53号别墅整改前的情形。（受访人提供）
海南陵水8000万元豪宅买卖合同纠纷案二审判决，购房人诉求再次被驳回。
中房报记者 陈标志丨海南陵水报道
53号别墅的院门被铁丝绞合“落锁”，张浩明费了好一阵工夫才将它打开。他说，大门是开发商锁上的。
4年前，21岁的山西小伙黄远铮斥资8000万元买下了该别墅。巨资买下该房产后，不仅尚未入住，且烦恼接踵而至：因涉及违建房屋被查处，并为此引发了一系列官司。
引发系列诉讼的导火索，系53号别墅的改建、扩建部分被当地执法部门认定为违建。不动产权证所载建筑面积270余平方米，但改建增加面积超过1100平方米！违建面积之大，令人咋舌。
购房人认为，房屋改建、违建系开发商造成，其8000万元购房款也被开发商拆分为购房款和改建工程款，所有改建都是开发商一手操办，他并未组织人员施工改建。
但开发商却认为，房屋违建部分的改建是购房人的个人行为，与开发商无关。
那么，豪宅的违建到底是谁所为？在相关判决书上也未明确查明，豪宅违建施工如今成了“谜”一样的问题。
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8000万元换购“豪宅”
53号别墅院门。陈标志/摄
张浩明用力打开了53号别墅的院门，呈现在眼前的是凌乱不堪的施工现场。由于购房人黄远铮身处异地，他委托好友张浩明全权处理与开发商一切纠纷事宜。
眼前这栋被网状施工围挡“包裹”的独栋别墅，仍是待装修的毛坯房。按照此前的规划报建，这处房产只有地上一层，建筑面积为270余平方米，公摊面积多达91.25平方米。
但在该房屋被当地执法部门查处时，实际上为地上两层建筑及开挖了地下室，增加面积多达1116平方米。但按照黄远铮一方的说法，增加面积不止这个数，起码2000~3000平方米，还不包括开发商此前承诺赠送的5亩花园。
270多平方米“变身”上千平方米，53号别墅是怎么做到的？记者从当地执法部门提供的相关材料中获悉，增加面积主要为地上改建二层增加的楼板面积、开挖地下室扩建的面积。
因上述房屋涉违建，后续整改施工已将这栋8000万元的“豪宅”砸凿得支离破碎。
第二层楼板被打掉后，钢筋散落一地。陈标志/摄
记者在现场见到，改建增加的楼板已被敲掉，钢筋散落一地；一层“±0”被抬高，“房间”出入口变成了仅一米多高的“洞口”；开挖近1000平方米的地下室入口已被封堵，里面漆黑一片……
一楼地面抬升后，出入口仅剩下一米多高的“洞口”。陈标志/摄
2018年4月，21岁的黄远铮得到经商父母的资助，在陵水阳光实业开发有限公司（以下简称“阳光实业公司”）于海南陵水县土福湾开发的清凤海棠长滩项目，购买了两套建筑面积为90多平方米的小别墅。
购买这两套小别墅，黄远铮共支付了4358万余元购房款（含改造工程款）。
后因种种原因，2020年1月17日，黄远铮向开发商阳光实业公司提出将两套小别墅换购53号大别墅。开发商亦同意换购。
按照黄远铮方面的说法，53号大别墅认购总金额为8000万元，除去之前两套小别墅4358多万元以及前期房款产生的利息270余万元，其后付齐了购房尾款。
记者了解到，该房屋虽然是预售商品房，但实际上为现房交付，合同价为2668余万元，按照270平方米建筑面积计算，单价约10万元/平方米。
黄远铮对上述合同价进行了解释，开发商仅向他开具了3张购房款发票，票面总金额为2668余万元，其他部分房款是通过“改造工程款”的方式收取，其中3170余万元汇入第三方房歌（海南）信息科技服务有限责任公司（以下简称“房歌公司”）的账户。
2020年4月，阳光实业公司将53号别墅交付给黄远铮。同年9月，该别墅登记在黄远铮名下。
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购房人状告开发商
53号别墅内部现状。陈标志/摄
本来黄远铮的购房一事就到此为止，但接下来发生的一切令他始料未及。
2021年11月，陵水县综合行政执法局对黄远铮作出一份《行政处罚告知书》，认为其自2020年8月开始，擅自对53号别墅进行违法改建。2022年6月，该执法局又先后向黄远铮作出《责令改正通知书》，要求其立即停止施工，自行拆除擅自改建、扩建部分，回填地下室，恢复建筑原貌。
2023年2月15日，上述执法部门向黄远铮作出《行政处罚决定书》，限期5日内自行拆除53号低层住宅楼地上建筑一至二层之间增加的隔层楼板。
黄远铮认为，53号别墅的改建施工与他没有半点关系，都是开发商一手操办，造成的违建后果应当由开发商承担。
眼看着8000万元购买的豪宅因整改施工而变得残破不堪，黄远铮动了要通过法律诉讼讨说法的念头。
