深圳扩容的呼声越来越大！
近日，智库类期刊刊文建议深圳等4座城市，充分发挥带动作用，升格成为直辖市。
8月2日，香港媒体的一篇文章，也重温了此前官媒关于深圳“扩权与扩容”的探讨。
无论是庙堂之上的官媒、智库，还是坊间的学者、专家，近期都频频对“深圳土地空间不足”这一问题建言献策。
深圳要打破这一城市发展桎梏，唯有寻找新的空间。可以说，深圳迫切需要扩权甚至扩容，已形成一定的舆论基础。
在“826”这个关键时间节点日益临近之时，东莞、惠州这两个临深城市，又在土地规划方面，做出了耐人寻味的举动。
7月28日，东莞发文宣布暂停滨海湾新区范围内各类建设行为。
仅仅一天之后的7月29日，惠州惠阳也公布了一份废止多个片区相关建设用地规划控制的通告。
暂停旧的国土规划，楼市调控全面升级，坊间不禁联想，此前有这么大动作的地方政府，还是重磅利好公布之前的雄安和海南。
难道，深圳真的要迎来“40周年大礼包”了？
1
湾区的“大深圳”时代，
惠阳的重大机遇
深圳左牵东莞，右引惠州。但如果要找一个地方，承载深圳扩权甚至扩容的未来，一定是惠阳。
接壤深圳的惠阳，一是国土空间相对充裕，有土地承载深圳外溢的产业、人口，例如意在全面对接深圳坪山的白云新城。
其次，惠阳历来就与许多深圳人关系密切，目前已有大量深圳人选择在惠阳投资、置业。
因此，深圳如果能够实现扩容，惠阳将是不二之选。
当然，国家行政区划的调整，或者城市间合作机制的调整，我们不能妄加定论。但是，即使深圳没能成功扩容，深惠同城，也必然会是大势所趋。
回看近两年，国家发改委印发、批复的大湾区、京津冀、长三角规划，我们能看出明显的政策导向：以轨道交通为纽带，模糊城市边界，打造大都市圈。
可以预见，未来我们将迎来一个破除行政壁垒的“大深圳”时代。而与深圳接壤，同时还有多条轨道交通连接的惠阳，必将是这个时代的主角之一。
因此，无论深圳扩或者不扩，其实惠阳都将迎来重大的发展机遇。
市场也已经充分认识到了这一点。
乐有家发布的一份数据显示，目前惠州占了外地客户32%的客源，这个比例与深圳旗鼓相当。
外地客源通常不会常住大湾区，因而这部分客源购置房产时，看重的是房产的投资属性。可以说，目前惠州已经成为了大湾区房产投资的高地。
惠州的惠阳区更是有多个项目迎来热销，楼市开始全面爆发。惠州中原地产数据显示，惠阳区在7月成交了2890套新房住宅，同比暴增76.33%。
而深圳壹地产在惠阳实地踩盘的过程中，也了解到惠阳的一个明星大盘星河丹堤，上个月单月就售出了250+套物业。
2
深惠同城第一站：
白云新城
本文开头所讲惠州废止旧规划，或将有新的大动作的12个片区中，涉及到一个惠阳的“门户”片区，它就是白云新城。
白云新城区位优势明显。片区东起坪山河东岸，南至白云路，北临淡水河，西侧是惠阳区与深圳市分界线，直接接壤深圳坪山，与深圳一墙之隔。
如果我们要讨论临深片区时，一个最简单的逻辑就是，哪里更“临深”，哪里的价值就更大。
临深有两种，一种是通过交通的方式，实现通勤时间上的临深；另一种是直接土地接壤，是真正的“临深”。
因为我们还要考虑通勤成本的问题，所以很明显，类似白云新城这样，与深圳土地接壤的真临深片区，土地价值巨大。
白云新城将通过轨道交通、高速公路等纽带，与深圳紧密联系在一起。
白云新城片区紧靠深圳地铁14号线沙田站，该线路目前正在建设当中，预计2022年建成通车。同时，14号线惠州段还将在白云新城区内设置白云站。
此外，连接深圳与粤东的大动脉深汕高速，也在白云新城规划有出口。
