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导语：2020年11月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买位于湖南省某市房屋一套，2022年12月31日前交房，同时约定，被告逾期交付超过90日，原告不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照已付购房款的日万分之一支付违约金。案涉购房合同签订后，被告并未按照合同约定如期交付房屋给原告使用，并以保交楼项目为由，拒绝承担违约责任，原告沟通无果后委托道华房产律师团起诉，最终法院判令被告承担全部违约金。
一、案情回顾
2020年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于湖南省某市房屋一套，并承诺2022年12月31日前交房。购房合同签订后，被告未按约定如期交付房屋，并已逾期交付超过一年，在原告多次沟通无果后，委托道华房产律师团起诉。
二、道华律师全面梳理争议焦点如下
1、因疫情原因造成的逾期交房，开发商是否需要承担逾期交房的违约责任？
从本案的交易事实来看，全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。但当事人迟延履行在先，不可抗力发生在后的除外。
因此本案实际履行过程中，即使存在疫情因素，根据民法典590条，因不可抗力不能及时履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。同时根据案涉合同第八条的约定，遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生后15日内告知买受人，而被告始终未按照合同约定以及法律规定向原告履行通知义务，也并未提供相关的证明文件，因此被告并不因上述不可抗力事件存在免责期间，其逾期交房行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。
2、在纳入保交楼项目后，被告逾期交房行为应如何计算违约金？
被告未按照《商品房买卖合同》及补充协议第八条约定，在2022年12月31日前向原告交付房屋，同时依据合同第九条约定，被告逾期交付超过90日，原告不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应当按照原告已付购房款的日万分之一支付违约金。
参照湖南高院审判参考意见，2020年1月23日，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月10日解除，因此即使存在不可抗力情形，影响案涉合同履行的期间也仅为2020年1月23日—2020年3月10日，对被告按时完工不应产生影响而案涉合同约定的交房日期为2022年12月31日，而被告截至开庭之日即2023年7月26日仍未向原告履行交房义务，因此被告延期交房并不是因疫情防控措施的影响，被告已经严重违约，原告有权依据合同约定按照已付购房款的日万分之一要求被告支付违约金。
本案中，虽然被告于2023年3月27日发出的通知中载明案涉房屋交房日期调整为2023年8月31日，首先，根据民法典543条规定，当事人协商一致可以变更合同，被告单方通知行为并不构成对于案涉购房合同交房日期的调整，其并未取得原告同意，再次，被告逾期交付的行为已经严重违约，最后，被告在案涉合同履行过程中逾期交付的行为已经严重违背了合同履行的诚信原则，严重损害了原告作为购房者的根本利益，应当依法向原告承担支付违约金的违约责任。
三、法院采纳道华律师庭审意见，本案全面胜诉
庭审过程中，被告提交当地房地产工作协调机制办公室的红头文件，证明案涉楼盘已经纳入保交楼项目，答辩要求其免于支付违约金，针对该项答辩意见，道华律师对应提交湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》湘高法【2020】16号文件，明确证明案涉楼盘逾期交房并不是因新冠疫情原因导致，且即使纳入保交楼项目，享有相应的逾期交房免责期，但是在免责期满后，被告仍未履行交房义务，依法应当承担违约责任，即向原告支付合同约定的违约金。
同时原告在起诉时，为了确认原告诉讼权益最大化，将被告的股东一并作为共同被告起诉，要求其与被告承担连带责任，庭审中虽然被告股东提交了对应的资产负债表及相应的资产评估报告，但是依旧无法证明其财产实际独立于被告，因此法院最终判决被告按照合同约定支付违约金，并且被告股东对于被告前述债务承担连带责任，案件全面胜诉，成功实现了原告的诉讼目的，维护了原告的合法权益。
四、道华律师案件评析
1、适用不可抗力条款需按照法律规定履行明确的通知义务。
全国人大法工委虽已明确疫情可适用不可抗力条款，但是当事人在适用不可抗力条款时需要严格按照民法典第590条的规定履行法律规定的通知义务以减轻前述不可抗力事件造成的影响，如果未履行上述通知义务，则人民法院在审查时会对上述事件造成的影响进行酌情考虑，最终如本案被告般，并没有适用该不可抗力条款进而免责。
2、涉及保交楼商品房预售合同纠纷，要求开发商承担违约责任的形式需根据具体案件进行具体选择适用。
因楼市下行导致加之新冠疫情的影响，越来越多的购房者选择要求开发商承担合同约定的违约责任，大部分开发商的违约表现为逾期交房。在商品房买卖中，具体到商品房买卖（预售）合同，开发商为精确计算相应交房日期，往往以将具体的日期或自然日天数嵌入合同逾期交房责任相关条款之中，并做下划线的填空式处理，此亦可作为其已然尽到格式条款的特别提醒义务。
针对开发商逾期交房的时间，交房的逾期时间在90日内的，因购房者对开发商没有能力交房的忧虑较低、风险较小，为保障商品房交易的经济安全和稳定预期，此时开发商的逾期交付行为属一般性违约，而当逾期交房超过90日期限的，因开发商严重逾期交房的重大风险，购房者的购房目的无法实现，此时开发商的逾期交付行为属根本性违约，购房者可以要求进行退房退款。因此根据不同案件中的不同违约情况进而选择不同的违约责任承担方式也直接影响着能否实现当事人的诉求并最终保障其合法权益最大化。
五、相关法律法规索引
1、《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民法典》 第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
3、《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
5、《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
道华房产律师团--房产与小产权纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权房法律服务领域，深圳本土专业品牌，成功代理超1000宗房产与小产权房纠纷案件，涵盖：商品房、二手房、土地、小产权房（绿本房、农民房、统建楼、历史遗留等）相关的买卖违约纠纷、房屋确权、遗产继承、分家析产、拆迁补偿等，熟悉深圳政策法规，对案件结果精准把控，胜诉率高，赢得客户一致好评。
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