独家：首分论市|土地降温，供求逆转，后市何去何从？（中西部+华北）|163

作为三季度楼市的关键词，“土地流拍”成为了多数城市下半年的开局剧目，溢价率普遍下滑，土地市场整体降温已成定局。一手、二手房的销售数据同样不尽乐观，供求快速逆转，楼市话语权进入了新一轮周期，尤其是上半年上涨过快的城市量价下滑，部分城市甚至进入冰封期。四季度开发企业必然会拼尽全力推货回现，竞争或将“刺刀见红”。而依然没有松动迹象的各地“N限”政策，让房企更为迷茫。

四季度，或许地冷房也冷，“紧日子”就要来了。当然，部分城市依然存在窗口期，尤其是西部一些城市的利好尚未释放殆尽，择善而从者依然大有机会。

中西部

武汉

by 吴洋

武汉楼市分化格局逐渐清晰，房企后市判断几成共识，限价局部放松，供应释放加速，二手房市场抛售压力出现，市场降温局势已定。

限价微调，潜在供应加速释放

过去两年多，武汉市场涌入了大量的外来激进房企，打破原有市场竞争格局的同时，大幅推高地价，并大幅刺激前期成交未开发的存量土地释放。在此影响下，武汉市场短中期潜在供应量大幅攀升，但高成本项目受制于限价控制，难以入市销售，进而导致新增供应节奏严重失衡。数据显示，2018年1～9月武汉全市商品住宅供应总量1569万平方米，同比上涨14.9%，但是其中45.8%集中在三季度。换言之，上半年供应总量严重不足，三季度开始加速放量，表面看起来与去年上下半年节奏类似，但内生因素大不相同。简言之，去年武汉节奏失衡的内生因素主要为持续火热市场行情下，房企为追逐更高利益与政府进行的预售价格博弈，为主动选择；今年变化主要在于市场下行动力早已形成，但潜在供应不少来自过去两年成交的高价地，限价之下，入市即亏本，此因素影响企业即便面对客户的持续萎缩，亦不得不坚持备案价公关。

因此，反映到市场变化，武汉政府开始有选择地局部放开高价地项目备案价管控，如东西湖地王融创观澜府预售价格大幅突破至16000元/平方米，远高于前期区域限价10000元/平方米。此类项目得以入市供应，但去化情况明显较差，而去化反差进一步放大市场转冷趋势，进而影响企业积极推盘抢收客户。反映到三季度供应，便是平均单月240万平方米的高位供应水平。根据克而瑞对武汉短中长期潜在供应格局研究，未来高位供应仍将持续一段时间，其中仅今年四季度的潜在供应即大于800万平方米。供求逆转之下，市场库存得以加速形成，不难预见未来市场将量价企稳甚至局部回调。

分化格局已成

豪宅和远城区市场表现各异

目前武汉市场分化，典型表现在豪宅市场与客户导入不足的远城区市场两方面。

豪宅从2017年上半年即有降温迹象，到今年三季度，已经大规模出现高端项目开盘去化不足40%的局面。这其中，不乏去年因限价导致一二手倒挂，还需要近百万茶水费买到即赚到的滨江豪宅。

远城区市场则明显表现为不同层次、板块之间的冷热不均以及传导趋势。前期受中心城区土地稀缺，以及政府规划方向上的投资引导影响，大量房企进驻武汉远城区集中拿地，但如汉南、新洲等远城区因短期产业规划与交通衔接实现不足，客户导入能力严重不如近主城板块。加上前期相对高价地块的入市价格大幅抬升，项目去化直接转冷。此类区域目前已形成一定的堰塞湖风险，短中期或将直面以价换量的选择。

其它近主城板块，在整体供求结构外扩影响下，仍将在一段时间内成为支撑刚需置业的主力区域，但区域内部地价的分档也会使得内部格局同样出现分化，典型如东西湖区域，前期备案价管控时每平方米万元左右的毛坯楼盘，去化持续日光；但包括融创观澜府在内的万元地价项目则面临开盘去化难过半的尴尬局面，后市去化堪忧。市场分化之下，区域市场冷热、产品流速以及企业选择之间均发生明显转折。我们判断四季度仍将有大量供应入市，部分区域项目集中抢收的竞争加剧，板块之间以及板块内部的分化终将成为市场全面转冷的必然结果。

土地市场降温

中心城区普遍零溢价成交

在全国土地市场供应增大的背景下，武汉土地市场年内出现了明显变化，中心城区普遍零溢价成交。企业对政策中长期严控不松已基本形成共识，少有企业坚持价格上涨预期而高溢价拿地。而远城区则因与中心城区地楼比空间不同，部分企业被迫选择外扩争抢相对安全地块，导致部分热点远城区的地价仍有30%左右溢价。同时值得关注的是局部区域的地块流拍，除过于偏远的远城区域外，中心城区地块同样存在起拍价过高无人报名的情况。

土地市场整体降温局面已经形成，预计增存挂钩管控之下，未来政府有调低土地起拍价以避免流拍的可能。就武汉市场而言，年底及明年上半年或有补仓良机，而土地成本是企业接下来重点管控风险源头的核心。

二手房市场供求快速逆转

价格回调势不可挡

新房供求矛盾导致武汉二手房市场自2017年初开始快速升温，目前成交单价在2万元/平方米上下，高出新房均价30%以上，价格周度震荡。但内生动力出现明显变化，一则挂牌房源大幅增加，目前仅链家挂牌在售房源即超过3万套，对比年初不足1.5万套，市场抛售压力渐浓；二则在售挂牌房源中，周度降价比例接近90%，换言之，绝大多数调价业主降低心里预期以求快速出手的意愿明显；三则带看量逐渐萎缩，供求情绪转换之下，成交量趋势从平稳转为下行。量在价先，市场内生动力转化之下，二手房市场价格大幅回调势不可挡。

