理34个商业物业，总合约建筑面积为480万平方米。

02财报解读

除了在管面积规模的扩张，公司的营收能力也肉眼可见地增长。收入由2017年的4.6亿元、2018年的6.6亿增至2019年的11.2亿元，年复合增长率为56％，净利润为4415万、7968万和1.85亿，年复合增速达105％。

来源：招股文件艾德一站通整理

物业管理作为房地产开发的下游，对开发商有较强的依赖。2019年，公司89％、95.9％的物业管理服务收入来自合景泰富集团。至2020年4月30日，该比例下降为87.5％和94.4％。可见，公司除有母公司的强力支持，也在力求营收模式的多样化，双管齐下助力稳健发展。

03行业前瞻

受益于城市化进程，住宅物业持续发展为住宅物业管理市场创造了巨大需求。据中国指数研究院所示，中国住宅物业管理市场的估计市场规模于2019年末达到4850亿，中国百大物业管理公司管理的住宅物业的平均建筑面积由2014年的1800万平方米增至2018年的5600万平方米，复合年增长率为32.6％。

其中，中国百大物业管理公司的住宅物业管理服务总收入于2018年达到904亿，住宅物业管理费用收入仍占总收入83.4％。不难看出，合景悠活的市场前景能在可预见的未来保持强劲增长。

04股权架构

据初步招股文件介绍，目前合景泰富间接持有合景悠活约97.22％股权。