2022年8月，黄远铮将阳光实业公司、房歌公司，以及陵水众鑫装饰工程有限公司诉至陵水县人民法院，向法院提出了“确认《商品房买卖合同》无效”“返还8000万元购房款”“支付购房款的资金占用利息”等8项诉求主张。
黄远铮认为，他足额支付了8000万元购买53号别墅，开发商建成的房屋是地上两层和地下约2000平方米的构造，与项目当初宣传册宣传的是一致的。至于开发商为什么这样处理，他当时并不知情。
黄远铮还称，开发商交付给他的是现房，地上第二层及地下室是开发商整体设计、整体施工建造的，地上第二层非购房人擅自改建、扩建，地下室也非他擅自开挖。
他认为，开发商违反相关法律、法规的规定，超出许可范围建设，又隐瞒实情向购房人销售，又致使他被政府部门处罚，使他遭受到了巨大财产损失。
对于上述主张，阳光实业公司却认为，黄远铮请求确认《商品房买卖合同》无效，既没有事实依据也不符合法律规定。事实上，黄远铮对房屋的现状是知情的，53号别墅被处罚的改建、扩建行为完全是原告自己造成的。
阳光实业公司还认为，案涉房屋的价款该公司依约收取了2668余万元，黄远铮诉请退还8934余万元（含购房款利息等）属于事实认定错误、请求对象错误，剩余部分系由房歌公司收取，与阳光实业公司无关。
房歌公司辩称，黄远铮要求该公司退还购房款没有事实及法律依据，53号被处罚的改建、扩建行为完全是由黄远铮自己造成的。
房歌公司称，该公司通过《权利义务转让合同》，将案涉房屋权属转移给了黄远铮（房歌公司曾于2019年8月与阳光实业公司签订《商品房买卖合同》购买53号别墅，但未办理商品房预售登记），该合同合法有效且已履行完毕。
装饰工程公司认为，该案与其无关。
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两审购房人诉求均被驳回
在上述诉讼中，原被告将矛头指向对方，均表示53号别墅的违建行为与己无关。
那么，53号别墅建筑改建和地下室开挖，究竟是谁组织实施的？记者在相关判决书上并未找到明确答案，法院也只是引述当地执法部门的处罚依据，并未实质性进行查明。
一审法院认为，原告黄远铮与被告阳光实业公司主体适格，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示；至于所购买的房屋是否符合黄远铮的购买预期，这属于合同履行问题。
法院还表示，在该院已向黄远铮释明了案涉合同有效，但其坚持主张合同无效并据此要求阳光实业公司向其返还购房款等诉求主张，缺乏事实和法律依据。
2023年11月1日，陵水县人民法院对此作出一审判决，驳回黄远铮的所有诉求。
黄远铮对此判决不服，上诉至海南省第一中级人民法院。2024年3月6日，该院作出二审判决，驳回黄远铮的上诉，维持原判。
但黄远铮对此仍表示不服，查明53号别墅的违建究竟是谁组织实施造成的真相，一直是他耿耿于怀的。目前他已依照法律程序，继续进行维权。
近日，针对上述纠纷案，记者也与阳光实业公司等方面取得了联系。阳光实业公司方面表示，相关诉讼已完结，“可参阅相关诉讼结果”。
记者通过天眼查等公开渠道查询，阳光实业公司目前所涉法律诉讼达168起，其中46.8%的涉案案由为商品房预售合同纠纷，91.9%的案件身份为被告，目前处于民事一审阶段的案件有24件，95.2%的案件属地为海南省。该公司也被法院列为限制高消费企业。
中国物协法律与政策委员会委员、海南省律协建设工程房地产专委会副主任、千业（海口）律师事务所副主任胡留喜认为，“购房赠面积”是近些年开发商促销手段之一，赠送的面积不在不动产证登记之内，一般分为购房者委托开发商指定的装饰装修公司扩建、购房者收房后自行拓建、开发商销售房屋时以设计装修费名义收款后统一扩改建等。
胡留喜称，无论是哪种形式，但均是在项目通过规划核实后，再将通高孔洞、挑梁等封堵或开挖地下室、隔建挑空层、加建顶层等达到增加面积的行为，这种行为又称为“偷面积”，是一种变相增加项目地块建筑面积、改变原容积率的违法行为。
他表示，“偷面积”看似互利开发商与购房人，但却存在安全隐患和面临违建被拆除的风险，而购房人承担的风险系数更大。此外，开发商还涉嫌偷税漏税等问题。
对于“偷面积”乱象问题，胡留喜建议，资规部门可以在规划核实后、开发商统一交房前或核发不动产权证前，采取“回头看”随机检查，对擅自改扩建行为采取零容忍态度；也可采取有奖举报方式，加强人民群众监督。另外，发挥媒体监督作用，对“偷面积”的违法违规行为予以公开曝光。（本文黄远铮、张浩明均为化名）
值班编委：苏志勇
责任编辑：马琳 刘亚
审读：戴士潮
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