二手房市场降温，将在一定程度上刺激新房市场回归稳定，此趋势与目前政府对整体住宅市场调控的思路一致。因此，二手房量价萎缩之下，未来新房市场同样将出现一定程度的量价趋稳，甚至局部价格回调的可能。

长沙

by 王新科

高压政策导致长沙市场波动，尤其成交量出现明显的下行趋势，规模收窄明显，与持续高涨的城市经济相背离，调控效应显著。

2018年前三季度，长沙城区商品住宅成交827.14万平方米，同比下降10%，均价9291元/平方米，同比上升11%。高压政策导致长沙市场波动，尤其成交量出现明显的下行趋势，规模收窄明显，与持续高涨的城市经济相背离，调控效应显著。而价格持续攀升的动力则是源于大势带动中西部火爆，长沙与同级二线城市存在剪刀落尾差，洼地现象愈演愈烈。

土地供应增加，市场热度急转直下

2018年前三季度，长沙成交商住土地57幅，总建面积达1136.21万平方米，对比去年全年上涨61.91%；平均楼板价达3154元/平方米，同比去年同期上涨1.29%。响应供地增加的号召，长沙2018年加大供应，8月单月供应达319万平方米。但成交面，对应土地市场遇冷，地块多为底价成交，溢价率下滑，并出现2宗双限地流拍。

随着大环境变化，加上政府停止批精装备案，房企无精装溢价，利润受阻，进驻长沙的房企利润面持续低位无改善，长沙土拍市场也显出谨慎态势，资金面的紧张使得诸多房企从跟随碧桂园的高周转瞬间转成控风险、降成本。

三季度供销抬头

反炒房攻坚战初见成效

2018年1～9月长沙商品住宅供求比0.75，上半年市场供应总量仅374万平方米，与成交差距甚远。第三季度供应开始走高，单8月供应量117万平方米。成交量方面整体缩水，但整体趋势平稳，三季度更是成交超300万平方米，同比增加21%。部分捂盘惜售房源在政府的强势规范下纷纷入市，中交中央公园、中建梅溪湖中心分别以7200元/平方米及10600元/平方米的高性价比获得100%开盘去化的好成绩，为刚需提供有效供应。而恶意炒高房价乱象在长沙似乎没有生存土壤，整体房价推高也主要是结构性的拉动所致，源于前期精装溢价，这一波操作被政府叫停后，8、9月份长沙均价又回归万元以下的水平。

2018年前三季度长沙市场成交数据

2018年前三季度，长沙市场结构表现出改善放量的态势，80～100平方米的刚需户型占比从2017年平均超30%降到20%左右，主力成交面积段变成100～144平方米户型；从区域结构上来看，长沙城市向西趋势明显，传统中心城区由于供应有限并非成交活跃区，而西部的岳麓、望城贡献了全市45%的交易量。新房、二手房经历近一年的倒挂后，在2018年5月发生反转，由于差别化信贷和购房难度的提升，长沙二手房市场价格今年得到平抑，整体进入冷静态势，市场回归新房房价高于二手房价格的常态，发展更为理性成熟，此轮调控确实起到了镇静市场的作用。

未来市场平稳着陆，省内自生需求为支撑

经历政策严控洗礼的长沙，未来土地方面，地价将在房企的谨慎博弈中得到控制，那么即使较低的房价也能保证其利润空间，可有效避免房企一味降成本影响建设质量，激发不良维权。为保证真正的刚需受益，长沙的二套房首付比例在全国二线城市中处于低位，有一定的上浮空间，偏改善的成交趋势可能不会进一步放大，整体市场的需求也将循序渐进地释放，2016年超2千万平方米的火爆现象难再现，长沙内生和省内吸附的需求将成为未来市场的主要支撑。

重庆

by 王伟

重庆地方政府加强了对市场的监管，“金九”盛况没有呈现，“日光盘”明显减少。房企为冲刺全年业绩，多样化的让利手段将在四季度重现市场，房价松动的情况势在必行。

从宏观层面来看，全国各地限购限售的局面依旧没有松懈，本轮调控的政策主基调未变。为积极响应中央“房住不炒”的口号，重庆地方政府加强了对市场的监管，出台了相关政策整顿房地产市场乱象，维护了市场的健康发展。

主城区拿地热情减退，加快区县布局

2018年前三季度，重庆主城区累计成交商住用地11265亩，与去年同期相比有所下降，供地完成度39%，为近年来最低水平。

2013～2017年重庆土地供应完成度

2018年前三季度，重庆共计成交69宗地，其中一二季度成交60宗，三季度仅成交9宗。从土地溢价水平而言，三季度土地溢价率为10%，相对上半年13%的溢价率下滑3个百分点。由此可见，进入下半年，土地市场逐步降温。

2017年至今，重庆新进房企多达20余家，其中多数房企入渝首选区域为北二环周边板块和南内环周边板块，水土、鱼洞高职城板块成为新进房企的重点关注板块。核心区供地不足以及楼面价的不断提高，迫使房企把投资目光瞄向主城区周边的区县城市，其中璧山、江津是房企投资布局的热点城市。

整体来看，房企报名拿地的热情正在逐步削减。在融资收紧的情况下，房企的投资将更加理性。虽然主城区挂牌成交土地将逐步增多，但未来，在主城区土地市场竞争日益激烈的情况下，房企下沉区县城市将成为主流趋势，重庆一小时经济圈将成为房企投资布局的首选区域。

土地供应充足，房价上行动力削弱

进入三季度，重庆主城区市场供应充足，在2017年和2018年年初成交的土地目前已陆续上市。尤其在8月份，住宅的推货量单月超过330万平方米，集中供货使得市场供求关系得到改善，房价出现小幅波动。

