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昨天，
宝鸡市人民政府发布了一条重磅新政，明确提出买房降首付比例、上调公积金额度。
这是首个公开要求银行降首付的楼市政策。
核心要点如下：
1、降低商品房预售门槛，投资25%即可申请；
2、土地招拍挂保证金降低至20%，出让金可1年内分期付；
3、各银行要积极争取降低首套住房贷款比例政策；公积金贷款最高额度由40万提至50万（2020年6月30日止）；
4、疫情防控期，市本级公租房租金减半；
内容不多，但背后深意重大！
两个突破性重点：
一是要求银行降低首套房首付比例，二是公积金贷款额度提升25%。
其实2月底开始，进入疫情防控后期，近30个城市都陆续发布了针对疫情的各种救市扶持政策，发了不少红包优惠。这其中绝大多数城市的救市措施颇为保守，个别大胆试图放松调控、降首付的，一个个都被无情地打回了原形。
不得不说，宝鸡这两大新政，放在此时此刻的微妙节点，真想说一句，
这个城市够刚！够勇敢！够执着！
但是，但是，真不想接着说这个但是。
话音刚落，晚饭还没结束，正当大家热火朝天地讨论着宝鸡新政能不能存活下去、会不会逃脱前辈们“见光死”命运的时候，奇迹还是没有发生。
晚上7点，宝鸡市政府官网上，这条“争取降低首套房首付比例”的新政，就被悄无声息地下架了。
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这是疫情防控后期以来，第4个被重锤打脸的楼市新政。
我们从历数各个城市的救市新政条款，或许能揣测几分上层态度和意图。
驻马店新政内容和宝鸡最像，经历整整13天挣扎，仍然没逃过被删除。
和宝鸡政策雷同，
驻马店
也在新政中提到了降首付、提升公积金额度两个方面，而且是全国第一个明确降首付的放松政策。
2月21日，驻马店提出首套房最低首付比例由30%下调为20%；公积金贷款额度由最高45万元提高到50万元。
最终，驻马店的新政经历了整整13天的挣扎、被约谈之后，还是撤了回去。
同样的政策，放在不同城市，都是同样的命运，这似乎是上层的明确态度。
湖州银行
低调降首付，发布后迅速“辟谣”，存活不过3个小时。
3月10日，湖州银行降首付的消息闹得沸沸扬扬，还一度冲上了微博热搜。
下调购房首付比例，在湖州购买首套房首付比例由30%下调至最低20%，二套房首付比例由40%下调至最低30%。
追溯这条政策发布源，不仅条款清晰，还有湖州银行总行某客户经理的采访核实以及细节解释。
但最终，就在大家似乎看到了放松希望、正准备一片欢呼的时候，消息源被删除、湖州银行矢口否认，只留下一脸懵逼的吃瓜群众和那个尴尬不堪的客户经理。
同样，聪明如广州，不碰住宅也不行，照样短命。
日前，广州看到了驻马店的前车之鉴，专门绕开敏感的住宅领域，仅仅在商服用房方面解除了针对个人的限购。
没等手里大把商服存货的房企看到曙光，但当天晚上新政就被紧急撤回，打回原形。
上层究竟对楼市什么态度？底线在哪儿？敏感神经是什么？
我不敢过多分析和臆测，但从从宝鸡、驻马店、广州、湖州银行的“见光死”新政可以明确判断出：
1、即便疫情影响严重，但上层对“房住不炒”的警惕性更加严苛。
其实春节前，不少三四线城市也发布过一些救市政策，诸如减免契税、发放购房补贴等等，并没有被删除。
退一步说，以往新政发布后被删除也并不少见，但多数为“一周游”、“数日游”，但如今，广州政策存活不过一天，湖州银行、宝鸡新政存活不到数小时，足以看出上层态度更明确，警惕更严苛。
2、放松限购是大忌，不管一线城市，还是二三线城市，都是大忌，碰限购就第一时间捶你。
3、公然降首付来刺激市场绝不可以！不管是多么艰难的三四五线小城，还是商业银行，统统不允许！
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宝鸡为什么要在如此敏感的时候，如此着急、以身试险？谁给的勇气？
其实最深层次的原因，就是太艰难了。
1、市场冷了太久太久，急需刺激；
如图，这是2019年1月至2020年2月，宝鸡房地产市场的成交数据。
近一年以来，宝鸡房地产市场持续低迷，成交量步步下滑，2019年月均成交量30万方左右，最高峰的12月份，因为大量房企降价促销，成交量也才不过55万方；
2020年1月，成交量
下滑31%；
2020年2月，受疫情影响成交量又
下滑84%。
冷了太久，似乎扛不住了。
数据来源于易居研究院
2、明显价格走低，且增长乏力；
如图，这是宝鸡近一年的住宅成交均价走势图，很明显，
2019年以来，这座城市的房价一直在缓慢下滑，
从2017/2018年的7000+元/平，一直跌至6000元/平，下滑幅度较大。
况且，宝鸡发展缓慢、资源匮乏，接连被临近城市超越，陕西省第二大城市的名头也保不住了，如果仅靠它自身，很难增长起来。
制图：米宅茅十八
3、明显供大于求，库存严重过量。
近一年来，供应总量740.4237万方，成交总量371.4498万方，成交占比仅仅50%。
截止3月9日，这个城市住宅可售套数共计35019套，住宅可售面积为4614008.62㎡，其中金台区8553套，陈仓区10875套，渭滨区15609套。
如果按照2019年的月均30万方销量，那么宝鸡现有的住宅库存，去化周期长达15-17个月。市场明显供过于求，去化压力的非常大的。
价格走低、市场持续低迷，货量又太大、库存压力倍增……宝鸡房地产市场可谓举步维艰，一点都不夸张。
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其实，无论是宝鸡，还是驻马店，都是国内数百个三四五线城市的缩影。
如果按照以往经验，但凡国内有一个城市被锤，其他地方就都一片寂静了，老老实实待着等通知。
但如今不同，即便前面已经有多个被点名、被约谈、被删政策的前辈，但依然有很多城市还在挣扎、不放弃试探，哪怕要冒险。
原因只有一个：
这些城市市场太凉，急于救市，一刻都不想再等。
可以说，如果上层还不公开发声，还不公开表明态度，还不公开救市方针，那么接下来，以身试险企图救市的，还会有第二个、第三个、第四个……
但，上层会一个城市挨着一个城市逐个批判、逐个删文吗？
大概率不会。
那么按照这个逻辑顺下去，上层发布楼市救市新政来表明态度、给出指导的大政策，肯定不远了。
米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。
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