上海最难卖的房子出现了|上海市|动迁房|卖房|商住公寓|户型|房价|房地产

上海的二手房市场在3月和4月期间呈现出显著的复苏迹象。

或许你已经注意到，每逢周末，你所居住的小区内房产中介的身影变得络绎不绝。

这时，一些正在挂牌出售房产的人可能会疑惑，为何他们并未感受到上海房地产市场的这股暖流？为何他们的房产难以出手？

市场上的情况是，一些房产通过降价成功吸引了买家，而另一些即使降价也鲜有人问津。

常言道，问题不在于房子能否卖出，而在于卖方是否愿意接受一个更低的价格。

对于卖家来说，完全不考虑成本的降价是不现实的。

特别是在楼市的低迷时期，更容易辨识出哪些房产缺乏长期价值。

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上海房地产市场的交易量正在逐步上升，但许多社区的待售房产数量依然居高不下。

当前的销售很大程度上仍然依赖于降价促销的策略。买家们大胆地砍价，而卖家则谨慎地进行还价。由于市场整体处于下行趋势，我们见证了一宗宗交易价格的持续下滑。

这种市场状况导致一些人坚信上海的房价必定下跌，且这一跌势将是永久性的。甚至有网民在后台留言宣称，“上海的房价必将跌至每平方米2万元”。

互联网的普及无疑降低了发表极端观点的门槛。尽管市场表现不佳，但交易并未完全消失，那些应该成交的房产仍在易手。

即便是在市场最为疲软的时期，像联洋这样的优质地段仍然能够保持每月约50套的交易量。在当前的市场环境下，地段优越、拥有核心资源、定价合理的房产总是更易于出手。业主只要在价格上稍微有所让步，成交往往水到渠成。

遗憾的是，在上海市场上，这种容易出手的房产实属少数。

如果你的房产优势明显，那么你或许不需要在价格上做出太大让步；反之，如果你的房产缺乏明显的卖点，那么你可能需要通过更具竞争力的价格来吸引买家。

如果你的房产本身条件一般，却还自视甚高，希望以牛市时的价格出售，那显然是不现实的。

目前仍在尝试卖房的房东如果仔细研究市场，就会发现有些房产无论怎样努力都难以吸引看房者，成交更是无从谈起。

那么，究竟是什么样的房子在当前市场中已经难以销售出去呢？

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第一类：奇葩户型

回顾过去十年，许多人在购房时并未充分认识到户型设计的重要性。当时的普遍心态是，只要房子能住人、能买到手，其他都是次要的。

然而，时至今日，户型在潜在买家的考量因素中变得越来越重要。那些非传统的、设计不合理的户型逐渐成为房产销售的障碍。例如，存在暗厅和暗卫的户型已经算是相对可以接受的，更别提那些缺乏自然采光、形状怪异、充斥着尖角的设计了。

有时候，这些奇葩户型的室内布局如此混乱，以至于来访者进入后甚至会迷失方向，仿佛没有指南针就分不清东西南北。

小区内户型的种类数量与房价之间往往存在一定的反比关系。户型种类越多，通常意味着项目在最初的设计规划阶段就缺乏条理和统一性。

以中远两湾城为例，据说该小区拥有800多种不同的户型，而其中90%以上可能都是设计不佳的户型。即便地处黄金地段，中远两湾城的房价表现并不理想，这背后并非没有核心的原因。

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第二类：单小学学区的老破小

并不是说小学不重要了，只是民办摇号新政的出现，不确定性急剧增加。

中考是实打实的分数比拼，小升初却没有可以直接量化的标准。

顶级双学区自然是最好，不愁买也不愁卖。

我们一直强调买房要有卖家思维。

只有个小学学区，卖房的时候你有没有想过6年后谁会来借你的盘？

现在趋势就是双学区、一贯制＞普小强初＞强小普初。

逆势而为成本最高，效果最差。

第三类：老破大

曾经的高端住宅——老破大，现在却因为种种问题而失去了往日的光彩。

低得房率、不合理的户型设计、采光问题、缺乏物业管理以及脏乱的外立面等，都是让潜在买家望而却步的因素。

更关键的是，这类住宅区的人员构成复杂，居住环境的安全性和舒适度难以得到保障。

对于追求生活品质的居住体验来说，老破大的实际感受往往是大打折扣的。

特别是当这些老破大房产还附带学区时，它们的性价比就显得更低。居住体验不佳，而价格却并不亲民。

更重要的是，在当前市场环境下，这类房产的流动性非常低，难以出手。

说白了，老破大与现代居住需求和市场趋势严重不符，导致其难以吸引买家，销售困难。

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上述三类房产的主要问题是它们的实用性已经大幅降低，而接下来的三类则被认为是市场上的“割韭菜”产品。

第四类是吸引众多投资客的大型楼盘。

这些超级大盘由于规模庞大，管理上存在难度，租赁情况复杂，保持小区品质的难度较高。以上海康城、中远两湾城、世茂滨江等为代表的小区，每个都有其独特的问题，尤其是当挂牌量巨大时，市场不景气可能导致价格大幅下跌。在牛市时，这些房产的价格涨幅可能跟不上其他房产，而到了熊市，它们的价格却很难比其他房产跌得更多。

在崇明岛上，也存在许多吸引投资客的别墅大盘。这些房产无论挂牌量多少，都难以出售。这可能是一个打破常规的市场现象，即市场上既存在难以出售的房产，也存在无法接受的价格。

投资的双刃剑特性意味着，在市场热度高时，这些房产的价值可能迅速增长，但在市场冷淡时，价值也可能迅速缩水。只有少数人能在市场顶峰时获利，而大多数人最终会在市场狂欢后遭受损失。

第五类是郊区没有地铁的动迁房。

一般来说，如果距离地铁站超过1.5公里，就可以认为是没有地铁的房产。在这个距离内，骑自行车可能还能作为一种解决方案。动迁房的设计初衷是满足拆迁户的基本居住需求，因此在产品、品质、地段等方面通常处于劣势。这些房产上市后的价格通常只有次新房的5到7折，许多预算有限的客户选择购买动迁房主要是出于价格考虑。如果这些房产没有地铁等交通优势，方便上班通勤，那么它们就会失去最后的一些使用价值。

第六类是商住公寓。

商住公寓是特定时期的产物，现在已经不再新建。这种房产只具备部分居住功能，尽管在销售时被包装成优质的投资产品，但实际上并不具备真正的投资属性。在出售时，能够保本就已经算是不错的结局。开发商通常会将公寓装修得很漂亮，以视觉效果为卖点，但实际上并没有太大的购买必要。当然，如果位于优质地段且相对较新的公寓价格大幅下跌，租售比显著提高，那么可能还会有人愿意接盘。