2017.9～2018.9重庆住宅供求走势

然而进入9月份后，“金九”盛况没有呈现，相对上半年市场来看，“日光盘”明显减少，开盘销售情况分化，部分高价项目去化情况不理想，同时有部分项目开盘出现价格回调的情况。随着四季度的到来，多数房企进入年终冲刺阶段，货源准备充足，意味着购房者的选择更多，房价上行的动力不足，市场将会出现以价换量的情况，年终市场单月成交或将突破新高。

2017.9～2018.9重庆住宅开盘去化情况

购房者观望情绪加重，房价或下滑

进入三季度以来，重庆市场供应逐步加大，直接影响到案场到访。市场总体呈现供大于求状态，可选房源增多，客户考虑时间增加，观望情绪越来越大，购房者出手速度及决策周期拉长。客户的购房欲望直接影响企业的销售目标，房企为冲刺全年业绩，多样化的让利手段将会重现市场，房价松动的情况势在必行。

成都

by 闫涛

5·15新政释放了成都房地产市场再度缩紧的信号，迫使房企要么选择促销跑量快速回笼资金，要么选择转型或创新，寻找新的突破口。

调控趋严，楼市进一步去杠杆

上半年，成都楼市在经历了“3·31刚需优先”和“5·15摇号限购新政”两次政策补丁后，摇号中签率从个位数跃升到100%，供需矛盾正在逐步缓解。5·15新政释放了对房地产市场再度缩紧的信号，目标非常明确——抑制投资炒房，使楼市平稳健康发展。

近期成都楼市政策要点

下半年，四川在出台房地产调控二十四条后，紧接着又对商业性个人住房贷款最低首付款比例进行了调整，调整范围扩大至全川，意在支持首套自住需求，坚决遏制投机炒房。加杠杆买房的现象受到大力抑制，同时一定程度上对因轮动效应至三圈层及二线城市过热的现象起到预防作用。

流拍率上升，土地市场已然入秋

截至9月，成都土地供应已经提前完成2018全年供应量，成交量同比上涨了50.16%。但与之相对应的是，流拍率持续4个月上涨，溢价率连续5个月下跌，市场热度大减。我们认为在限购限价政策趋严的政策背景下，房企推货量少、回款少，加之近期融资环境不太乐观，同时政府又加强对房企拿地资金来源的监管力度，部分房企资金状况较为紧张，拿地十分谨慎。另一方面，政府加强了对闲置土地的监管力度，促使资金实力相对较弱的房企转型或退出市场。

住宅市场回归理性，地产营销重回C位

据CRIC数据显示，2018年1～9月成都商品住宅供应量为1076.35万平方米，同比下跌了14.3%；成交量为1123.70万平方米，同比下跌了27.76%，供应及成交同比均呈下降态势，但整体供需逐渐趋于平衡，住宅市场逐渐回归理性。与此同时，购房者开始重新关注产品本身，地产营销重回C位。

二手房交易量萎缩，均价持续下降

2018年1-9月成都二手房成交走势

说明：5月前数据不包含远郊

据CRIC监测数据显示，由于5·15新政的发布，成都二手房市场出现集中备案现象，导致5月二手房成交量突然爆发性增长，但随后便开始逐月下降。而价格方面，不论是挂牌价还是成交价自5月后就都呈现出持续下跌态势。这主要是由于新政后“房票”变得异常珍贵，而新房市场摇号中签率又有所提升，加之限价因素影响，市场诞生了一批高性价比“神盘”，拉高了购房者对新房市场的期望值，从而转投新房市场，二手房市场的“紧日子”也要来了。

四季度走势预判：“紧日子”就要来了

2018年，楼市调控持续保持收紧态势，新房限价令又使部分项目无法开盘入市，即便是成功入市的项目，房企预期收入也显著减少。如此一来，部分房企长期推货量少回款少，加之融资环境不断趋紧，一些资金实力较弱的房企资金状况变得较为紧张，迫使房企要么选择促销跑量快速回笼资金，要么选择转型或创新，寻找新的突破口。总之，该做好过“紧日子”的准备了。

西安

by 朱郁

在经历了前两个季度商品房成交量价齐升的状况后，三季度的西安楼市进入了理性调整期。

2018年上半年西安房地产市场持续升温，供求矛盾不断加剧，新开盘项目大多开盘即售罄，短时期内商品房的成交量价波动性持续上涨。624新政出台后，受项目登记、摇号新政等政策影响，开发企业开盘节奏放缓，住宅市场逐步回归理性，近期商品房市场甚至出现供大于求的状况。到了三季度，西安住宅成交环比前两季度下滑明显。同时受全国房价调控政策的影响，三季度西安房价上涨趋势放缓，在此形势下，“金九银十”场面未能再现，截至9月底，西安商品房成交量并未出现明显回升，成交均价虽仍呈波动性上涨，但上涨幅度明显减小。

政策不断升级，市场回归理性

随着大西安发展战略的实施和城市骨架的不断拉升，外来人口落户政策不断升级，从“一人落户，全家随迁”、足不出户办落户发展到目前的“奖励落户”，西安的人才引进计划持续大力加码。截至9月，2018年西安新落户人口达到60万人。

与此同时，为响应国家宏观政策对于“坚决遏制房价上涨”的要求，今年前三季度西安楼市相关政策频出。6月24日，西安市政府下发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，限购加码，并进一步明确了公寓限购、暂停企业购房、保证刚需客户购房需求等政策内容。

同时，西安还出台共有产权房细则，计划2018-2021年间，全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套，住房货币化补贴全覆盖，从供给源头促进商品房保障机制的建设。

