文 黄莹
编辑 邢昀
距离新城控股原董事长王振华带来的黑天鹅事件，已过去了270多天。
这期间，新城控股经历了股价跌至谷底，银行断贷，评级下调，人事变动。
王振华的儿子王晓松临危接班，采取一系列措施为公司的黑天鹅事件兜底。3月27日晚间，新城控股发布了2019年年报，从数据上看，新城已逐渐走出王振华带来的危机，代价包括丧失二十多家子公司的控制权、减少拿地等。
然而诸多不确定因素下，新城控股未来的挑战仍不少。
01
王晓松驱赶黑天鹅
2019年的业绩发布会上，王晓松正坐中间，“2019年，对于新城控股来说是艰辛的一年。”
财务数据上的新城依然是快速增长的。2019年，新城实现营业收入858.47亿元，同比增长58.6%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.6%。
在“房住不炒”的政策基调下，全国商品房销售额已告别高速增长，2019年增幅下滑至6%。大环境下，新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。
克而瑞数据显示，新城在销售排行榜上位居第八。
在消除王振华带来的负面影响这件事上，新城控股的2019年走得尤为艰难。
王振华
2019年7月，新城控股创始人、原董事长王振华涉嫌猥亵被刑事拘留。事件发酵之后，王振华以及新城控股被推上舆论的风口浪尖，并引发了股市黑天鹅事件，新城股价一度从7月42元左右，最低跌至22元。
股价之外，公司的财务状态很快迎来挑战。
首先是没有银行敢给新城放贷款。到2019年10月，标普、穆迪、惠誉等评级机构先后给新城控股降低评级，这直接影响着新城在资本市场的信用。
突如其来的风暴席卷新城控股。王晓松火速接任，连夜抹去王振华在新城控股的一切痕迹。
为了稳定军心，2019年7月，新城通过半年度晋升，给17%的员工进行了晋职晋薪。9月，新城控股出台了股权激励计划草案，拿出总股本1.21%的股权，激励包括公司以及控股子公司的董事、高管、中层管理人员、核心骨干在内的一百多名员工。
一边保持员工的稳定性，另一边王晓松紧急降低公司负债，卖资产、少拿地。
7月到8月，新城集中对外转让24个项目公司的全部或部分股权，协议约定的交易对价累计约为 118.56亿元，年报显示，出让股权带来的收入占公司2018年末经审计归母净资产的38.88%。
数据还披露，2019年公司新增土地储备共72幅，总建筑面积2508万平方米，而这个数字在2018年，分别是164幅和4773万平方米。这也就是说，新城2019年拿地数量相比2018年，减少了一半以上。
从预付账款上能看出拿地减少的具体节奏，2019年三季度之后新城的预付账款呈断崖式下跌。
新城的股价在2019年8月跌到谷底之后，开始反弹。从2019年10月开始，相继有几家银行恢复了放贷。
到2019年11月，有汉中、桂林等12座吾悦广场陆续开业。
2020年1月中旬，国际评级机构穆迪对新城发展、新城控股和新城环球的评级展望从“负面”调整至“稳定”。至此，三大国际评级机构和两大国内评级机构全部将新城系上市公司移出负面观察名单，恢复其“稳定”展望。
3月底，在和新城控股内部一位员工的交谈过程中，他告诉市界，“我们有很多项目，总体上还是盈利的。公司比较低调，所以不是很受影响。”
02
软着陆的副作用
在王晓松的努力下，黑天鹅造成的影响逐渐退去。
新城控股的这份年报发布后，对于现在的新城控股来说，最棘手的问题在于，降负债等一系列软着陆措施实施后，日后想要再次腾飞还需要蓄力一段时间。
从两大主打业务来说，新城控股自称为“住宅+商业”双轮驱动。
通俗的说，就是通过商业地产开疆扩土，拿更多、更便宜的地，然后在商业周边配套建立住宅，通过住宅销售回笼资金。住宅同时也为核心商业中心提供稳定客流。对于核心商业购物中心采取只租不售的模式，伴随着商业项目成熟获得后期稳定的租管收入和资产溢价收益。
因为商业地产投资规模大、回收期长，做商业地产意味着对资金实力要求高，新城控股在前几年一直处于依靠杠杆高速扩张阶段。
以前新城通过引入财务投资者，扩大公司股本，达到控制负债率的目的，在2019年6月末，新城净负债率在65.6%。到2019年年末新城把净负债率做到了16.36%。与此同时，账上货币资金639.41亿元，相比去年增加了40.8%。现金短债比超过2倍。
能把净负债率做到这么低，行业里的规模房企恐怕也没几个了。在行业里以居安思危闻名的万科，2019年的净负债率为33.9%。
在业绩发布会上，王晓松表示，净负债率的下降源于拿地停滞。
