2006年，上海楼市的古早年代。
那个时候，上海的房价体系可以说跟现在完全不同。
那一年，上海楼市正在经历一轮过热牛市后的盘整期，房价不温不火。
我最近翻了翻历史数据，2006年的新房备案价，对比今天的二手房价格，发现上海近二十年的房价走势，真让人大跌眼镜。
从中找出了几条买房的规律，分享给大家。
先上图：
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买的便宜很关键
张江，过去是一块农田，但命运垂青，天选之子，成为浦东乃至整个上海的高新产业核心区。
这批鸡娃人才聚在一起，也打造了浦东最顶的学区。
产业，规划，学区，三大利好集合，也让张江成为上海过去二十年涨幅最猛的区域。
张江汤臣豪园二期，2006年8000一平米，而那个时候，松江新桥的明月清泉新苑，比张江还要贵要9000元一平米。
如今：
明月清泉新苑单价3.6万涨了四倍；张江汤臣豪园10万朝上，涨了十几倍。
这背后，不是两个小区的差距，而是新桥和张江的差距。
所以这么多年，上海买房，市场上有一个共识就是——要买有规划、有潜力的地段。
因此，新上海人持续流入、规划落地给力的浦东新区和闵行区，是投资客们主要关注的片区。
通过上面的房价表，我们也发现：
发展迅速的浦东和闵行，楼盘的平均涨幅超过了徐汇、静安、卢湾、黄浦、长宁这几个浦西核心市区。
最令人意外的是普陀，成为黑马。
2006年至今，普陀区的一些楼盘涨幅惊人。
比如万里雅筑，当年仅8300元/㎡。
2022年，万里雅筑单价最高在9万/㎡以上，涨幅10倍以上，不过如今又回落下来。
还有臭名昭著的长寿路玉佛城，一直被打上风水差+人员杂乱的标签。
玉佛城3期2006年售价为7700/㎡。
目前，玉佛城三期单价估计8万左右，相比2006年有着10倍以上的升幅。
普陀这些小区涨幅高，归根结底，还是便宜。
其实新静安(老闸北)的几个小区，临汾名城，从8500元到今天的7万+；
大宁慧芝湖花园，从13000元，到今天10万以上，涨幅也不俗，也是因为基数低。
郊区的高价小区，一买就套牢
宝山2006年的房价并不便宜。这是因为，2006年的时候，宝钢如日中天，钢铁是典型的朝阳产业。
一些标杆楼盘，如宝山城区的宝莲府邸，单价甚至高达2万/㎡，比联洋标杆仁恒河滨城还要贵：
后面的故事大家都知道了，钢铁走下坡路，宝山工业中心的地位不保。当年宝山卖高价的小区，涨幅都非常一般。
宝山当年就是郊区+高房价的典型。
而郊区的产业一旦走了下坡路，房价就会大幅跑输大盘。
靠单一企业来支撑房价的板块，我们最好避而远之。
比如青浦朱家角，地理位置非常偏僻，华为入驻之后，有的次新房房价也达到5万了。
同样的，唐镇的金爵别墅，当年要卖2万单价，现在成交价8-9万，涨幅4倍出头。
根源在于产品、总价与地段错配，唐镇一个刚需-中产定位的地段，支撑不起这样的总价。
郊区的高价小区，错配严重。
如今的颛桥星河湾，也存在同样的问题。
地段不是太偏僻，产品力大于地段
无论是联洋的仁恒河滨城，还是唐镇的绿城玉兰，涨幅都超过周边小区，靠的就是产品力过硬。
2006年，陆家嘴世茂滨江花园单价34000元/㎡，仁恒河滨城是17800元/㎡，几乎相差一倍。
目前，仁恒河滨城已经反超了世茂滨江。
一方面是联洋板块有了发展，现在地段也没有和陆家嘴差太多。
另一方面，仁恒河滨城的产品力其实要略高于世茂滨江花园。
图：仁恒河滨城
图：世茂滨江花园
所以，本身没有偏到颛桥星河湾那种地段，产品力才是楼盘未来涨幅的决定性因素。
豪宅跑输大盘
豪宅火热，其实也就这两年的事情。
过去很多年，豪宅这种品类其实都不受投资客待见，一度被称为傻大粗CEO盘。
因为豪宅有奢侈品属性，高溢价，割韭菜，有钱人不计成本装逼用。
当年上海的房价天花板之一，是新天地的华府天地，要58000元一平，如今小区在卖的一套，挂牌价也不过23w一平，涨幅不到4倍，严重跑输大盘。
松江佘山的上海紫园，2006年要32000元一平米，如今单价11万出头，涨幅三倍出头。
2006年，长宁的房价高地是古北，当年的豪宅伦敦广场要28000元一平米，然而最新的成交单价只有6.6万。
产品过时，板块没落，远远跑输大盘，至今涨幅三倍不到。
老静安曹家渡静鼎安邦别墅2004年开盘价40000元，高层17000元，如今公寓挂牌价10万，别墅十几万，大幅跑输大盘。
同在曹家渡的静安阳光华庭，2006年要300万一套，如今大户型也只要1000万出头。
万年洼地曹家渡，名副其实。
当然割韭菜最严重的还是汤臣一品。
汤臣一品2006年就要10万一平米，如今30万一平，不算绝对值，只算涨幅，不过三倍。
豪宅涨幅差，还有一个原因是豪宅包含装修溢价。
有些豪宅每平米的装标，就能买一平米的普宅，甚至能买一平米的二梯队豪宅。
汤臣一品，2006年的装标就要3万一平米，可以买一平米中凯城市之光。
所谓风水轮流转，豪宅这两年投资品属性凸显，涨幅迅猛，有钱人钱太多没地方放。
过去，是普通人的房子大涨；如今，是有钱人的房子大涨。
根源是，经济飞速发展年代的过去了，两类人群的购买力差距越拉越大。
对应到房子上，就是豪宅房价翻倍，老房子纹丝不动，甚至还下跌。
我们不能简单用过去的规律指导当下，但背后的买房逻辑，是通用的。
房价的分化，本质是购买力的分化，是接盘人群喜好的变化。
观察2006年的房价，你还发现了什么，评论区来聊聊。
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