此外，西安还推出新政，明确禁止开发企业在房屋销售过程中将房屋销售与学区、学校相关联；规定购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。

政策的密集出台逐渐消除了西安购房者的恐慌情绪，市场需求逐步回归理性。但这些政策在短期内对于房价的影响较小，前三季度西安住宅价格仍在稳定上涨。

土地资源稀缺，市场竞争激烈

市场供需关系转化和城市发展新时期下，西安土地市场明显趋热，房企拿地热情不减。2018年以来，西安土地市场竞争愈加激烈，可开发净地极少，主城区住宅土地价值不断提升，一地难求局面持续。据统计，截至9月23日，西安市土地成交主要集中在西咸、浐灞、高陵、鄠邑等区域，其中西咸新区各板块以住宅及商住土地成交为主。前三季度西咸新区泾河新城、秦汉新城及高陵区产业密集进驻，区域内成交土地以工业用地为主，传统及主城区可直接开发土地资源殆尽，市场转向浐灞和西咸、高陵等周边区域。同时，土地二级市场活跃，收并购持续；勾地、定向开发以及产业拿地方式增多。

今年截至9月23日，西安土地累计供应1595.74万平方米，累计成交1391.41万平方米，同比去年上涨53.33%。其中住宅及商住类土地成交643.27万平方米，同比上涨32.57%，商办用地成交256.90万平方米，成交平均楼板价1509元/平方米，同比上涨11.28%。土地资源的稀缺性及土地成交量的不断攀升，导致楼板价持续上涨，溢价率随之上升至20.2%。

商品房供求矛盾加剧，价格大幅上涨

前三季度西安商品房市场波动较大，市场整体供求比为0.67，结构严重失衡，供需矛盾加剧。其中前两个季度，由于房价直线攀升，购房者恐慌情绪不断蔓延，购房热度持续升温，在“摇号选房”政策发布后，多数楼盘开盘即售罄，“一房难求”场面持续。而624新政出台后的第三季度，在供给端，由于新批预售证节奏放缓，且因整体价格压制较严，开发商开盘节奏放缓，年初部分预计供应项未按原计划推盘。而在需求端，购房者开始更加理性地选择合适房源，纯刚需客户按需购房，改善客户更注重产品品质，购房热度略有降温。

截至9月23日，今年西安商品房供应仅948万平方米，同比下跌15.18%；成交1406万平方米，同比下跌1.11%，与去年同期基本持平，成交均价为13784元/平方米，同比上涨25.49%。今年前三季度，西安住宅成交1168万平方米，成交均价12653元/平方米，均价同比上涨30.97%，其中5-7月住宅成交均价为今年以来的高峰时期，随后价格略有下跌，传统意义上的“金九”场面今年并未出现。前三季度项目整体去化率较高，均在85%以上，但进入第三季度，少有项目超过90%，个别项目开盘当日去化不及50%。综合看来，品质较好的品牌开发商项目及区位较好的高性价比刚需项目竞争力较强。

住宅存量方面，截至今年9月，西安住宅存量654万平方米，商业存量892万平方米，办公存量464万平方米，去化周期分别为5.1个月、72.9个月、29.4个月，住宅供需矛盾明显，商业与办公市场风险依旧。

从面积段成交结构来看，与去年同期相比，由于供给端小面积产品缩量，前三季度70-90平方米面积段产品成交占比下滑较大，主力成交面积段为90-130平方米，占比超过50%，同比增长6.4个百分点。从总价段成交结构看，市场主力成交总价段为90万-140万元。西安房地产品质化发展趋势愈加明显，改善型产品将成为市场主流。

从客户来看，前三季度西安购房人群中，刚需客户占比约为45%，首改客户占比26%，新落户客户占比45%，主要购房区域为城北及浐灞，市场购房主流群体年龄在25-34岁，大多处于已婚未育阶段。

值得关注的是，随着主城区土地开发殆尽，城区项目开盘量减少，西安城北、城西区域客户逐渐向高陵、泾河新城及西咸新区沣东新城外溢。与此同时，多数品质改善型客户逐步选择在西咸新区秦汉新城、临潼地区置业，西咸、高陵、临潼等环西安区域市场开发节奏加快。

四季度市场或两极分化

在全国“坚决遏制房价上涨”的政策基调前提下，预计四季度西安政策层面仍会加紧对房价上涨的遏制。与此同时，为避免供求关系的严重不平衡导致房价上涨，政策层面也将对消除购房者恐慌情绪、保证刚需群体购房、确保保障性住房政策稳步推行等方面进行调控。

前三季度已发布政策中，无论是“保刚需、去投资”政策，还是对于学区学位房的禁售政策，短期内对房价的影响都很有限。在四季度的市场发展中，土地资源的稀缺和供需关系的矛盾仍将促进房价在稳定基础上略有攀升，但上涨幅度在一定程度上会有所下滑，以适应城市的整体占位及发展。

土地供应方面，前三季度西安土地供应已有向周边区域扩展的趋势。随着主城区土地资源的开发殆尽，四季度土地成交将继续向周边区域蔓延。随着西咸新区的快速发展及产业集群效应，区域内沣东、沣西、秦汉新城、泾河新城将成为西北方向的土地主要成交区域，同时高陵区也将成为住宅及工业用地的主力成交区域。

在新政的作用下，四季度西安商品房市场可能出现两极分化。一方面，市场刚需产品需求量大，对总价较为敏感的刚需客群极有可能牺牲项目区位和产品品质等条件，选择性价比高的楼盘；另一方面，随着市场改善型客户量的增加，城区内或周边低密住宅聚集区域的品质改善型产品也将成为热门，但这类产品总价较高，刚需与改善产品价格分化将更加明显。市场整体均价上涨空间有限，涨幅受限制较大。

