深圳楼市有些邪门，在新冠病毒长达3个月的努力下，深圳的房价非但没有被打下来，反而上涨了。
在当下的时间节点，业主和购房者都有些懵了，买房，还是卖房，这是一个问题。
经过看房团的调查发现，深圳除了少部分热点区域出现上涨，大部分区域很难有涨幅，甚至出现不同程度的下跌，我们对未来几个月的深圳楼市不能盲目乐观。
01
深圳楼市的2种态度
疫情下，深圳房价不降反升，这是非常具有噱头的话题营销。
现在自媒体泛滥，有时为了抓人眼球往往忽略事实，犯了“用个体代表整体”的错误。事实上，深圳确实有一些片区或项目出现价格的逆市上涨，它们普遍是以下几个情况：
1、学区房
天大地大，孩子的事儿最大，即使在疫情期间，学区房也是硬通货。
每年春节后，都是学区房的交易高峰，但是疫情把人们关在家里整整2个月，这两个月积累的学区房需求，会在3月份疫情得到控制后集中爆发。
接下来就自然出现“狼多肉少”的局面，不仅房源少，看房不便，而且很难谈价格，一些小户型的学区房，价格屡创新高，如罗湖区的湖贝片区、福田的香蜜湖片区、龙华的红山片区，都出现5%-10%的价格上涨。
2、火热的光明区
光明区的故事比较多，凤凰城、科学城、大学城、高中城、科创走廊、南山后花园…………
自去年年末，这里备受刚需和投资者的青睐，买房靠抢，只要新房入市便会“秒光、日光”，今年光明区第一个新盘也受到了广泛的关注。
在疫情之下，真正影响光明区房价的是一些项目突然被划入深实验的名校学区（小学），这大大增强了玖龙台、传麒山、光明大第、星河天地等业主的信心，把二手房价格挂的高高的，据说最高挂到14.7万。
3、宝安有小区业主哄抬房价
近日，据宝安日报报道，宝安区住建局收到市民反映：泰华阳光海小区有业主哄抬房价的情况。
据了解，该小区二手房委托均价大多在8万－9万元之间，也有个别委托挂牌价明显与市场实际价格不符。
随后，工作人员对相关中介机构作出劝诫，不得参与哄抬房价活动，目前宝安区住房市场价稳量增，市民也应该保持理性消费。
我们看到的深圳“房价上涨”，90%都是以上情况，要么是名校的学区房，要么是光明、宝中这些热点区域，但这些个体能否代表深圳这个整体？答案是否定的。
目前深圳房信网已经不再公布每个星期的成交价格，我们想查询深圳各个区域、各个小区的房价走势，只能到链家、乐居、Q房、安居客等第三方中介平台。
在安居客上，我们可以查询到深圳不同区域房价下跌的小区排名，这个数据虽然不能保证百分百准确，但仍具有一定的参考价值。
数据来源：安居客
我们只截取了每个区跌幅前10名的小区，发现几乎每个区都存在相同的特点：
1、别墅产品、旅居产品经常榜上有名、而且跌幅特别大，最高接近30%，如福田的发展兴苑、南山的中信红树湾、波托菲诺纯水岸等等，即使地段处于核心，拥有不错的景观资源，也很难抵御疫情的影响；
2、商务公寓、写字楼也是最先挺不住的，2000年之前的老旧住宅，如果没有学位地铁，价格也呈现出5%-10%左右的下跌；
3、疫情下的深圳房价，不是不降反升，而是呈差异化的上涨和下跌，而且这些下跌的小区，普遍已经在2019年持续上涨1年后，在今年疫情影响下，从1月份开始下跌，持续到3月份，如下图福田区的发展兴苑(别墅)、南山区中信红树湾（北区别墅）。
02
短期的深圳楼市不宜盲目乐观
今年2月末，那时疫情还没有在全球蔓延，一则媒体对深圳建行新政的误读，引起了广泛关注。
2月27日晚，建行开始放松加按揭贷款政策，二套房首付7成变3成的消息刷屏朋友圈。
深圳建行新政的主要内容为，取消刚过户房产不可抵押政策，全面放开刚过户房产即可抵押，在此之前，刚买入刚过户的房产是不能做抵押的，必须持有一年以上才能做抵押。
于是有媒体进行错误解读，认为办理完按揭后，马上申请二押，可以将房产7成以内的余额部分贷出来，相当于变相地用3成首付买二套房。
后来建行发出声明进行辟谣，该政策仅针对公司有效，与个人住房贷款无关。
从上面的小插曲中，我们可以得知，当疫情在国内蔓延时，各行各业都受到不同程度的影响，政府为了扶持中小微企业和个体户、支持企业的复工复产，放松了企业经营贷，急用钱的企业和业主，会先抵押房子补充现金流，而不是直接卖房子，因此疫情的影响并没有快速传导到楼市当中。
然而到了3月末，新冠病毒已经被世卫组织升级为“全球大流行病”，疫情开始在全球肆虐，全球感染人数破42万，国际贸易受到严重冲击。
当疫情在国内蔓延时，受到影响比较大的是旅游、娱乐和餐饮；而当疫情在全球蔓延时，疫情的影响将渗透到整个产业链和供应链，对外依存度高的产业将面临前所未有的压力，如跨境电商、手机、汽车、交通运输、出境游等等。
本以为抵押房产可以撑到疫情结束，但是谁能想到疫情会在全球蔓延，反过来影响企业的经营。
在未来几个月中，如果全球疫情不能得到控制，预计会有一些企业卖房求生存，当中小微企业的经济压力传导至楼市中时，才是考验深圳楼市韧性的时刻。
03
买房，还是卖房，这是一个问题
疫情全球肆虐之下，房产的价格支撑不是任何具体的实物，而仅仅是人们对房价不断上涨的信念和希望。
短期来看，中小微企业的经济压力可能传导至楼市中，未来几个月的深圳楼市将面临一场真正的考验，我们不能以点带面地盲目乐观。
中期来看，在疫情期间，全国乃至全球的流动资本，在恐慌情绪下会把深圳作为资产避险的选择地，因此深圳房价可能出现微跌，但不会出现大跌。
长期来看，疫情终将结束，深圳的房价将重新回到上升轨道，
对于急需用钱的人来说，趁着市场没冷之前卖房是不错的选择，而刚需和置换人群可以继续观望一段时间。
同时，疫情之下暴露出一个问题，别墅、公寓和商办产品是不抗跌的，房龄超过15年的住宅，如果没有地铁学位的配套，其升值空间有限，甚至会出现贬值的情况，需要谨慎购买。
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