来源|启明星楼市（ID：zznjw025）
作者|住小星
图片来源|受访者供图
在这一轮的地产深度调整期，以往总能高价成交的学区房价格也在不断探底，不禁让人疑惑：学区房的时代结束了？
然而，最近成交的峨嵋岭19号小区一套二手房，成交价高达84195元/㎡，成交单价秒杀很多豪宅。学区房又行了？
成交单价重回高峰
峨嵋岭19号8.4万/㎡成交
近日，中介网站上传了一套峨嵋岭19号的二手房成交记录，成交单价高达84195元/㎡！
这套二手房建筑面积仅27.08㎡，挂牌价260万，成交总价228万，单价84195元/㎡。从以往的成交记录来看，这套房的成交单价直接重回三年前的高峰水平！
一直以来，小区里的二手房成交价都不低，甚至有的房源因为成交价过高，价格被屏蔽不显示，在2020至2021年间成交的房源，基本都是8-9万/㎡，对比十年前的价格，直接翻了两三倍。
据了解，峨嵋岭119号是南京医科大学教师宿舍，房龄比较老，小区有20幢多层房源，户型以60-70㎡的两房和小三房为主，是货真价实的城中“老破小”学区房，谈不上什么居住体验，但其背后的学区价值很抢手。
峨嵋岭19号小区有着拉萨路小学和二十九中的双学区优质教育资源，在南京的学区房市场中堪称顶尖的存在。小区不仅距离这两所学校非常近，周边地铁、商业、医疗、高校等云集，更有新街口商圈的烫金地段。
鼓楼双汇文学区房
价格高到隐藏被屏蔽
与峨嵋岭19号相似的，还有近期鼓楼嘉景苑小区成交的一套学区房，成交单价太高直接被隐藏不显示。
这套房源户型面积仅14.96㎡，成交记录显示“暂无价格”，这种情况一般是成交单价在10万/㎡以上。据中介透露的消息，这套房成交总价170万，单价11.36万/㎡，直接刷新了该小区的成交单价记录，也是近期南京二手房市场成交单价最高的房源！
14.96㎡的面积，对于居住来说，几乎没什么价值，最值钱的就是金陵汇文小学+金陵汇文中学的双学区。
从小区此前的成交记录来看，房源大多是四室户型，近两年的成交单价基本在5.5-6万/㎡，类似最近成交的14.96㎡单室套mini户型仅此一套，虽然11.36万/㎡的成交单价听上去很吓人，但性价比非常高。
嘉景苑小区共有4栋，由2幢电梯小高层和2幢多层组成，目前小区有16套房源挂牌在售，挂牌均价5.6万/㎡。
这两套超小户型学区房的成交，不禁让人想起几年前鼓楼区灵隐路小区的“抢房”事件，房子面积才13㎡，总价198万，单价13万/㎡，面积小，且环境堪忧，但是挡不住父母为了孩子教育甘愿付费的苦心。
可以看出，这些房源的共性是小面积、低总价，即便单价很高，重视孩子教育的家长们，也心甘情愿慷慨解囊。此外，现在学区房的价格多多少少都有回落，总价200万左右的买入价，性价比非常高，几年之后再出手，即便价格不能上涨，风险也比较可控。
高品质学区房兼顾学区+宜居属性
少数小区不降反涨
很显然，上述类型的mini户型学区房，买家看中的根本不是其居住属性，而是房子背后的学区价值。但在南京，也有能够兼顾学区+宜居的小区，不少还是品质、地段都能打的豪宅，这些改善属性很强的学区房，价格非常抗跌。
▶ 金鼎湾今朝天下成交价不降反涨
作为城中的学区豪宅，金鼎湾今朝天下是神级的存在。小区靠近地铁2号线上海路站，周边配套极尽繁华，于2013年首次开盘，新房均价3.4万/㎡。小区体量不大，仅两栋楼、288户，都是180-230㎡的大平层，当年能够买入的人，也是非富即贵。
小区环境、品质自然是没的说，更重要的是拉小+二十九中的双学区，价值不言而喻。目前在链家上，能看到小区成交记录的仅8套房源，成交均价9万+！强改善属性+双学区加持，业主很惜售，目前没有房源挂牌出售，所以只要有房源挂出，基本都能很快成交。
今年小区已成交一套二手房，总价1450万，单价97973元/㎡，在南京二手房价普遍下跌的时候，不降反涨！
▶ 银城聚锦园成交价已突破9万/㎡
银城聚锦园是银城小学+汇文中学的双学区房，且地段位置优越，拥有龙江板块的齐全配套。小区成交价最高已突破9万/㎡，甚至有房源挂牌才1天就成交！
最近成交的房源单价也基本稳定在7-8万/㎡之间，价格很稳。
▶中海凤凰熙岸近期成交价6.5万/㎡以上
中海凤凰熙岸是芳草园凤凰校区小学和致远二十九中学区房，它占据龙江烟火气十足的主城地段，商业、医疗、交通等配套十分齐全，小区房龄较新，是区域罕见的品质次新房。以三期房源为例，目前成交价都在6.5万/㎡以上。
去年最高成交单价甚至达到84660元/㎡，并且1天就成交了！
当下，南京名校集团化办学越来越多，名校几乎遍地都是，其认可度似乎也在降低，但只要有上学的需求在，学区房的房价影响力就不会消失，好的教育资源依然很稀缺。
相比较而言，只有学区属性而缺少居住属性的老破小处境会更加艰难，面积小、总价低的老破小处境可能会稍好一些，最抗跌的还是既有学区加持又拥有改善居住属性的高端小区。
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