未来深汕高速将拓宽至八车道，并且接驳深汕外环高速、宝坪大道、南坪快速三期、东部过境高速、深圳莲塘口岸。
路通财通。可以预见，随着交通的通达，未来深惠两地将加速融合，将为白云新城带来的是资金、人才的聚集，以及产业的导入。
与白云新城一墙之隔的坪山，是深圳落地生物医药、新一代信息技术等战略性新兴产业的产业大区。2018年，坪山中心区扩容到了24.08平方公里时，提出了明确定位：建设成为“深惠集合城市中心”。
另一边厢，惠州在白云新城范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目，总投资约400亿元。白云新城意在对接深圳东进战略，面向深圳乃至珠三角城市群，全力打造的“门户片区”。
一边是打造“深惠城市集合中心”，一边是意在“对接深圳”，可以看出，白云新城和坪山两地官方的规划上实现了“对接”，未来两地将实现产业、人口的充分融合。这也意味着，白云新城的商业价值将得到极大提升，区内蕴藏着巨大的商机。
而商铺作为一个成熟的不动产种类，目前很多人还未充分认识其投资价值。
投资是认知的变现，只有提升自己的认知水平，走在大多数人前面，提前布局，才能实现资产的保值与增值，乃至找到人生财富的风口。
3
三要素：
品牌！品牌！还是品牌！
当我们考虑商铺时，除了要锚定有发展潜力的城区，有人口、购买力支撑的片区，还有一个不可或缺的要素：开发商的品牌影响力。
深圳热门的商业地产项目，大多由本土开发商打造，如华润的“万象”系列，星河的“coco”系列等。
无论是独座的购物中心，还是住宅底商，深圳成熟开发商自带的金字招牌，就是运营水平与消费流量的保证。
以星河集团为例。
2006年，深圳福田星河coco park正式开业。在随后的十几年间，coco park一直是福田乃至全深圳人心中的经典商业地产项目。福田coco park东侧，后来还建设了世界第五、深圳第一高楼，近600米的地标平安金融中心。
在铱星云商2018年做的统计中，福田coco park无论是销售额、客流量、坪效、客单价都名列全市前茅。
除了“coco park”系列，星河随后还在深圳持续开发了“coco city”等成功的商业地产品牌，每个项目都吸引了大量人流，都成为了城市繁华之地。
龙华coco city、福田coco park、坂田world coco park的实时热力地图，截于工作日下午4时。
这些都印证了业界流传的那句话：星河所在，必定中心。
品牌开发商旗下的商业项目以及商铺，必然比竞品具有先天优势，这是在深圳这个成熟的商业市场中已经验证过的事情。
在耕耘深圳十多年后，打造过“coco park”、“coco city”等经典商业地产项目的本土开发商星河集团，带着自己的品牌影响力，开始在惠州深耕。
此前，星河丹堤项目的商铺产品，已受到了市场的热捧。
2014年11月，首推E区\F区商铺，当天售罄。
2017年10月，G区商铺开盘，当天售罄。
2019年3月，S2区商铺开盘，当天售罄。
2019年11月，V区商铺开盘，当天售罄。
2019年3月，星河丹堤推售的商铺，均价约4.2w，而其住宅产品的单价约1.61w，二者价差约2.6倍。因为性价比高，这些商铺开盘当天就直接售罄。
据开发商透露，星河丹堤项目推售的商铺，约7成都是由小区业主购入，这显示出的是星河品牌超高的认可度与美誉度。
