昨天，万科在下午公布了一度的业绩，这次的业绩就不怎么好看了，净利润和营收都在下降，特别是净利润下降很猛。

净利润为负的3.62亿元，比去年同期暴跌125%，这个落差太大了：

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2023年万科的财报，净利润还是正的，虽然营收下降了不少，但是净利润还能看。毕竟2023年亏损的房企一大堆，包括几家央企也是亏的，但是现在这个亏损，就来得很突然了。

之前我们就讲过，房企的大额亏损主要是项目坏账的计提，以及大量降价销售导致利润的损失，还有就是合作项目的影响。基本上大部分房企的亏损，都是在这个上面，万科也不例外。

万科在2020-2021年这两年，累计斥资拿了2700亿元的地，这些地里面，有一部分是高价地。哪怕是2022年，万科也拿了不少项目，这些地块一部分是不算便宜的，当时看虽然不贵，但是楼市调整以后，现在反过来看确实贵了。经历了这两年的楼市调整，这些之前拿地楼面价平均价格都较高的项目，开始陆续面临较大的销售压力。特别是万科在全国的一些郊区文旅大盘，很多的销售是阻力很大的，形成了不少的库存，而且当地的平均房价下降了不少，这些或者只能计提损失，亏损就是这样来的。

去年万科的净利润还是正的，是因为之前万科的低价拿地项目，还剩一些才竣工交付，陆续计算进了报表。随着这些低价拿地项目的交付进入尾气，2020年以后万科的拿的高价地，也开始进入交付阶段，这些项目也开始结算利润进入报表。

就万科之后拿地的情况来看，目前万科的一季度亏损的3个亿，可能还只是头菜。后续随着越来越多的高价项目交付，并且是折价销售的项目交付，亏损的额度还会进一步提升，今年这个问题会充分暴露出来。万科今年的业绩变脸，估计是跑不掉了，明年业绩可能要稍微好看点，难看的都今年全部露出来了。

万科的净利润由正转负，昨天股票还在涨停板上的，是不是意味着今天股价要立马大跌了？我们认为未必。

之前万科的股价，已经连续阴跌了好几个月了，连续突破了新低，此次万科的利润转亏的预期，已经被市场充分计价了。不见得会马上暴跌，但是多少还是影响持仓情绪，可能影响反弹持续性。