历时建设8年的深中通道，预计再过一个多月就要通车了。
作为连接珠江东西两岸的交通大动脉，深中通道自从规划出台开始，就备受关注，并直接带火了中山马鞍岛。
在高峰期的时候，岛上的新房价格卖到了3万＋/平，甚至有部分楼盘备案价突破4万大关。
如今，深中通道开通在即，马鞍岛楼盘更是铺天盖地的广告。
开发商很聪明，知道惨遭房价大跳水的马鞍岛楼市，也不是普通中山家庭所能够承担得起的，于是一如既往的瞄准了深圳客。
“中山马鞍岛单价2万左右，1/6深圳前海价格，真·价格洼地”
时至今日，还有多少深圳人想通过马鞍岛的房子实现弯道超车，不得而知。反正，当年凭着这个想法到中山买房的深圳人，现在是梦碎了。
01
前几天一个深圳网友在论坛里发帖，说他2019年底买了中山的房子，总价160万，现在这套房子，大概最多只能卖到120万。还有50万贷款未结清。
如果卖掉的话，估计要亏损四五十万。
当初他买房，就是因为看好深中通道，结果房子一次都没有住过。
目前他手上有100万现金，看到深圳这一轮房价下跌，有了换回深圳的念头，同时也纠结要不要让自己活得轻松些，拿出一半资金提前还清剩余房贷。
用未来的眼光看当下，把房子换回深圳，当然是最好的选择。前提是，中山的房子能不能卖掉、自己接受多少价格卖掉。
因为从马鞍岛的二手房情况来看，似乎并不是太乐观。
像2020年初开盘被疯抢的恒大悦珑湾，当时开盘折后整体价格在2.35W~3W+/平。
今年2月份，悦珑湾成交了一套89平房源，挂牌价130万，最终以115万总价成交，单价仅1.29万，只有开盘价的一半。
我查看了一下小区目前在售的6套房源，挂牌价相差很大，最低的一套挂1.53万/平，最高的挂2.99万/平。
不管之前1.29万/平成交的那位业主，是出于什么原因卖房，买房人大概率都会以这个价格作为锚点。
过去到中山买房的深圳人，很多都是因为资金有限，买不起深圳的房子。
然而现在，深圳不仅建设了大量便宜的保障房，还有经过一轮市场调整的商品房，性价比已经变得越来越高。
一些人可能无法想象，现在100万左右的首付预算，通过一些金融操作，甚至还能买到宝中、碧海和南山前海的次新优质商品房。
对于持币在手的个体来说，这是深圳楼市三年调控所创造出来的黄金坑。
02
有读者问，怎么看待中山马鞍岛的未来？
马鞍岛的规划，虽然听起来很高大上，学校、生态公园、文体配套、医院等等应有尽有。
但是以中山的发展速度，从规划落地到兑现利好，至少需要个十年八载，而且这期间还存在很多的不确定性。
即便深中通道开通在即，仅凭一座桥，也很难救得了中山楼市的房价。
我举两个例子。
燕郊，是在环京地区里面，距离北京最近的地区，但这不妨碍它的房价这几年一直暴跌。
当年，日本首都为拉动远郊区的经济，开通了一条新干支线，结果是远郊区的人都流向了核心区。核心区域的房价持续上涨，远郊区域的房价持续下跌。
而且深中通道也不是专门为中山楼市修建的，它只是深岑高速的重要组成部分，主要的受益者还是深圳。
如果未来中山不能承接深圳的产业转移、实现更高的发展水平，那距离这么近，最终会难逃沦为被深圳虹吸的命运。
对于一些业主来说，如果手里持有整体资源比较弱的房产，那么当下的首要任务就是换仓，向上置换，越快越好。
03
买房要跟着规划走，但不能跟着规划图走。
在深圳，也从来都不缺PPT，包括深超总、前海、宝安中心、大铲湾、香蜜湖、留仙洞总部基地、光明科学城、北站、河套、海洋新城、沙头角、大运等等，几乎遍布整个深圳。
区别在于，真PPT最后一定能兑现价值，假PPT就是在开发商宣传时多了一个卖房噱头。
规划可以作为买房的参考依据之一，但绝对不适合作为投资决策的唯一评判标准。如果仅听信了规划大饼，就贸然去做投资，是非常草率的行为。
买房时售楼处很热闹，不代表未来这里一定热闹；新房卖的好，不代表以后进入二手房市场也好卖。
如果搞不清楚这个底层逻辑，那么就很容易被收割。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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