少拿地的同时，公司还在卖卖卖回款。这些货币资金有效改善公司资产负债结构，提高公司流动比率，增强偿债能力，让公司能够比较平稳的运行，但同时也带来严重副作用。
对于一个正在发展中的房企来说，净负债率维持低位可能是把双刃剑，因为土地意味着生命力。王晓松表示，“净负债率太低并不是一个非常好的表现。未来净负债率预计会保持在40%-70%的区间。”
从销售目标来看，2020年新城的销售目标是2500亿元，相比于2019年的2700亿元销售目标，下降了200亿。
王晓松表示，这个数字是根据公司可售土地货值倒推出来的。
公司2020年整体可售货值近4000亿元，其中，去年底已推未售约1200亿元，今年新推约2000亿元，还有近800亿元货值来自今年新获取的土地。按照去化率60%左右（往年合理区间）计算，同时考虑疫情影响，公司树立2500亿元的销售目标。
高速前进过程中的急刹车也给新城内部造成了一定的内伤。
王晓松在业绩发布会上直言2019年之前的大目标和2019年的实际差异还是很大的，“当时我们希望快速扩张，能够超车。”
为此新城有大量的项目储备，为支撑项目运营招聘的项目总经理就有10个，此外，还有经营、设计、营销等人员。一般来说，在吾悦广场开业之前2年，这些商管的班子是要配齐的。公司员工人数由2018年底的2万名增长到2019年底的2.8万名。
本来是储备了大战一场，但是这一切都被黑天鹅事件所制约，也导致公司产生了很高的费用。
2019年，新城产生了43.72亿元的销售费用，相较去年同期上涨92.81%；管理费用38.20亿元，相较去年上涨68.55%。
2020年疫情带来的负面影响也波及到新城的开工以及核心商场运营。
江苏南通，吾悦广场
新城旗下的吾悦广场2019年累计开业63座，贡献租金及收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。
综合考虑疫情影响，2020年新城控股计划新开工较2019年计划新开工有18%左右的下降，该面积不包含2020年新获取并开工的项目。
在疫情期间，吾悦广场从2月中旬开始关门，到3月中旬才陆续开张。期间，给予了租户67天的免租期，财务负责人管有冬在业绩发布会上表示，综合考量预计对2020年租金收入整体影响在5亿元左右。
疫情之下，新老问题叠加，行业去化率下行已成为共识，三四线城市中尤为明显，新城控股也绕不开这个难题。
截至2019年末，新城在全国105个大中型城市中合计拥有土地储备1.24亿平方米，其中一、二线城市占公司总土地储备的38.3%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的36%。
新城在三四线城市的存货居高，若不能有效去化，也将影响新城的发展速度。
03
高管变动背后
新城过去一年的化险为夷，与新掌舵人王晓松的稳定军心策略息息相关。
为了确保航向，实现经营目标，王晓松接手后新城出台了股权激励机制，共计激励中高层及核心骨干105人，试图将公司、股东和核心管理团队三方拧成一股绳。
股权激励直接与公司业绩挂钩，新城控股提出的三年考核目标，要求扣非归母净利润增速对应2018年分别为20%、70%和120%。
而2020年3月，新城控股先后出现两位高管离职，两人都是王振华一手提拔上来的新城老臣，市场众说纷纭。
3月20日，新城控股公布了联席总裁陈德力的辞职申请，陈德力主要负责商管事业部工作。业绩发布会前一晚，袁伯银也宣布离职，袁伯银此前在新城分管人力资源管理等工作，后转为分管商业开发事业部投资拓展工作。
不过新城控股的相关人士对市界回应，把离职和股权激励放在一起有些过度揣测，“2019年扣非利润指标已经完成了，新城有很丰富的已售未结转资源，这些目标也不是随意定的。“
上述内部人士对市界表示，陈德力可能去创业，他有自己的事业新选择。目前，陈德力的工作已经由新上任的联席总裁曲德君接手。
而袁伯银不管实际业务已经很久了。此前，商开投拓其实由几位副总裁一直在具体负责。今年1月，分管工作已经由高级副总裁严政接手。
发布会上，王晓松强调了质量，不管是产品质量、运营质量，还是服务质量，最终取决于人才梯队的质量。
王晓松要以内部的确定性应对整个外部的不确定性，股权激励仍然是稳定人才，推进公司业绩向前的有效武器。
在房地产界，不少房企都有自己独特的企业文化，新城崇尚的是骆驼文化，“骆驼有着持久的耐力与踏实的勤奋，任劳任怨，永不止步”。
在过去的一年中，王晓松临危受命，重新驾驭这头骆驼，而未来的问题在于，路越来越不好走，这头骆驼的耐力还有多少？
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