纵观整体市场，随着西安新落户人口量继续增长，以及土地稀缺性不断提升，市场供需矛盾将会持续。与此同时，拿地成本的增加，政策导致的开发节奏放缓，都会继续促使房价攀升。但由于国家调控整体基调对房价天花板的限制，房价涨幅及增长速度都将有所下滑。刚需及刚改客户应根据实际需求尽早下手。

而在开发企业层面，由于市场逐步回归理性，购房者越来越看重产品品质，因此企业应更注重品质方面的提升，同时在项目区位、资源占有等方面拉升溢价，从而在限价前提下实现盈利。

昆明

by 王伟

2018年前三季度昆明政策端收紧，市场增速放缓，销售平稳，价格小幅回落，供求矛盾依旧显著，房企密切关注周边郊县市场。

主城限购，继续带动郊县房价上涨

当前，从宏观层面来看，全国各地限购限售的局面依旧没有松懈，本轮调控的政策主基调未变。为积极响应中央“住房不炒”的口号，昆明地方政府也收紧了政策端，7月初出台限购政策，持续扩大限售范围，维护了市场健康。但昆明并没完全限制外地投资、旅居客群，而是允许非云南户籍购买一套商品住宅，相较西南其他城市，政策环境相对宽松，反而加快了外省客群的出手速度。7月末，昆明在中央提出的“房住不炒”号召下再次出台限售、限购政策，遏制投机炒房需求。随着市场增速放缓，预计四季度出台强政策的可能性较小。

总体而言，昆明楼市销售仍然保持平稳，预计伴随着房企供货高峰期的到来，全年销售规模有望小幅增长。同时，主城区的限购和价格上涨在一定程度上推动了客群向周边郊县外溢，助推了昆明都市圈郊县城市房价的上涨。

土地量价齐涨，房企密切关注郊县

2018年昆明土地市场整体较为平稳。1-9月，主城四区及呈贡区土地市场共成交商、住、办用地375.44万平方米，较2017年同期增长10%；楼面价2947元/平方米，较2017年同期增长16%，整体市场量价齐涨；土地成交溢价率达13%，远高于2017年同期的13.3%，溢价主要集中在1-6月，其中6月土地溢价率高达73.1%。进入三季度，由于土地市场推出的地块体量以及总价较高，企业拿地条件较为严苛，地块买家有限，最后均以底价成交。从成交区域来看，呈贡区和官渡区仍然是昆明房地产市场的热门区域。

2012-2018年9月昆明土地成交走势

2018年1-9月昆明土地成交走势

来源：CRIC

2018年房企在昆明拿地的布局思路，与城市“北拓西进南延”的规划发展趋势相吻合。其次，由于郊县和地州城市供地充足，而且棚改红利仍在持续，昆明周边郊县和地州城市三四线市场热度也比较高。郊县中，安宁已进驻10余家品牌房企，如恒大、保利、俊发、蓝光、中梁等；晋宁也有约4家品牌房企相继进驻，其中包括碧桂园、招商等。一些尚未进驻的TOP50品牌房企也在持续关注昆明周边以择机进驻。

成交保持热度，四季度总量或稳中有升

从供求量价看，2018年1-8月份，昆明商品住宅供应525万平方米；成交551.8万平方米，成交均价12378元/平方米；月均成交维持在100万平方米上下浮动；新开项目均价上浮，均以1.2万元开头，在售加推目价格则受到特价房源影响，出现小幅回落的趋势。

2017年8月-2018年8月昆明主城商品住宅供需价走势

来源：CRIC

随着四季度业绩冲刺阶段的到来，多数房企货源准备充足，预计会加快推盘速度，新增供应量将较三季度小幅增加。但整体上看，短期内市场将维持相应热度，尤其是在业绩抢收季供应小幅增加的背景下，预计市场成交量会呈小幅上涨。

2017年8月-2018年8月昆明商品住宅新推去化情况

来源：CRIC

从1-8月份数据来看，昆明市场供求矛盾依旧显著。从商品住宅的月均去化走势看，总体来说，昆明城市库存继续下行，预计四季度还将持续下行，消化周期则维持低位或持续缩短。

2017年8月-2018年8月昆明市场库存及去化周期

来源：CRIC

南昌

by 邱春焱

南昌政策面延续去年步调持续收紧，在限购、限贷、限签、限价、限地价之外，还出台精装修限价政策。受到三限地影响，南昌土拍市场合作拿地现象凸显。商品房整体表现货量不足，先抑后扬，8月份整体成交均价上升。

进入2018年，南昌政策面延续去年步调持续收紧，在“限购、限贷、限签、限价、限地价”的基础上，一季度和三季度分别出台精装修限价政策。政策大致结论为：南昌县针对三限地和限价房的精装限价为3000元/平方米；南昌市主城区和新建区装修限价分两档，对8月24日之前出让的住宅用地，装修价格暂定不超过4500元/平方米；对8月24日之后出让的住宅用地，普通商品住宅［建筑面积144平方米（含）以下］的装修价格暂定不得超过3500元/平方米，非普通商品住宅（建筑面积144平方米以上）的装修价格暂定不得超过4500元/平方米。同时还规定严控车位捆绑，在目前多个项目与车位捆绑的情况下，预计车位限价政策即将出台。

合作拿地现象凸显

土地方面，2018年南昌土地供应量有所下降，与此同时外地品牌房企争相进入南昌，土地竞争较为激烈，但受到三限地影响，南昌土拍市场合作拿地现象凸显。在装修限价政策出台后，品牌房企拿地较为谨慎，部分本土房企抓住机会积极拿地。本土房企与品牌房企合作的项目不断增多，诸如龙湖、弘阳、海伦堡等。截至今年8月，已进驻南昌的百强房企有38家，其中TOP20已进驻18家，仅华夏和中南未进驻；TOP40进驻28家，除了上述两家尚有中梁、融信、雅居乐、祥生、龙光等未进入南昌市场，但多家已有意向进入。

