上海的大规模城市化起步于九十年代，这三十年里经历了几轮市区拓容和郊区开发。
这个过程中，上海楼市的地段认知经历了几轮变化：
有的板块曾经是垃圾地段，但是因缘际会，一轮规划快速崛起；
有的板块出道即巅峰，但却只是快速发展过程中的昙花一现，如今地段已经降级。
不同的购房选择，对应着不同的结局，一念之差涨幅相差数倍。
本文主要聊一下，上海楼市那些地段滑落比较严重的区域。
01
古北
古北是上海第一代国际社区，是众多国际社区中国际范最足的一个。
古北一期出现的年代，是上海楼市的萌芽期，市面上价格最贵、最高端的房子就是面向外籍友人和华侨的外销房社区。
而古北一期便以相当超前的理念规划的一个整片的外销房居住区。
古北一期在当时属于少有的低密度外销房，拥有当时尚未普及的社区园林，酒店式大堂，电梯入户，物业管家服务等尚未普及的配置，实属当时的高级产品。
而其自身极为昂贵的售价，也限定了其购买力的圈层非富即贵，古北自然成为了上海的第一富人区。
1994年，古北一期的住宅均价已经达到1500美元左右，同期开盘的外销房几乎都在1000-2000美元均价，远超市区同期销售的商品房；
在租金方面，外销房也攀上了一个高峰，1995年时，古北一期的一套两房月租金可以租到3000美金，而当时上海人均月收入还还不到800元人民币。
我们一直讲，房价的决定要素一直是购买力水平，针对当时拿着国际化工资的外籍人员和华侨们来说，这个价格是匹配其消费水准的。
尤其是在当时的市面上，供应十分紧缺，本土商品房大多还是老公房的设计思路，完全落后古北一个时代。
但是古北一期的辉煌其实并没有持续太久，伴随着97年的金融危机，外销房的高房价体系就开始垮塌。
而后来到了新世纪，上海楼市快速进化开发，陆家嘴滨江、新天地等顶流地段逐渐崛起，新贵购买力代替了早年第一批外资起家的老钱；
而房地产行业的高速发展让上海楼市产品快速迭代，古北的优势被模仿超越。
类似于古北一期户型大且朝向差，户型不方正等问题被逐渐放大；
古北一期
即便是后面的古北二期的产品配置很高，但是也无法跟2015年前后出道的最新一代豪宅们掰手腕。
这些年，古北的高端购买力流失的很厉害，古北已经难称豪宅区。
古北一期更是被戏称为老破大，最近半年价格跌的厉害。
当然，瘦死的骆驼比马大，即便是没落了，古北二期仍凭借着其品质，位列豪宅区之下的第一线中产社区。
关于古北二期的分析，可以找助理领取文章。
02
静安曹家渡
曹家渡板块的房价跌幅很厉害，像地铁口的达安花园房价从高位的12万跌到了如今的8万出头，这个价格水平已经在CAZ中垫底。
曹家渡虽然不是传统的上只角地段，但是其曾经的商业地位却十分之高。
这地方建国前就是上海市区西面的交通枢纽，沪西火车站，电车站，渡口都在这，建国后又一直是公交车枢纽，相当于大虹桥在如今的定位。
交通枢纽商业都繁荣，民国时期这里就被称为“沪西小上海”；
改革开放后，其商业进一步发展，到了九十年代，曹家渡地区拥有各类商店近百家，步行街人流汹涌，已成为沪西商业、经济中心。
在1993年，上海市规划局、上海市商委就将曹家渡定位为高级商业副中心。
但是随着地铁的逐渐开通，私家车的普及，居民的交通模式发生了重大的改变，城市建设的边界开始扩大，商业形态也随之剧烈变化。
居民的交通范围开始变大后，新的居民区不断开发，购物中心开始在各个居民区附近落地，和地铁结合后成为新的商业地标。
购物街所代表的业态，在有空调、品牌多、一站式购物的商场面前直接被击溃。
凭借着交通枢纽起家的曹家渡，也在其商业枢纽地位消失后而没落。
又因为其板块过早的繁华，过早的拆迁城市更新，板块内整体房龄偏老，社区城市界面早早的就定了型。
不仅错过了2000年后市区的高速建设，也错过了如今的旧改浪潮。
不是传统的老上海高贵地段，商业地位陨落，房子品质也不算好，如今的曹家渡只是市区中的二级地段，短期内看不到二次崛起的希望。
03
虹口四川北路
作为曾经和南京东路、淮海中路齐名的商业街，四川北路是真的没落了。
前面也提到过，商业街的业态是曾经交通不发达、商品供应不充足时代的特色。
随着时代变迁，全国各地的购物街都逐渐凋零，剩下的没关掉的大多是依靠旅游撑下来的城市地标。
比如武汉的江汉路，厦门的中山路，哈尔滨中央大街都是类似的存在。
上海的三大购物街中，淮海路90年代后全面CBD化，打造了奢侈品商圈；
南京东路也是建了多个高级商场，并且为了游客经济形成了高端商业+中档全民品牌旗舰店+夜市级小店结合在一起的业态。
