文丨西部菌
在渝派房企中，相对于龙湖、金科，重庆华宇曾是一个相当低调的存在，不过近几年也开始动作频频。
9月15日，华宇2020年第三期40亿元的小公募公司债券，获上交所受理，这已经是华宇今年发行的第5笔债券。频繁融资补血的背后，是华宇攻城略地式的扩张步伐。
据观点地产新媒体统计，今年以来截止到9月7日，华宇在重庆、武汉、合肥、惠州等全国各地拿地11宗，投资金额达79.67亿元。
错失房地产行业黄金年代的华宇，确实是有些急了。
01
今天的重庆房企阵营中，提到“渝派三强”，在龙湖、金科之外，估计很多人都会选择东原地产，但在很长一段时间，东原的位置其实是华宇的。
早在1983年，创始人蒋业华就成立了华宇地产，1995年重庆华宇集团成立。论地产业务的资历，华宇在全国都是老前辈了。
然而一直以来，华宇过于稳健保守，导致起了个大早赶了个晚集。在华宇还在固守川渝地区之时，龙湖和金科已分别于2009年和2011年上市。
来源：华宇半年报
从企业规模来看，如今的华宇，已经被龙湖、金科远远地甩在后面了。
营收方面，2019年龙湖为1510.3亿元，金科为677.7亿元，而华宇只有135.48亿元，不到龙湖的零头。
地产业务销售额方面，2019年龙湖为2425亿元，金科为1860亿元，而华宇才刚突破500亿元。在克尔瑞2019年年全口径销售榜上，华宇排67位，低于东原5个位次。
土储方面，2019年龙湖合计6814万平米，金科为3323万平方米，华宇则只有289.91万平方米。
年中报数据显示，截止2020年6月，华宇累计开发楼盘218个，在售项目65个，遍布重庆、成都、广州、杭州、西安、武汉、合肥、长沙、郑州、沈阳、苏州、无锡、天津等25个城市及北美市场，开发规模2980万平方米，商业运营面积逾200万平方米。
来源：华宇官网
虽然进入城市不少，但重庆仍是绝对重镇，2018年华宇就宣称重庆区域销售破百亿。
而且其他城市的进入时间也较短，尚未深耕，所以华宇的全国化属性，依然不够强。
02
华宇的风格到底有多保守呢？
一直到成立23年后，也即2006年，华地才进驻成都，开启了重庆之外的第二城，并且在五六年之间内，一直固守西南。
意识到低调稳健过头导致了掉队，近几年的华宇一改稳健风格，开始激进扩张，试图抓住最后一波增量地产红利。
2013年，华宇闯入苏州、无锡，正式开启全国战略。而标志性节点是2017年，这一年的华宇一举进入合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、 余姚、太仓、常州、徐州10个城市。
2018年，华宇再接再厉，又相继进入杭州、郑州等7个城市。而截止到2019年，华宇城市布局累计达到23个。
得益于攻城略地的扩张，华宇的销售额快速增长，野心也在逐渐变大。
2019年华宇地产集团总裁提出，2019年的销售额达到500亿元，2020年达到700到800亿元，2021亿元突破千亿。今年的年中报再次明确，2022年总产值和总资产，都要破千亿。
来源：华宇半年报
为了实现这个目标，今年的华宇依旧是来势汹汹。5月武汉拿地，6月重庆、南通拿地，7月合肥拿地，9月惠州拿地。
而且注意，部分地块的溢价率还不低。比如武汉5亿拿下的地块，溢价率76.12%；前几天在惠州花1.96亿拿下的地，溢价率更是高达113%。据此可以看出华宇的扩张决心 。
03
突然提速的华宇，在规模化扩张上的成绩，是显而易见的。
2018年华宇的营收突破百亿，达到103.54亿元，2019年为135.48亿元，这两年的增速分别为54.85%和30.84%，增速相当可观。
销售额方面，克尔瑞数据显示，2017年还只有180.8亿元，2019年就达到502.3亿元，顺利实现了去年初定下的目标。
不过得看到，受各方面因素的影响，华宇的扩张速度，在逐渐下降。
今年上半年，华宇营收入44.02亿元，同比下降11.15%；资产总额为 864.36 亿元，较年末增长9.65%；净利润5.84亿元，同比增长7.49%，各项指标都不及预期。
而克而瑞公布的前8月房企全口径销售额显示，华宇只有359.3亿元，距离700到800亿的年度目标相距甚远。
华宇的增长瓶颈，并不是上半年才显露。比如前面提到的营收增速，2019年比2018年直降20多个百分点。而在疯狂攻城略地的2017年，华宇的营收增速，也只有26.35%。
原因不难理解，房地产进入存量时代，各大房企都开始收缩战线，华宇的扩张节奏，本身就是逆行业周期的。而且，一旦激进起来，还衍生出诸多问题。
比如债务压力。可以看到，近几年华宇的资产负债率，是逐年走高的。2017年为64.64%，到今年上半年，增长为70.72%，正好踩中“三道红线”之一。
来源：华宇半年报
投资活动产生的现金流净额，今年上半年和去年同期，都是负数。所以，对于债务和资金压力，一季度报告上华宇也是提出了“未来资金支出压力较大的风险”的警示：
良好的项目储备情况使公司具备较强的持续发展后劲，但也给公司带来了一定的资金支出压力。
另外，随着规模的快速扩大，华宇的品质管控能力，同样出现了跟不上的情况。在重庆大本营，御澜湾二期、御临府一期等，都曾因为质量问题引发过业主投诉维权。
04
作为一家重庆本土企业，华宇的发展历程，带有很多渝派印记。
比如在官网上，华宇重点列出的企业荣誉就包括，“唯一连续十届、二十年蝉联重庆市中国房地产开发企业50强前三甲企业”。
前几天公布的2020中国民营企业500强榜单，重庆地区有12家民企上榜，其中就包括重庆华宇集团。
重庆民营经济的发展，当然需要一个更强大的华宇；而身为“渝派三甲”，如今却严重掉队的事实，同样提醒华宇要走出舒适区，重拾野心，加速全国化。
从这个角度看，华宇急了，意识到需要提速扩张，其实是一件好事。在充满想象的房地产行业厮杀，当然需要十足的野心和闯劲。
只不过形势比人强，当前的房地产市场增长明显放缓，已经没有那么多富裕的蛋糕了，华宇仍然得审时度势，平衡好速度和风险，规模和债务。
如果说增量时代，房企更多是拼扩张速度；存量时代，拼的无疑是发展质量，包括经营水平、抵御风险的能力，品质品控等等。一句话，走得稳，才能走得更远。
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