因为这个楼盘,外环线出现了价格新洼地

2018-01-10 06:31:40 网易房产

从去年开始,上海已经有不少购房者被动地将“在中环置业”的计划,改成在“外环置业”了。中环房价向内环靠拢已经是有目共睹的事实,即便在外环线区域,目前在售的一手房价也基本都不菲。

在我们最新统计的离外环线最近的在售、一手、最低均价项目中,只有西北面的嘉定南翔、宝山杨行以及浦东周浦均价都在5万/平以下。

就这3个板块而言,西北角的价格显然更有性价比,而南翔与杨行相比,虽然后者的价格更低,但论性价比,还是南翔更具优势。

首先,从区位上来讲,南翔到市区的距离比杨行更近,如果用距离折算房价,难说谁更有优势。

其次,从区域成熟度来讲,南翔经过10余年的发展,商业、居住氛围都好过杨行区域,板块内各类生活配套都已经非常成熟。

同样是400多万的预算,杨行和南翔之间,估计不会是一个太难的选择。

南翔至今仍是嘉定的标杆板块

回顾去年整个嘉定区的一手房成交情况,除了没有供应的江桥外,南翔的成交均价居首。江桥虽然同样发展多年,但板块容貌相比之下则有些不够看,整体氛围也有较大差距。

除了早年的家乐福小商圈,近年来,南翔华润的五彩城、待建的超大型综合体星信名邸商业部分,以及菁英湖,早已将板块推向“小而美”的国际社区氛围。而入驻其中的,也多为金地、华润、长实、万科、中海等大型知名房企项目。

事实上,早在2002年金地率先启动南翔的开发建设,南翔房价就已经开始领跑嘉定。十几年过去,南翔新房项目也早已逐渐向中高端产品转化。

此外,在交通方面,南翔还拥有直通中环的沪嘉高速和直达虹桥核心区的“上海第二条南北高架”嘉闵高架23分钟就可直达近年最热门的虹桥枢纽区域

公共交通方面也早就拥有直达市中心的轨交11号线从南翔地铁站至上海徐家汇只需38分钟,同时板块核心区域还将新增陈翔路站点,进一步提升板块运力;另外未来还将直接受益于可直达虹桥核心区的地铁嘉闵线规划。

3年无土地出让 新房供应稀缺

目前,南翔板块的开发几乎已经进入尾声,整个板块,尤其是围绕轨交的核心区域,已经基本开发完毕。(地图中浅黄色区域为住宅小区,基本已经完全覆盖)

而板块东北角目前仍然以厂房为主,沪嘉高速以西、真南路以北的这部分区域则主要以商业及大居(动迁)用地为主,几乎少有现成可出让的地块。结合目前上海的推地政策来看,嘉定最有可能放出土地供应的区域也不大可能出现在南翔。

2014年前的南翔是快速发展期,期间南翔东社区涌入了近10家房企先后开发住宅以及商业体,比如地铁上盖的中冶祥腾城市广场,南翔大盘金地格林世界等,2014年至今东社区基本已开发完毕,土地资源与需求矛盾开始显现。

随着东社区外延效应日益明显,比邻东社区的陈翔路(11号线在建地铁站)为中心的区域开始重点开发,不过土地供应依旧有限!

在2015-2016年,南翔土地发生了几次变化,分别是:

1、2015年5月7日,中海地产收购中建股份。

2、2016年3月14日,中海并购中信。

3、2016年3月22日,华谊与绿地签约战略合作。

4、2016年8月21日,万科收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团(原深国投)。

5、2016年12月,碧桂园接盘南翔玉宏项目。

几次的兼并和收购仅仅在原有出让的土地上进行,而南翔近3年多的时间没有一副含宅地出让,也没有新房项目入市,也就是从2014年后,南翔再也没有进行宅地供应,也没有新的项目推出,而前期的华润、好世、长实的尾盘不着急清空。

直到2016年年中,上海西环中心星信名邸项目的入市,为供不应求的南翔增添一些供应量,然而只有700多套的项目售卖至今,也已基本清空,南翔的新房供应依旧稀缺。

一二手房市场倒挂

目前上西环中心星信名邸新房项目仅有113平房源在售,均价约4.9万元/平,毛坯交付。

二手次新房价格基本也在5万/平上下,动迁房如翔和雅苑挂牌价4.3万/平,宏立瑞园挂盘价4万/平米。

而近日,南翔新房项目华谊逸品澜湾取得最新预售证,起价仅43057元/平米,不仅低于位于本项目隔壁的上海西环中心星信名邸新房售价,更低于南翔二手次新房售价

回头再看文章最初统计的外环线一手房价,不夸张的说,华谊这张预证,是为购房者打开了外环线上一个更具性价比的价格洼地。

据了解,华谊逸品澜湾这次也是超出计划之外的采取“整盘推出”,一次性推出全部户型和房源,从78平2房至111平米3房均有。

项目为毛坯交付,不过空间格局都非常不错。

项目1月11日开盘,有兴趣的朋友可以前往项目现场参观。

注:43057元/平米起特指房源6幢-5-102。推广名:华谊逸品澜湾。注册名:南翔秀城漪秀嘉苑。预售许可证号:嘉定房管(2017)预字0000188号(北地块)、嘉定房管(2017)预字0000189号(南地块)。开发商:上海华漪房地产开发经营有限公司。实际交付标准以商品房预售/出售合同为准。

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(责任编辑:金伟_NO1280)