作者：纵横论市
数据显示，我国城镇人均住房面积约40平米，农村人均住房面积约45平米。一般来说，农村的房产价值远比城市低，究其原因，主要是人口流向都是从农村转移到城市的，后者在科教文卫以及就业方面，有着不可比拟的优势。以至于，农村人口从2003年7.68亿减少至2023年的4.77亿，而期间城市人口从5.23亿增至9.32亿，20年时间净增加了78%，如果把各年人口数据变动连接起来的话，其实就是一张创历史的迁徙图。这张图，造就了中国房地产辉煌史。
不过，随着城市化超过65%，农村人口转移到城市的速度明显放缓，这也成为了近两年楼市持续低迷的影响因素之一。除了农村人口本身越来越少外，说到底，国家发展新农村力度大，城市面貌日新月异，一些人在农村也过得有滋有味，并不愿意在城里过着无房、高开支的生活。
所以，这两年楼市出现深度调整，一个关键的原因是，本身城里人负债就比较高，买房比较谨慎，但农村人也不进城，楼市需求受到两方夹击。即使出台了无数政策，比如降首付、降利率、发购房补贴等等，以前救楼市能出的招基本都出得差不多了，但仍旧没多少效果。根据统计部门发布的1-2月份数据，住宅销售额同比下降了近1/3，与之对应的楼市库存也创造了2010年以来的新高，达到7.59亿平米。
面对市场的持续走低，在不少人看来，楼市经过去年一轮深度调整，官方的数据是新房均价下降了22%，如果2024年能够止跌还算好，如果扛不住，意味着新一轮的调整还会重启，因为人的预期和信心就是那样，越涨越有人买，越跌越没人看，要么涨要么跌，不可能一直横在那里。说到底，今年的房子是“无人买”还是“抢着买”决定了楼市向左还是向右。
对于这个问题，谁都能说上几句，但都会遇到不同意见人的反驳，我们不妨看看管钱袋子的央妈，因为楼市是一个资金密集型行业，开发商、银行愿意往里投钱，银行的存款能被逼出来，房子自然有人买，市场也会向上。反之，如果央妈无意让资金流向楼市，什么都是白搭。那么，央妈到底是怎么看待这一问题的呢？
3月25日央行网站刊发了潘行在出席某高层论坛的讲话（部分内容）：
1.把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，继续为经济回升向好营造良好的货币金融环境。
2.房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限。中国政府的债务水平在国际上处于中游偏下水平，化解地方政府债务风险的相关政策正在逐步奏效。
这两句话被业内视为，央行向房地产释放了重要的信号。如何理解呢？
大的方面，说得很明确，要推动物价温和回升，这一个多月时间，从政府工作报告，到央行的直接表态，均把推动物价回升作为重要目标。这个没什么好说的，2月份物价涨幅才0.7%，离3%的目标还差一大截。
用什么方式实现呢？包括货币政策，无论是发钞，还是借债，都是会考虑的，这个不是一般人能看明白的，反正就是告诉你这个事，要把物价搞上来。这个统计的物价指数，表面上看，包括食品、烟酒、衣着、医保、交通、通信、教育、文娱、居住等，如果这些成本都上升的话，实际上也会对商品房的成本产生影响，因为我们在建房、销售等环节，都有CPI的影子，别说其他的，人力成本都会上升，开发商在定销售价时会把相关成本考虑进去。
对我们个体来说，物价是最为敏感的，近些年我们的物价大都维持在2%上下，现在把目标定在3%，彼时会有明显感觉的。市场就是这样，当大家都看到一些东西在涨价，其他商家为了消化成本，自然而然就把售价提升去了。
具体而言，央行对房地产的表态就比较明确了，认为房地产市场已经出现了积极的信号，对长期健康稳定发展有坚定信心，有两层意思：
一是所谓的积极信号，应该是指统计部门发布的数据显示，70个大中城市新房上涨城市数量有所上升，从1月份的7个，增长到2月的11个，石家庄、惠州因为房价连续上涨3个月，房贷利率优惠按规则都已经或者将要上调。
此外，二手房成交量明显回升，大多数一二线城市成交量超过了去年同期，比如深圳二手房成交量已经实现六连升，虽然价格没有上涨，但所谓“量在价先”，肯定对市场是有促进作用的。
值得一提的是，与房地产紧密相关的建筑与装潢材料竟然正增长2.1%，用央媒经济日报的话说，这从侧面证明住房销售增多。而且，在彼得森国际经济研究所高级研究员拉迪看来，中国的房地产问题被夸大了，他提到一个被大家忽视的关键因子，房地产开发投资下降幅度变得越来越小，通过这两年的保交楼，对促进楼市稳定提供了重要基础。
对于大家担心的债务问题，央行也说得很明确，地方债务问题正在化解，但中央负债水平还比较低，言外之意，启动国家级别的负债来促进经济和房地产恢复和发展是有很大的空间。从现在看来，应该还有更多的国债发行，其实就是向市场释放更多的货币，这对楼市而言，自然是一个非常有利的定调。
其实，不仅是管钱袋子的央妈看好房地产的未来，管住房业务的住建部在前不久也有过类似表态，说房地产中长期还有巨大潜力，原因就在于存量住房的更新，说白了，此前建的很多房子变老变旧后，要改造、要拆迁，这为房地产提供了持续的发展动力。
最后，对楼市而言，其实还有一个人口方面的好消息。
都知道，2023年的出生人口差点跌破900万，但比此前预期的700多万、800多万要高。很多人关心2024年的出生人口是继续下降，还是触底回升呢？可从一组数据中找到答案：
从各地公布的2023年结婚数据显示，很多地方婚姻登记数量都呈现明显上涨，有的地方登记数量还实现了近年首次止跌。
这一现象，也在日前民政部公布的2023年结婚数据得到验证，全年共办理结婚登记768万对，比上一年增加84.5万对，涨幅达到12.4%。如果参照2022年头胎/前一年结婚对数57.7%算，今年起码也有950万新生儿，比2023年的902万高出不少。
对接下来的楼市而言，要资金有资金，要人口也有相关好消息，住建部要求的土地供应量明显压缩，去化库存速度加快，现在差的不过是时间，毕竟前期累积的楼市库存比较多，当库存达到城市的供需平衡线后，市场的变化是显而易见的。正如某大佬所言：
房价的涨跌，其实就是人口和货币的直接反映。一、二线城市在目前和即将出台的支持政策下，房价企稳回升的概率大增，而三四线虽然恢复时间要长一些，但止跌后的市场回暖也会跟随到来。当人们预期未来房价会涨，那么，抢着买房的人肯定是越来越多，即便此前无人问的房子，也会成为不同人群的香馍馍。
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