最近关于“动迁房又香了”的话题又火了
在上海，刚需想上车买首套房
总是绕不过性价比很高的动迁房
动迁房介于老破小和商品房之间
房龄从几年到二十几年的都有
品质还算过得去
有的还带电梯和地下车库
作为上海楼市中成交的重要基石
无论市场上行还是下行，动迁房的成交量都很庞大
但是
如果当你真正住进上海郊区的动迁房里
会发现这种生活，现实里透露着魔幻
01
体会到什么叫上海的割裂
在城里高楼大厦待久了
我们渐渐忘记，原来上海不是生来就这么繁华
城市边界处也是有农田，有农村的
城里有个陆家嘴，乡下则有个陆家角村
陆家角村所在的徐泾北城
是大虹桥知名的动迁大居
图源B站@这是Fantasy呐
有着成片成片的农田和大棚
第一次来徐泾北城的人
看到路边肆意长着的油菜花
可能会一瞬间感觉来到了乡下
要知道，这里的土地原来都是农耕用地，土著都是地地道道的农民
随着城市化建设大开发，一栋栋高楼拔地而起
虽然住进了新的居民区，但务农的习惯并没有改变
他们根本闲不下来，到处找空地种菜
也就造就了这里众多的菜景房
虹桥公馆旁边，是有人种植的空地
天空万科中心和仁恒西郊花园的旁边
还是草莓园
想想其他楼盘的配套
是不是都是盒马、便利店还有健身房
没想到这里画风突变，遍地草莓园
而且，大棚里可不仅仅只有草莓
甚至还有活蹦乱跳的鸡鸭鹅、鸽子、蜜蜂
堪称一个小型农贸菜市场
还有大妈直接在路边摆摊
篮子里卖的是才从田里采摘的韭菜和莴苣
大妈唠嗑道
他们村子也不大，全村500多户人，大多以种粮为主
夏天到了，河里还有泥鳅、黄鳝之类的
可以下笼子抓了来卖
徐泾北城这边周末还有小型集市
家家户户聚在一起卖菜买菜，很是热闹
说实在的，这么有乡土气息的画面真是多少年没见过了
打破头都想不到竟然会是在今天的上海
加上路边时不时冒出一两栋农村自建房
一瞬间就将你拉回农村生活之中
但只要稍微一回头
还能看见不远处加速修建中的高楼大厦
前面还是农田，后面就是写字楼和新房
图源小红书@远游周明
等到走进不远处的万科天空之城
又一秒穿越回了市区，应有尽有，非常繁华
一点感觉不到是在距离市区三十公里之外，外环外十多公里的青浦
不得不感叹一句，这就是徐泾北大居的日常生活
割裂又真实
一边是遍布各种小商小贩的农贸市场
一边又有大型商业体，精致程度完全不输市区
融合在一起，让你真正体会一种分不清
到底是在城市还是在城乡结合部的感觉
实际上，徐泾北大居分属两个板块，南侧徐泾，北侧华新
除了学校划分在不同镇的教育片区
其他所有配套都可以共享
这里的次新动迁房低至300多万
甚至是200多万也大有房在
在预算上，比起一街之隔的新盘确实是便宜一大截
我同事就租在徐泾北城的地铁站附近
半年前这里的三房月租接近4400元
现在月租只要4000出头，确实很有性价比
其实这样的割裂正代表城市的边缘在快速发展
借着“大虹桥”的热风，徐泾北城在保留部分乡村惬意的同时
也在加快各方面的配套建设，打造成一个更适应当代人生活需求的大居
02
每天都是最魔鬼的通勤
动迁房基本都在郊区板块，面临较大的通勤压力
但如果是地铁9号线沿线的动迁房
那可以说是叠buff，两者的魔幻直接加到一起了
有个同事今年年初刚搬去泗泾
从此，他在办公室里对9号线通勤的吐槽就开始络绎不绝
听起来实在是太太太太夸张了！
光是上周，短短4天内，9号线就能出了2次问题
导致他又又又迟到了
甚至还上了电视剧，成了一个接地气的生活段子
图源电视剧《承欢记》
杨紫带着许凯挤地铁去松江的这一幕
看得他无比共情
他说，每晚睡觉前都要再三确认手机闹钟
早起更是一点不敢耽误
生怕不留神多睡了5分钟，导致5趟都挤不上地铁
第二怕下雨，挤进地铁站就要多花十几分钟
等到好不容易终于挤上车了
又怕碰上地铁关门故障，被迫又多滞留了几分钟
更夸张得是，他还碰到一次因为地铁强行关门
导致延误超过20分钟
图源小红书@筱颖I
对住在泗泾的打工人来说，新的一天从挤进地铁车厢开始
哦不，是从找到电动车的停车位开始
等到下班回来，天黑了找车又要花不少时间
泗泾站作为常年霸占上海地铁早高峰进站客流量的绝对王者
尽管早高峰的发车频次已经是全上海最多的了
基本左边刚送走，右边就能听到下一班快到站的声音
图源@SMTCC
奈何人还是太多，如果不严格执行限流政策
光泗泾加上好兄弟佘山，这两站的人流量就足以挤爆整条9号线
当然人多难挤也就算了，最可气的还是防不胜防的突然停运
给同事的魔鬼通勤，难上加难，雪上加霜
今年2月23日发生的“挂冰停运”重大事故
直接冲上了各大平台热搜
同事一大早习惯性的奔向地铁站
结果发现地铁又叒临时停运
被迫无奈，只能顶着3级的西北大风，低至1度的超冷天气
图源小红书@三三两两
赶紧冲向接驳大巴车，同时打开打车软件开始排队