目前，星河丹堤项目的商铺运营情况十分良好。星河成熟的操盘经验经与优秀的运营水平，为商铺业主带来了丰厚的回报。
E区商铺租金普遍120-150元/㎡，最高超200元/㎡；F区租金普遍150-220元/㎡，最高的B1027号铺美宜佳，租金已达280元/㎡的水平。
以星河丹堤G区商铺非餐饮铺为例，按照2.6万单价，租金按照120元/㎡计算，年回报率约为5.5%，这个数字已经高过不少住宅产品。随着入住户数即入住率的提升，商铺的租金还有上涨空间。
而星河集团在惠阳的又一力作，位于白云新城的星河盛世，目前商铺产品也蓄势待发。
星河盛世项目位于惠州市惠阳区白云新城片区内环路。
项目距深圳坪山仅3km、惠阳区政府2km，距离规划中的深汕高速白云出口仅约800米。。
项目紧邻深圳地铁14号线进入惠州第一站：白云站。目前该项目的住宅产品已全部售罄。
其商铺产品星河盛世·金街规划为双层街区式商铺，共约1.8万㎡体量，有情景美食餐饮区、高端生活配套区、亲子娱乐教育区等合理业态规划，主力建面约30至90㎡。
深圳壹地产团队在实地踩盘过程中，发现星河盛世的商铺产品，除了坐拥星河集团32年运营经验之外，还至少汇聚了以下这几大价值点：
一、性价比超高。
该产品为双层铺，底层约6米层高，相当于买一层送一层，布局灵活，可以拓展的空间大，设计感也更强，用户体验更好；
二层层高则约为4.8米，浅进深，大开间，大挑高，超强商业昭示性。
同时，产品全自带排烟排污设计，皆可做餐饮。
项目首层铺均价约2.8w，二层价格约1.2-1.5w。通常情况下，商铺与住宅合理的价差在2.5-3倍之间，餐饮铺的价差还能更高。
而星河盛世可做餐饮的商铺，与住宅产品的价差还不到2倍，十足的价格洼地。
同时，星河盛世商铺预计明年4月份即可交铺，业主可以快速享受租金等收益。
二、区位优势大，是学区铺、临街铺。
目前，项目周边的高端餐饮还处于缺失状态，市民相应的消费不得不移步至惠阳中心区。因此，能做高端餐饮的星河盛世商铺，先发优势明显。
星河盛世项目共2400余户，预计居住人口约1万人。而其商铺产品就位于小区临街主干道两侧，人流量最集中，辐射整个社区乃至周边的住宅。
星河盛世的商铺产品不仅是临街铺，还是学区铺。
项目周边，汇聚了将于今年开学的惠阳第十小学，已于2019年上半年开学的清恒小学，以及开学多年的半岛中小学等。
（实拍图）
商铺通常需要一段培育期，才能运营成熟。而学校周边的商铺，学校开学即可营业，无需较长的养铺周期，同时还占据了老师、学生、家长这样长期、稳定的客流。
三、超大消费人流带来的强劲支撑。
星河盛世周边汇聚深圳地铁14号线、高铁坪山站、惠州南站等多个交通节点，核聚三城消费力。
项目周边还恒大棕榈岛/紫荆学府、保利阳光城、壹方水榭、半岛1号、万城等多个中高端大型社区，叠加深圳地铁14号线、深汕高速白云出口引流而来的消费群体，日后将汇聚超10万的消费人流，片区购买力强劲，商圈潜力无限。
项目周边的恒大等小区，为精装修交房，这意味着小区在交房之后即可快速聚集人气，星河盛世的商铺坐享人口红利。
深圳壹地产在星河盛世现场踩盘的过程中正好了解到，已有深圳的地产从业者，看中了星河盛世项目的价值，来到项目现场购入商铺准备自用。重磅利好公布前，正是资金抄底的好时机，敏感、聪明的资金，已经潜伏进了星河盛世。
星河盛世·金街旺铺目前正在推售，机会不多，感兴趣的朋友可以，前往了解。
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