量跌价涨，短期供不应求

今年以来，南昌商品房整体表现货量不足，老盘销售殆尽，新盘未跟上，部分区域可售项目屈指可数，供应量较去年同期有所下降，但成交均价却上升。截至8月31日，南昌主城区商品房市场新增供应343.75万平方米，同比下降8.25%；成交410.25万平方米，同比上升1.13%；成交均价为12611元/平方米，同比上涨15.24%。从今年前8个月来看，市场出现短期的供不应求局面，但年底前仍将有多个项目入市，供不应求的局面可得到改善。

政策出台，价格回归

成交量价方面，以4月份为分水岭，第一季度南昌商品房市场销售强劲，月均成交量为59.47万平方米，而4月份跌至全年谷底，第二季度月均成交量仅46.13万平方米，之后月均成交量维持在46万平方米左右。同时成交均价也以4月为分界点，第一季度成交均价表现下降，第二季度开始成交均价持续上涨，直到8月份整体商品房市场成交均价上升至13581元/平方米。商品房价格与去年同期相比上涨超过15%，较为迅猛，不过8月严格执行精装限价政策后，各个项目的销售价格回归到政府指导价，旨在快速备案回款，预计今年余下的几个月均价将出现短暂下滑。

刚需好时机，投资需谨慎

跟据南昌过去几年的行情，预计今年最后几个月有大量的土地供应，以完成年度供地指标，企业可提前做好资金准备，合作拿地也可成为主要的拿地方式，以增加拿地概率和降低风险。

金九银十，南昌商品房供应量环比有所上升，但与去年同期相比有所下降，第四季度供应量将持续下降。根据目前出台的政策来看，南昌成交均价将受到一定控制，预计后期房价稍有下降，但幅度不大，相比去年仍然表现为上升。

上半年南昌市TOP20企业销售额超过600亿元，占市场销售总额的70%，超过了2017年上半年的63%，市场集中度处在高位，预计年底此项指标将保持今年年中水平。

全国市场的明显降温传导至南昌需要一段时间，从目前的政策来看，刚需仍然是置业的好时机。在政策严控下，涨价是小概率事件，同时市场行情依旧较好，降价亦是小概率事件。投资性需求被压制后，房企调低涨价预期，中短期市场大幅调价的可能性较低，投资楼市需谨慎。因不限购，九龙湖、南昌县、新建区将成为热点成交区域，湾里区因性价比高受到置业者追捧。

华北

天津

by 张福娜

2018年前三季度天津楼市供应成交双双下滑，整体难改低迷；土地市场回归理性，底价成交常态化；四季度楼市或将进入“初冬”。

楼市降温，供应成交双双下滑

进入2018年，房地产市场可谓跌宕起伏。从去年的“房住不炒”到今年7.31中央强调“坚决遏制房价上涨”，整体楼市步入调控深水期。

从数据统计来看，天津楼市今年前三个季度供应成交双双下降，商品住宅新增供应1143.9万平方米，同比下降13.73%；成交890.7万平方米，同比下降20.8%；成交均价16052元/平方米，同比微涨2.2%。其中，1-5月累计成交量更是跌至近五年来的历史最低。后期，“海河英才”计划的实施刺激了楼市，导致成交激增，但是持续时间较短，楼市整体依旧难改低迷之态势。

随着四季度的到来，开发商为冲刺年度业绩，或将集中供应新房。依照目前情况来看，开发商已打出特价、优惠等促销字眼以吸引购房者。但购房者置业热情依然在下降，预计成交情况将不容乐观。

土地市场回归理性，底价成交常态化

土地市场是楼市的晴雨表。与2016、2017年火爆的土地市场相比，2018年天津土地市场整体回归理性。1-9月，天津拟出让宅地75宗，累计成交金额为678.5亿元，成交面积560万平方米，平均楼板价7789元/平方米，平均楼面价明显下降，同比降幅约达42.7%；高地价、新板块、高比例商业服务用地受冷几率变高；高溢价地块大幅度缩水，75宗成交土地中，54宗以底价成交，占比高达72%，“竞自持”情况减少，最高自持比例30%；停牌、流拍变得更为普遍。

进入初冬，后市将趋理性

市场还在继续下行，楼市真正的寒冬还在后面。从市场及土地表现来看，2018年四季度天津楼市或将进入“初冬”。也可预知未来2-3年，房地产市场整体步调依旧会以“房住不炒”为主，严格贯彻遏制房价上涨的政策导向。房价方面，虽然中央意在遏制上涨，但预计房价在短期内不会下跌，至多横盘调整。如此大势之下，预计2018年全年天津楼市整体供应成交相较去年会有一定幅度的下滑，房价较2017年将呈结构性小比例下降并日趋理性，高位盘整将成常态化。

济南

by 唐堂

济南前三季度土地市场表现平平，整体溢价率不高，低溢价率和底价成交已成市场常态。毛坯房将重回市场，整体房价很难有较大涨幅。压力大的房企，不排除以价换量充实资金链。

土地市场转冷，流拍频现

随着“限购、限售、限贷、限价”四限时代的到来，2018年济南房地产市场回归理性，土地市场延续低溢价趋势，低溢价率、底价成交占比较高，部分土地甚至出现流拍现象。

2018年前三季度的济南土地市场表现平平，整体溢价率不高，低溢价率和底价成交已成市场常态。2018年济南首场土拍以长清区一宗居住用地流拍开局，上半年土地市场表现一般，热门地块也未带来高热度，整体市场较为冷清，土拍市场凉意渐起。进入下半年，7月的土拍市场热门区域郭店、雪山片区等均有土地出让。其中雪山片区距离上一次居住用地成交已过去两年时间，两年前此区一地块经过127轮的角逐后最终被龙湖拿下，溢价率145%。同样是在2016年郭店片区的一宗住宅用地更是经过了311轮竞价才得以成交，溢价率716%。而今年7月的这场土拍，较高的起拍楼面价使得土地整体溢价率不高。而让人真正感到济南土地市场明显降温的一次土拍发生在9月21日，共出让16宗土地，其中不乏CBD、西客站、王舍人片区的地块，其中7宗流拍，8宗底价成交，此次土拍最终冷淡收场，土地市场回归理性，开发商进入拿地观望期。

