近几个月，随着房地产的持续萎靡，有这么一个群体逐渐成为领导关注的焦点。
以"救市主角"的身份，被推上救市C位。
农民群体对房地产的重要性，也正一步步被凸显出来。
6月，河南、江苏等地率先推出"小麦换房，大蒜换房，西瓜换房"，打响鼓励支持农民进城购房的第一炮。
不仅解决了农产品的销售问题，还解决了农民朋友的住房问题；解决了住房，继而就解决了娃儿去市里接受优质教育资源的问题。
同时，还能解决当地楼市去化周期问题。
你瞅瞅，一箭四雕就是这么轻轻松松。
按照咱这的效仿习惯，既然有地方开了头，就不愁后面没人跟上。
近几个月，江苏、吉林、贵州、四川、安徽等地陆续推出鼓励农民进城买房政策，享受公积金贷款，享受额外置业补贴，部分城市还将购房农民群体纳入公积金保障体系。
相信你已经感觉到满满的诚意了，但这还没完！
多城还在农民进城购房支持政策中提出了不少解决方案，为农民在就业、教育、医疗等各方面提供基础保障。
如享受随迁子女义务教育阶段就近入学转学、申请住房公积金、为从事个体经营的进城购房农民减税等政策，解决在城里生活的后顾之忧。
世界有时候就是这么让人费解，过去保障体系可是遥不可及的奢望，如今买套房全部搞定。
但问题来了，农民朋友买不起咋办？
俗话说，只要思想不滑坡，办法总比困难多。
现在问题是没钱，那想办法合情合理让农民搞到钱不就好了，对不？
比如2015年你也没钱，但硬生生就能通过棚改货币化让你有钱。
可现在再大面积搞棚改已不现实，原因如下
1：棚改巅峰已过，当初的雄风无法再现
如下图所示，2015 - 2018是轰轰烈烈的棚改大潮，大部分棚改的项目在那巅峰的4年里已经搞得差不多了。
自2018年后棚改项目数量便逐渐日落西山，搞搞零星项目，一年比一年少。
所以从这个角度你就应该明白，棚改虽有，但规模有限。
2：要具体一点，今年棚改项目撑死132万套
在今年2月国新办举办的新闻发布会上，领导称：2021年各类棚户区改造开工165万套，希望2022年完成棚户区改造120万套。
划重点，大家请记住120万套这个数字。
从历史经验来看，虽然经常有年份会发生实际完成数超过计划棚改数的情况，但是超额完成比例基本都控制在10%以内。
再次划重点，大家请记住10%这个极限数字。
有了这两个数字，我们通过小学乘法知识，可以得出今年棚改套数上限约为132万套左右。
2021年165万套都没任何涟漪，今年132万套的效果想必都明白。
3：上面不给钱，地方改不起了
在2015 — 2018年棚改可以大刀阔斧的进行，很大一个因素是上面给钱，即PSL（抵押补充贷款）。
可如今PSL也同样日落西山，雄风不再。
如上图灰色柱子便是PSL额度，我们可以很清楚地看到
2015 — 2018年那四年棚改疯狂背后得益于PSL的支出，2019年大幅收缩，后面基本就一毛不拔了。
主力资金撤退了，基本就没多少搞头了，有人说棚改专项债。
而事实上，截至7月31日今年用于项目建设的3.45万亿专项债券额度已经基本发行完毕——这也就意味着，今年棚改专项债额度已经基本发完。
即便明年的专项债额度挪到今年，跟当年的PSL仍然没得比，压根不在一个数量级。
明白以上3点，就基本可以得到一个确切结论
—— 给购房者合情合理地送钱，大面积棚改这个超级大招是没戏了。
不过别灰心，还是开头那句话
—— 只要思想不滑坡，办法总比困难多，咱有办法。
既然大面积棚户可以货币化，那么请延伸一下
1、还有啥玩意有货币化的这个潜力 2、这玩意的潜力最好跟农民挂钩，合情合理补充农民购买力 3、这玩意成本最好低一点，至少比棚户要低不少 4、这玩意最好还能跟楼市保持挂钩，帮助楼市去库存
能同时满足前3个条件的，答案有且只有一个
—— 农村宅基地。
如果非要同时满足上面4个条件也可以，那么就在给宅基地货币化加一个使用限制
—— 即宅基地货币额度只能用于购置房产
如此一来，便在合情合理让农民搞到钱的同时又能保证钱不乱流，只能用于购置房产的同时又帮助地方去库存。
你瞅瞅，又是熟悉的一箭四雕。
只需这么一招，农民朋友才能拿到钱，而拿到钱后只能乖乖进城买房……
说干就干，鼓励农民宅基地房票化的政策行动起来。
不少在离职边缘煎熬的置业顾问开始盼来春天，宅基地房票化的措施开始迎来增量客户。
有图有真相，这可不是所谓的使用权转让，而是直接退出宅基地了。
唯一的收获便是价值23万人民币的房票补偿，而房票也意味着这23万只能用于购房。
但这个23万，是多还是少呢？
笔者查了下宝应县的翰林府项目，如下
价格方面，7500元/平； 面积方面，最大房源190平，最小96平，我们偏下折中，以121平为例。
通过小学乘法可得，一套房子总价90.75万。
若首付三成算，首付约30.25万。
而通过退出宅基地获得的23万，则还需要另外补充7.25万的首付款，以及按揭贷款60.5万。
这对亟需进城购买的人而言，或许是一笔及时雨，而代价便是与自家宅基地的彻底诀别。
单纯从数据上看，很难说这个补偿款足够诱人。
对楼市而言，这确实会带来楼市增量客户，某种程度上缩短楼市去化周期。
"宅基地房票化"这点容易成为中介忽悠的噱头，希望各位别上当，这跟当年的棚改完全不可相提并论，所以这也很难引起楼市发生逆转。
最后还有一点想叮嘱大家，
1、宅基地房票化的本质，不过是把增量购买力圈在本地，留在楼市……
2、"退出宅基地"的确是当下鼓励的政策，但却不能成为强制的政策，不然真乱套了。
所以如果您或者您的亲戚撞大运，遇上这等"宅基地退出补偿福利"，笔者给您的建议是
—— 非必要，暂时可以不退！
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