来源：成都淘房志
撰文：齐麟
要说当下惨还是二手房东们惨，有的房东为了快速出手，既要被客户砍价，还要被同小区业主“围攻”。
就在最近，一互联网博主在帮某房东找买主的时候，房东为了快速出手，跟这个博主谈了一个极其劲爆的价格：天新中海麓湖公馆141.6㎡精装套四，带全新软装，一口价339万包增值税。
图源抖音
淘房君发现该价格对比该小区同户型挂牌价，这套房源总价降了将近百万。
图源贝壳
可该视频发出后，该小区其他的业主却坐不住了，甚至有人私信该博主，声称小区其他业主已经盯上她，希望她不要再推广小区降价房源，如果再推该小区破发价的房源，将会联名其他业主去投诉。
图源抖音
淘房君也认为，如果小区其他业主认为这套房源降价太凶影响到了小区的整体价格，大家完全可以凑凑钱把这套高价买下来不就完了。
不难看出，当下卖房如果不出点血，基本上不太可能，而如果想快速成交，更要忍痛“割肉”。
淘房君也发现，像上述中海麓湖公馆这样的次新房破发当前已经不是个例，不少次新房都出现了这样的情况！
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你认为同小区业主，应该干扰房东降价吗？单选
应该（原因不细说）！
不应该，别人的房子，想降就降，想涨就涨！
不清楚，我没房
01
天新降价成常态
中海“破发”不是个例！
前两年限购时期，天新诞生了许多限价“网红盘”，不少刚需资格为了抢一套花了不小的功夫。
而时至今日，当时不少网红盘的限售时期已到，一时间大量的改善次新房涌入二手平台。
“网红盘”买时无脑买，但现在卖却不能无脑卖了。
首先是最近闹得沸沸扬扬的中海麓湖公馆，该项目在19年底有两次取证，其中最近房东降价出售的141㎡便是当时前两批次的产品。
项目效果图 图源网络
项目的产品当时分别有洋房、叠拼、高层，总价在258-720万之间不等。
目前该项目141㎡的挂牌房源单价大多在3-3.3w/㎡左右，总价420-460万左右。
而本次房东一口价339万出售自己这套141㎡精装套四，算上软装和三年持有成本与利息，该套房源售出的单价已经低于当时的买价，已经“破发”。
图源购房通
难怪小区其他业主愤愤不平，直降近百万，有点情绪也正常，不过这就是市场的残酷性！
淘房君发现，今年开始像中海麓湖公馆这样破发的次新房并不是个例！
前段时间，天新另一个著名网红盘建发中央湾区的二手成交记录在网上流传，据淘房君的观察该房源同样“破发”！
建发中央湾区航拍图
该房源是建发中央湾区一套164㎡套四双卫清水房，原挂牌价228万，成交价200万带一个车位，折算单价仅12195元/㎡。
图源网络
根据当初开盘情况来看，项目当时开盘清水均价约1.2-1.7万元/㎡不等，有清水有精装。
来源成都购房通
建发·中央湾区位于武汉路西段和剑南大道交汇口东南侧的体育公园旁。
2019年当项目初次取证开盘后，因为单价一万出头的原因，吸引了众多的购房者。
业主们常说，买的这里是天府中心，地段价值高，配套迟早成熟，加上这个江景和价格，项目三年翻倍五年单价破三！
而现如今，距离项目开盘已经过去接近5年，板块内依旧一无所有！
片区鸟瞰来源网络
而目前项目在贝壳挂牌大多都是1.5-1.9万/㎡的价格，最低的也1.4万元/㎡左右，总价在172-300万元之间。
图源贝壳
关于建发中央湾区的情况，淘房君其实之前已经开过专栏说过很多次，整个区域完全就被天新孤立，北不接怡心湖，东不接总部商务区，尴尬的10公里，就是压死骆驼的最后一根稻草。
最关键的是，整个中央湾区的板块目前完全脱离了天新发展的“主战线”！
脱离了总部商务区的天东、天西，麓湖板块，兴隆湖板块，很多配套和规划都不能落到区域内来。
项目与天新CBD之间的距离
现在的价格来看，项目的涨幅、流通性、价值兑现在2019年的开盘项目中只能算差生！
所以这次的成交情况，淘房君并不意外。
02
成都二手为何难卖？
量多是主要原因！
最重要的是，现在成都的二手房越卖越多。
大家都知道，就在近段时间，成都二手平台强制下架了10万套不合规房源后，像贝壳一众大型二手平台就不再显示当前二手挂牌房源数量了。
图源官微
在下架11万套房源之前，今年3月初贝壳官网显示，成都二手房源挂牌数量有225779套。
图源贝壳
成都在去年，乃至前年，成都二手房成交量可以说是全国最高的城市，但尽管如此，成都的存量依旧没变，还在持续增多。
也就是说从去年开始，成都的次新房正在大量问世，然后填补了二手成交量，所以从总量上成都二手房依旧没有变化。
再看成都二手卖得最好项目和板块。
从去年至今，成交量靠前的板块分别是：郫县城区、航空港、犀浦、光华大道延线等；卖得最好的小区分别是：派克公馆、蓝湖国际、蓝光圣菲等。
来源好好选房小程序
清一色的：近郊、边配套成熟、小户型价格低。
最重要的是，这些板块与小区几乎就没变过。
它们有一个共同的特点：刚需。
反观近两年的次新房，除了改善还是改善，在解禁入市后，在刚需购买了占多数的二手市场就显得格外乏力，加上近两年房地产市场大环境变冷后，这些次新房更显得举步维艰。
所以，在成都买二手的朋友可以非常强硬的表示：你涨价我换其他的买就行了，房源不要太多，就这么简单。
你认为呢？
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