但是主打工薪阶层购物的四川北路的确是可替代性太强了，自身的道路拓宽和老旧业态旧改直接就让人流少了一半；
后面其他商圈崛起又让人气少了另外一半，再加上地缘居民随着拆迁旧改外流，这个商圈直接就不行了。
四川北路的老房子
又叠加四川北路的小路网结构+大片的老房子，办公氛围很难营造，也难以建设成片的高品质商品房，因此也没有成为一个好的中产社区。
板块式微，房价就会被曾经的小弟超越。
曾经四川北路的标杆社区嘉杰国际广场2006年开盘时，价格高达28000元/㎡，同期开盘的瑞虹新城二期单价只有15000元/㎡。
到了本轮行情巅峰的时候，如今，嘉杰国际广场二手房成交价仅10-12万，瑞虹二期塔楼户型都已经达到了12万，朝向好的户型成交价在14万，已经将嘉杰甩在了身后。
如今跌完之后，瑞二成交价仍有10万-11万的水平，成交也算活跃；
嘉杰很久都没成交了，挂牌价虽然在10万出头，但是最关键是连带看都没有。
04
普陀梅川路
普陀也有这么一条号称普陀南京路的步行街，就是位于长征板块的梅川路步行街。
梅川路99年始建，初期为了配套祥和家园和祥和名邸两个社区的生活需求。
梅川路步行街位置
普陀区整体发展的比较晚，尤其是苏州河以北的部分，在长风真如都没崛起的时代，梅川路步行街的出现填补了普陀商业的空白。
从经营视角来看，梅川路当年的管理理念很先进。
不像其他商业街的各自为政，梅川路统一出租，统一管理，有统一的经营活动。
梅川路的定位也很精准，以较低的租金水平快速招商，业态以餐饮为主，休闲娱乐为辅，开业后迅速占领市场，成了市西闻名的美食一条街，人潮汹涌。
梅川路早期的繁荣程度大概就和电视剧中的黄河路类似，车子可以直接开进去，人来人往好不热闹。
但是伴随着中环百联的开业，梅川路的生意连年滑落，空置率暴增，到了2009年不得已开始改造。
随着改造升级，梅川路地面铺上了地砖变成了街区，卖相是变好了，但是却做了一个错误的决定，就是让机动车不再能入内。
梅川路本就离地铁很远，这一操作直接拦住了曾经外面慕名而来的食客，失去了烟火气。
改造后的梅川路定位上从美食街转型成了文化街，租金大幅提高后，但是街区却没有了以往的人气，品牌店、知名大店纷纷离开了梅川路。
当然，梅川路能级比不来前面说的四川北路，只能看做区域商业之间竞争更替的失败典型。
如今的梅川路已经成为了一个社区级商业街，工作日没什么人，只有晚上的广场舞阿姨和周末的人流里，才能窥探到当年繁华的一角。
05
长宁新华路
新华路是上海永不拓宽的36条马路之一，至今仍是众多游客看经典老洋房的打卡点。
新华路的历史地位很高，上世纪三四十年代就以汇聚外国友人和侨胞闻名，带着梧桐区的高贵气质；
建国后这条路是外宾从虹桥机场进入市区的必经道路，而又被称为国宾道。
新华路这样的地段，其实很适合开发成顶级的豪宅区。
一方面这里的文化味道足够浓厚，有足够多的老钱拥簇；
另一方面这里当年甚至不需要怎么拆迁，因为当时的上海西侧空地居多，新华路当年其实有大把的土地可以搞建设。
但是很可惜，新华路开发的太早了，开发的时代还没有什么豪宅区的概念，整体的规划比较乱，在中产社区中都不算优秀。
跟长宁往西走的其他板块类似，新华路板块的边缘地带建设了大量的动迁房，拉低了板块层次。
主流的几个商品房社区如新华世纪园这些，品质倒是不差，但是也是比如今的主流豪宅早了一个大时代的产品，完全败在了一个“早”字。
新华路商品房
地段认知的形成，历史地位只是一方面，最关键的是在过去三十年建了什么样的房子，吸引了什么圈层入住。
新华路显然在这轮板块轮替中已经落伍，整体水平大概只能算是一个中产片区。
即便如淮海名邸，新华路壹号这些品质达到豪宅的社区，价格层次上也弱了市区主流豪宅一头。
当然，这不仅仅是新华路自己的问题，之前在长宁的价格分析里也分析过高总价客户在逃离长宁的情况，大家感兴趣可以去找小助理要一下文章
结语
城市的生命力比人要长久的多，因此一个地段一时的没落，并非永久的衰败。
但是像过去20年一般，快速的人口导入、产业发展、城市建设这种历史性的机遇，下次不知道还要多久再来。
在可预见的时间内，大规模的板块轮动肯定不会发生。
因此，对于每一个人来说，这种没落倒是也相当于全面的没落了。
你还知道哪些没落的区域？欢迎评论区留言讨论。
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编辑∣环线咨询
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