供应量减少，交易保持平稳

从商品住宅市场供应量上来看，济南2018年前三季度总供应量为451.11万平方米，与去年同期基本持平，平均月度供应量为50万平方米左右。从季度数据来看，三季度供应量最少，为110.94万平方米，二季度供应量最高，为181.05万平方米。

2018年前三季度济南商品住宅量价走势图

另外，济南的成交量和成交价格整体保持平稳上升趋势，其中前三季度总成交量为544.32万平方米，同比上升8.9%。其中一季度成交量最少为123.55万平方米，二三季度成交量开始增加，第二季度成交量最高为215.25万平方米，而第三季度与第二季度成交量基本持平，但成交价格为最高，达到12814元/平方米，主要原因在于三季度CBD高端项目万科大都会、龙湖天璞多次开盘，一定程度上拉升了整体成交价格。鉴于以上为网签数据，仅供参考，实际表现为流量大幅降低。

优质地块竞争加剧，房企以价换量

从土地市场来看，房企在济南拿地意愿较为强烈，但随着调控持续深入，以及金融监管的进一步加强，未来房企拿地将归于理性，土地成交溢价率将会有所下降，但对于优质地块，竞争仍会比较激烈。加之2018年以来二级市场的低流量，也影响到开发商拿地资金的充实，一级市场会持续底价成交或者流拍。

从住宅市场来看，预计第四季度济南多数新住宅项目将要入市，其中多为高端项目，未来历城区依然是房源供应主力。毛坯房将重回市场，原因为济南市城乡建设委员会7月份下发文件，要求各楼盘不得以“毛坯变装修”来变相涨价，按毛坯房设计的商品房在取得预售许可证后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对外销售。从价格上看，调控政策仍将持续，价格很难有较大涨幅，这对于高价项目来说将会面临挑战。销售业绩压力比较大的开发商，不排除降价换流量来充实企业资金链。对于中小企业而言，寒冬是必然，融资成本和缓慢的现金流速，必然形成资金链断裂的风险，特别是2017年储备了地王级项目的中小企业应该早做准备。而品牌房企在四季度将会逐步迎来收并购的机会。

青岛

by 张则涛

青岛楼市转向信号已现，整体市场从过热转为正常的趋势将不可改变。

市场正从峰值回落

截至9月23日，今年青岛商品住宅成交面积为1119.2万平方米，与去年同期基本持平；供应面积864.7万平方米，也基本与去年同期持平；成交金额1528亿元，比去年同期上涨27%。国家统计局公布的房价指数显示，8月份青岛新建商品住宅房价指数环比上涨2%，同比上涨8.8%；二手房环比上涨2.2%，同比上涨8.8%。

总体而言，青岛市场成交量仍维持在高位，价格还在上涨。但这可能就是2016年以来青岛这一波上涨周期的峰值。事实上当下市场已经开始逆转，只是受限签、限价以及统计局数据滞后等因素影响，数据尚不能体现。

2018年三季度截至9月28日，青岛商品住宅供求比达到1.13，这是自2015年四季度以来青岛市场供求比首次大于1，可以看作市场转向的重要信号。

案场到访量下降则始自6月份，此后开盘去化率也在下降。据克而瑞监测，青岛商品住宅去化率已经从90%以上高位，下到9月份的79%，个别项目的实际开盘去化率已经下降到三成。唯一特例出现在高新区，严厉的限价政策使一二手房价格倒挂严重，导致目前该区域热点项目蓄客量与房源的比例依然能达到15:1以上。

补库存周期到来，政府推地积极

从数据来看，青岛今年确实进入了补库存的周期，土地供应有所加大。截至9月底，今年青岛涉宅地成交建面1277万平方米，只比去年全年减少40万平方米，总量已超过2015、2016年。

供应充足对稳定房价预期起到了积极作用，但与此同时，各区市也存在供应不均衡问题。从成交土地建面占比看，胶州占28.4%，青西新区占17.7%，城阳占13.3%，即墨10.0%，而市内三区及崂山共占9%。从中可以看出，补库存主要集中在产业和配套薄弱的外围城区。投资需求一旦降低，市场风险就会显现。

供应方面，9月份，西海岸新增供地建面118万平方米，即墨新增供应71万平方米，胶州新增供应117.5万平方米，另有总计300多万平方米建面土地供应10月开拍。可见青岛土地市场余温仍在，一些区市政府正在抓紧供地，但流拍恐怕是早晚的事。

价格适度回调，需求仍有入场

根据克而瑞市场监测，近期青岛部分项目将价格适度下调了10%左右，预计会带来投资及自住需求入场。由此来看，市场对房价上涨并没有完全丧失信心，新盘适度低开，仍能撬动需求。后市来看，受供应量加大、新盘低开带动，四季度仍可能出现一波成交量放大的行情。而整体市场从“过热”转为正常的趋势，将不可改变。