还有一种办法就是硬生生骑电驴，去10公里开外的中春路地铁站
等他好不容易坐到办公室里
人已经累的半条命都没有了
然后晚上还要再挤一遍9号线回家
短短4个月下来，他已经总结出各种挤地铁的小窍门
比如，每日早出发10分钟，先从泗泾坐地铁倒回佘山，再从佘山坐空车回市区
比如，几点进地铁可以挤上第一趟地铁，进去后身体重心又该怎么保持
比如，哪些路段的信号差，最好提前下载好小说在手机里备用
再比如，哪个车厢挨着楼梯电梯，上车又应该站在哪里
不过，最最最佩服的还得是咱大爷
可以坦然自如地在大喇叭的提醒下
掏出一个马扎稳稳地坐下，开始看书
为什么泗泾地铁站这么夸张？
泗泾本身是上海六大动迁基地之一
动迁房整个占据了这里的半壁江山
包括新凯城和塘和家园两大动迁基地
常住人口20多万人中，有超过15万都是外地来的打工人
每天奔赴漕河泾、陆家嘴和徐家汇等办公楼
作为一座名副其实的睡城
这里大部分的小区距离地铁都比较远
唯一的地铁，也就成了“上海之根，地铁一根”
开车更抓狂，没有直通市区的高架路
只能蜗牛速度到九亭再上高架继续堵
走地面的话，更是有超过60个红绿灯，听着就累得慌
同事最后感慨道
虽然这里的交通压力确实大，但作为我们外地人来上海打拼的第一站
在这里日复一日的打拼，能感受到周围都是和他一样的奋斗者
都在为自己的目标而不断努力和坚持
03
体验一把房价过山车
再谈到大家都很关心的房价问题
其实上海郊区动迁房，也见证了上海房价非常魔幻的一面
因为各个动迁大居的体量庞大，交易频繁
不论是被安置的本地人，还是购买动迁房的外地人
都把它作为自己的一个过渡
整体的置换需求非常旺盛
但多种因素叠加下，动迁房的价格很难起来
在楼市行情下行的时候，成交价难免承压
以距离泗泾地铁站8公里左右的松江另一大动迁基地——佘北家园为例
这里总规划足足有46个小区
总规划面积7.03平方公里，相当于超过984个足球场
目前已经交付的有30多个小区
名称全都是三个字，比如荷盛苑、茸腾苑、茸绣苑、梧桐苑等等
实地绕了一圈，头都给绕晕了
快递和外卖小哥没有一点功力，是完全送不明白的
第一感受是这里属于佘山，又不属于佘山
仿佛独立自成体系，是个独立的地方
第二感受是本地老人多，从市区安置过来，操着一口地道上海话
另外这里的楼层不是特别高，以8层楼为主
不像其他动迁基地全都是高层，动辄密密麻麻二三十层
周围配套还是比较齐全的，该有的基本都有
最热闹的是中轴线的青城山路一条街
也被当地居民戏称是佘北家园的南京路
图源小红书@甜甜真诚
凭借总价低、楼层低、带电梯、首次交易免税费等优势
佘北家园的二手房成交量，经常是整个上海的第一名
数据统计，去年一共卖了1655套，每个月平均138套
等于每天就有接近4.6套成交，相当活跃
数据来源：兔博士
也难怪这里的中介门店这么多
光链家就有3家，其他还有10几家中介
佘北家园最早是从2021年3月开始，陆续解禁，可以上市交易
最先卖房的房东，确实赶上了好时候
当时上海楼市一片大好
结果好景不长，接盘的购房者结结实实体验了一把房价过山车
如今市场冷下来，佘北家园多个小区的挂牌价普遍跌到了3万/平以下
数据来源：兔博士
对比2022年的最高挂牌均价，今年以来累积跌了13%
一站之隔的泗泾，怎么说也算是个合格的睡城
而佘北家园这里，尽管小区规模大、房龄新，成交量也大
但更像是一个典型的养老自住型社区
短期内很难有大的产业导入，发展和人口规模始终有上限
加之板块内的供应增多，小区户型奇怪、选择余地变大、成交周期拉长
价格这两年受到了不小的冲击
但是不得不承认
佘北家园确实是上海刚需上车的一个很有性价比的选择
目前总价最低只要100多万，单价最低更是不到2万/平
不然它也不会成交量规模一直在全上海遥遥领先
04
尽管郊区动迁房有上面提到的一些不足
比如割裂的城市界面，魔幻的通勤体验，还有房价短期内的表现不佳
但总体品质也在与时俱进
新一代的动迁房开始自带电梯，也有了地下车库
还有的进行了老龄化改造
一代又一代的产品和社区迭代
也是动迁板块向现代都市生活发展，必须要经历的一个过程
我们还要看到的是
动迁房自身有价格低，免税费，上车门槛低
还有生活配套成熟等突出优势
这是一些新房所在板块无法比拟的
也成了很多刚需首套房选择上车动迁房的原因
等到后续有资金有实力了，再向更好的住宅置换
你在上海的第一套房，是不是动迁房
欢迎大家在评论区和我们交流，你对这几个动迁板块的看法
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5234篇原创文章
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