郑州

by 王欢

2018年郑州楼市调控力度不松，土地和住宅市场双双降温。随着年底来临，市场对开发企业的考验愈发加深。

2018年7月9日，郑州发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，结合住建部等七部门联合发布的关于7月初至12月底北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象的专项行动通知，郑州市场上也开始了联合行动大检查，严格规范商品房市场销售行为，伴随着金融政策收紧、银行利率上浮明显，市场可谓愈加艰难。行至10月，郑州市场“四限”调控政策也并无放松痕迹。

土地市场方面，前两年的“地王潮”在当今政策调控之下难以再现，曾经的“地王窝” 北龙湖，在截至今年9月底出让的四宗商品住宅用地中，仅一宗土地溢价50%熔断，其余三宗均未熔断。除了“地王”不复，郑州主城的土地溢价率和楼面价也都有所回落，截至9月26日，郑州主城楼面价同比下降10%，溢价率同比下降14.7个百分点。虽主城暂无土地流拍情况出现，但开发企业拿地更趋理性，土地市场从火热趋于平稳。与此同时，环郑州区域航空港区于6月13日发布双重限价土拍政策，使港区成为大郑州范围内第三个施行双重限价土拍政策的区域，也反映出政府调控商品房市场的力度与决心。

从市场数据方面来看，郑州主城商品住宅市场有所降温，供应、成交量同比均出现下滑，其中供应量下降20%，成交下降8%，去库存阶段基本结束。从开盘监控数据来看，各项目开盘加推表现乏力，分化加剧，“日光盘”难以再现，购房者观望情绪浓厚，市场已从卖方市场转向买方市场。从存量数据看，截至9月底，郑州主城区库存维持在合理区间，去化周期7.4个月，但比2017年底5.7个月的水平上涨将近两个月，去化压力上浮。与此同时，郑州商品住宅成交价格则呈稳定上扬态势，同比上涨15%，主城区近五年年平均增长率基本稳定在11%左右。

整体来说，2018年郑州楼市调控目标不动，力度不松，房价调控以“稳”为主，维持现有政策不变。但在分类调控原则指导下，政府与开发企业均长期致力于长效机制的探索，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，如人才新政和长租公寓等等方式。而第四季度，伴随着“最强封土令”以及“年底突击月”双双来临，郑州市场恐怕难以达到供求均衡状态，对开发企业的考验愈发加深。据不完全统计，截至三季度，今年部分开发企业销售目标完成30%-70%不等，难以呈现往年提前完成全年指标的盛况。所以，针对目前市场上的冷淡和艰难，以及传统“金九银十”不复存在的行情，预计某些开发企业选择销售价格下行的可能性略大。

长春

by 史嵩龄

虽然前三季度频繁出台的政策限制了长春房价的快速上涨，但由于土地供应不足，整体住宅供应向品质靠拢，价格上涨压力依然较大。

政策持续收紧，市场趋于稳定

在上半年出台多项房地产政策但调控效果仍不甚明显的情况下，今年三季度，长春政策再次加码。7月30日，长春市住房保障和房地产管理局发布《关于商品房销售价格有关问题的通知》，而后，长春房地产市场价格快速上涨的趋势得到有效抑制。随后相关部门又多次出台政策加强市场销售行为监管，以保证市场稳定发展。在现阶段市场价格快速上涨压力影响下，预计四季度长春政策力度不减，但限购政策出台的可能性也不大。而伴随着沈阳取消预售销售政策的传闻，以及哈尔滨等地提高获取预售许可证建筑标准，长春也不排除会出台相似政策以限制土地价格的快速上涨。

土地市场竞争激烈，供应依然不足

三季度长春市场土地供应以新开发区域为主，集中在北湖及长春西站两个板块。长春西站作为地铁2号线开通后的热点板块，是未来长春市场新增供应热点区域之一。9月截至28日，长春市场共成交两块住宅用地，分别由中海、华润获得。两块土地的成交溢价率均超过30%，可见土地市场竞争激烈。市场上中小开发商很难通过招拍挂获取优质土地，需要其它获取渠道。预计四季度土地竞争走势不会有太大改变，中海、万科、华润等在长春市深耕多年的企业通过承受更高价格来获取土地的机会更大。

成交面积历史最高，市场供需两旺

虽然1-3季度频繁出台的市场政策限制了长春房价的快速上涨，但市场依旧供需两旺。三季度长春商品住宅成交和供应量都维持在较高水平，双双超过200万平方米，其中成交面积280万平米左右，达到历史最高值。市场上多个新加推项目出现开盘即售罄的情况，其它楼盘也有近8成左右的去化率。

成交火热也让长春市场库存继续走低，加大了政府的调控难度。进入三季度后，虽然市场价格快速上涨的趋势得到控制，但是整体供应逐渐向品质楼盘靠拢，导致市场价格上涨压力仍然较大。进入四季度后，长春市场将进入冬歇期，市场新增供应进入最后阶段，供应量预计会出现大幅上涨，供不应求的现象将得到有效缓解，价格也将维持稳中有升的状态。

沈阳

by 洪晶

开盘加推频次增加，在年底之前占先机。土地市场加大供应，但由于8月限购政策影响，8、9月份土拍现场热度仍然较低。

房企加大推货，供地量大交易热情低

2018年9月，沈阳楼盘共55个项目开盘，共加推67次，其中全新首开6个，房企再次加大供货量。开盘加推频次在上月基础上进一步增加，主要是为备战传统旺季金九银十，并在年底之前占先机，为抢客源做准备。成交方面，9月沈阳限购效应显现，整月案场到访客户量及备案均与8月持平，呈下降趋势。土地市场加大供应的同时成交13宗土地，经营性用地6幅。平均溢价率为4.5%，较8月的0溢价率略有提升，但由于8月限购政策影响，8、9月份土拍现场热度仍然较低。

2018年第三季度沈阳商品住宅市场数据（万m）